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樓市溫州 LOUSHIWENZHOU
昨天,位于瑞安的新湖銀泰城,開業了。
新湖銀泰城
新湖銀泰城原爲新湖廣場,由新湖集團開發,于2020年年底開業。
受地段、運營等影響,新湖廣場開業後沒多久,經曆短暫火爆後就變得人氣慘淡。
爲錯位經營、扭轉局面,新湖廣場曾轉型一站式汽車主題館,同樣沒成功。
後來,海底撈、世紀聯華等知名品牌相繼撤出新湖廣場。
到了2022年,新湖廣場幾乎成了一座“空城”。
原新湖廣場(攝于2021年1月)既然地段無法改變,新湖廣場只能從運營方面下手,以拯救這座失敗的商業綜合體。
2022年年底,新湖廣場確定由銀泰商管輕資産運營,更名爲新湖銀泰城。
新湖銀泰城
銀泰的商業運營水平,大家有目共睹。
不過,市場上有多個不同經營主體共用銀泰品牌,包括銀泰集團(含銀泰商管、銀泰置地等)、阿裏巴巴控股的銀泰商業、雲南城投控股的雲泰商管等。
在溫州,銀泰百貨世貿店、銀泰百貨瓯海店(原大西洋購物中心)、銀泰百貨樂清店(南虹廣場內)隸屬于銀泰商業,平陽銀泰城、蒼南銀泰城隸屬于雲泰商管。
新湖銀泰城新湖銀泰城,是目前溫州唯一一家隸屬于銀泰集團的銀泰城。
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樓市溫州 LOUSHIWENZHOU
在擁有完整硬件的情況下,經過約一年半的籌備,新湖銀泰城終于開業了。
在已有現成硬件情況下,新湖銀泰城籌備了那麽久,看來會慢工出細活?
新湖銀泰城開業場景
進入室內,可以看出新湖銀泰城的硬件設施,總體維持了新湖廣場原有狀態,細節有所提升,也稍加了一些修飾。
從空間結構看,新湖銀泰城地上主體5層,局部6層,均爲商業功能。
主中庭實景地下2層,主要是停車場,B1有些商業。
背後1-3層還有停車樓,彌補了地下停車場的不足。
停車樓在溫州的商業綜合體裏很少,僅有南白象的萬象城等極少數才有,其他幾乎都只有地下停車場,甚至有的還以機械車位爲主。
停車樓實景新湖銀泰城主要圍繞一條幾近扁平的M型動線,串聯起一大兩小共3個中庭,並在1樓形成3個主入口,很常規,但比較清晰、順暢。
3個中庭場景(上下滑動查看更多)
由于6樓有商家,商場內部樓頂以樓板爲主,僅其中兩個中庭上方爲玻璃穹頂,讓商場整體不夠透亮,尤其是中間通道。
頂部樓板4-5樓有小面積露台,6樓還有一座空中花園,有一些裝飾,讓商場有了室內外結合的場景。
空中花園由于商場僅靠其他高層建築,露台與空中花園的視野被高樓包圍,風景一般。
露台外的風景
另外,商場南側有一個小型下沉廣場,通往B1層,提升了B1層商鋪的價值。
通往B1層的下沉廣場總體來看,新湖銀泰城的硬件設施,中規中矩,亮點不多,特色不鮮明,但這樣做比較保險,不容易犯錯。
當然,就瑞安而言,新湖銀泰城的硬件設施算是領先了,畢竟吾悅廣場舊了。
總體硬件不差,但很多細節尚需進一步提升。
比如,部分衛生間入口處,並無標識,消費者上廁所很難找。
衛生間通道外缺乏標識還有一些指示牌,從另一個角度看會被其他事物遮擋。
被觀光電梯遮擋的指示牌(東往西看)03
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樓市溫州 LOUSHIWENZHOU
在品牌方面,新湖銀泰城有一些瑞安首店,但整體檔次一般,客單價普遍不高,放眼全溫州並不出彩。
1樓3座大門的門神,分別是星巴克、好利來、霸王茶姬、肯德基、必勝客,還有一處空置。
1樓門神品牌(上下滑動查看更多)
1樓還有CK Jeans、NIKE KICKS LOUNGE、鹿島會員店、泡泡瑪特、Tims等知名品牌,包括服飾、餐飲、數碼、首飾、美妝、遊樂、新能源汽車等多種業態,相對混雜。
部分品牌在溫州市區的商業綜合體往往開在B1或2-3樓,在新湖銀泰城都能拿到1樓位置。
1樓部分品牌其中,泡泡瑪特僅是小型無人店,展品很少。
CK Jeans門店裝修非常簡單,未下血本,與品牌規格不符,難道不打算長期營業?
1樓部分品牌2樓以服飾爲主,包括NIKE、Adidas、彪馬、回力、李甯、安踏、鴻星爾克等運動品牌,Vero Moda等女裝品牌,以及名創優品等其他零售品牌。
2樓部分品牌(上下滑動查看更多)
3樓主打兒童業態,包括兒童零售品牌、童玩場館等。
3樓部分品牌(上下滑動查看更多)
4-5樓主打餐飲,包括綠茶、西塔老太太、去茶去、雍哲、蛙喔、基家、肉三兩、許府牛等,各類別基本涉及,但檔次總體一般,亮點不多。
4-5樓部分餐飲品牌(上下滑動查看更多)
1-5樓,基本每個樓層都穿插著少量娛樂業態,其中萬達影城入口在4樓。
萬達影城
6樓除了空中花園,還有瑞安國際金湖宴會中心、深愛居及索菲亞、海底撈。
6樓部分品牌將空中花園旁的大面積優質鋪位,用作家裝公司的展廳,還包圍了一個小中庭,實屬浪費,也反映出新湖銀泰城招商難。
深愛居及索菲亞空中花園的露營帳篷竟是大名鼎鼎的海底撈!這種形式的門店,雖然很獨特,但像昨天這樣的雨天,就很難吸引顧客。
事實上,此前新湖廣場曾招引海底撈,後來撤出。看來這一回,海底撈對進駐新湖銀泰城還是很謹慎,這開在露營帳篷的門店,似乎只是進來試試水。
露營棚形式的海底撈
B1層引進了上海華聯精品超市,還有蜜雪冰城、正新雞排、雞柳大人、廟東排骨、絕味鴨脖等品牌。
B1層部分品牌(上下滑動查看更多)
可惜的是,B1層下沉廣場直面扶梯的好位置,大面積給了口腔醫院。
口腔醫院1樓、4樓還有個別空置商鋪,就連門神位置都空了一個鋪位。
部分空鋪(上下滑動查看更多)
從長達約一年半的籌備,到整體品牌檔次,再到部分品牌的形式、落位,再加上近年的經濟形勢,都能反映出新湖銀泰城的招商難。哪怕品牌總體很一般,新湖銀泰城做到這樣也已經不容易了。
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樓市溫州 LOUSHIWENZHOU
雖然總體一般、亮點不多,但從開業當天的整體情況看,由銀泰銀泰商管運營後,新湖銀泰城已明顯好于原來的新湖廣場。
新增裝飾場景對于那些運營失敗的商業綜合體而言,更換有資源、有經驗的知名商管團隊,是一條更好的出路。
當前樓市低迷,房企擴張意願不強,新建商業綜合體越來越少,但其商管團隊往往以輕資産運營形式擴張,對那些運營失敗的商業綜合體,是一個機會。
新湖銀泰城,提供了一個範例。
瑞安吾悅廣場此前,瑞安真正成功運營、深入人心的商業綜合體,僅有吾悅廣場,但已略顯陳舊,瑞安人也逛膩了。
新湖銀泰城若能成功運營,理論上是有機會的。
然而,新湖銀泰城地段明顯不如吾悅廣場。
雖然近年新湖廣場周邊的新交付樓盤不少,但眼下成熟區域範圍不大,周邊還存在大量空地、農田、工業區、城中村等不利因素,就連道路網都不成型,有大量斷頭路。
新湖銀泰城招商品牌檔次一般,也很可能受地段、周邊環境影響,成爲其重要原因之一。
新湖銀泰城部分周邊實景(直線距離約500米-1.5公裏不等)
(上下滑動查看更多)
綜合來看,新湖銀泰城並未明顯提升瑞安的商業發展水平,更談不上對全溫州的影響力,只是讓瑞安多了一座由知名商管團隊運營的同質化商業綜合體。
當新湖銀泰城亮點不多,除了周邊居民,更多瑞安城區及中西部的市民,爲什麽舍近求遠去新湖銀泰城?
如今瑞安商業綜合體不多,不代表今後不多。在瑞安城區(指街道範圍內),還有萬達廣場、時代寶龍項目在建,預計未來幾年內都會投用。
因此,當前新湖銀泰城不錯的人氣,能維持多久,後續仍有待觀察。想
要在激烈競爭中脫穎而出,新湖銀泰城仍需繼續加強招商、運營、活動等。
至于地段的相對劣勢,需靠時間解決,更需有關部門加強城市建設力度。
從相關規劃看,瑞安整體向東發展,新湖銀泰城所在板塊還是有發展空間的。
從新湖銀泰城看軌道交通S2線莘塍站
當然,新湖銀泰城距離軌道交通S2線莘塍站很近,可借此將新湖銀泰城的輻射範圍延伸至塘下,甚至龍灣南部。
如今,塘下目前沒有真正意義上的商業綜合體,龍灣濱海的商業綜合體運營情況也很一般,這正是新湖銀泰城的機會。
從新湖銀泰城看軌道交通S2線