前些天班長發過一篇《從小房子到大房子，逐年盤點2013年到2023合肥戶型變遷！》的文章，盤點了從2013年到2023年合肥新房成交戶型的變化。

雖然其中穿插70/90政策放開、陽台全封閉導致産證面積變大等調整，但新房戶型越做越大也是客觀事實，尤其在2023年，130平以上戶型成交大漲至35%，130到144平的戶型更是與100到110平的剛需戶型占比持平。

新房戶型的變遷，反映著買房人需求的變化，市場上存在著大量的改善需求，但並不代表著“小戶型”已經沒有需求了，事實恰恰相反，普通剛需依然占據市場主力，只不過主動或者被動選擇了二手房！

沒有什麽比真實成交數據更有說服力，1月初班長曾彙總了2023年貝系所有住宅成交數據，從成交戶型分布上，三室占據49%的成交，其次是已經在二手房市場絕迹的二室，占比29%。

在成交面積分布上，90到120平占據34%，70到90平位居第二，占據了28%，這其中既有兩室，也有大量的小三房，前期因爲陽台有贈送面積，所以有很多88/89平，甚至更小的三房産品。

還有一組很有意思的數據，與新房在進入2024年明顯遇冷不同，二手房的銷量要穩定了很多，2024年1月份貝系合肥9區3縣共成交1794套二手房，成交套數比2023年12月僅下滑約4%，節後銷量也逐漸恢複到節前的水平。

目前的新房和二手房市場顯然是分化又撕裂的，新房的戶型越做越大，除了滿足日益增長的改善需求，還有關鍵的原因是只有改善客戶才願意爲大戶型、更好的産品付出溢價，也做與二手房市場差異化的産品。

而對于大多數普通買房人，價格是無比敏感的，需要在有限的預算內，平衡位置、交通、配套、教育、戶型和品質的關系，相當長的時間內也只會買一套房，只有在滿足基本需求的基礎上，才會去追求更大的戶型和更好的品質。

還有另外一個很重要的原因是“去杠杆”，最近兩年很多人的收入都受到了很大影響，並且預期不明朗，不再一味求大，在自己能力範圍之內買房子，再預留一部分現金以備不時之需，甚至有不少人選擇“反向置換”，賣掉“貴房子”買“便宜房子”。

但以目前普通買房人普遍接受的150到200萬範圍內，新房的選擇顯然很窄，性價比凸顯的二手房顯然就成了最好的承接地。不僅是在新房市場已經基本絕迹的90/100平以下面積、二室戶型，還有被定義爲一定不能買的老破小、老破大和安置房，都有很好的銷量。

也並沒有像網傳的“人人都有房”，在2020年之前，有段時間合肥每個月都會發布“房地産市場運行情況”，曆史數據均顯示市區戶籍人口購買首套房占市區戶籍人口購房備案量的比值在50%以上，這幾年雖然沒有公布這個數據，但差距不會很大，市場上還是存在大量的首次置業者。

整體上看，對于更好的居住品質和更大的戶型，是每一位買房人都追求的，但高品質、大戶型又高價也不是大部分普通買房人能承受的，畢竟購買力也是金字塔型，越往上數量越少，只不過在當前市場環境下，只能做大，避免和二手房直接競爭。

不過不分地段、一味求大做改善的市場，顯然也是不健康和不可持續的，目前很多這種項目銷售已經陷入困境，要想突圍只有等市場回暖，二手房價格上漲了，而待樓市平穩以後，平價“小戶型”也必然重回市場，這才是大衆的需求。