繼恒大“暴雷”之後，國內大部分民營房企已經倒下或正在倒下。

只有少數頭部房企仍頑強支撐。

其中就有 “地産界風向標”之稱的萬科集團。

目前，萬科身後站著的是深圳地鐵（萬科第一大股東），這是一家大型國有企業。

相比于其他民營房企的“水深火熱”，有地方國資委撐腰的萬科稱得上“背靠大樹好乘涼”。

可盡管如此，去年9月份以來，世界三大評級機構中就有兩家（惠譽國際和穆迪）相繼下調了萬科的風險評級。

不像恒大和碧桂園，截至目前，萬科尚無債務問題被爆出。

但這遠遠不能打消股債持有人的疑慮。

而在萬科被爆出欠債1.35萬億之後，更直接引起了熱議和一定的恐慌。

緊隨其後的，就是萬科美債遭大幅抛售，持有人甚至不惜降價，只求速速脫手。

伴隨美債抛售，萬科股價也應聲下跌。造成了萬科面臨“股債雙殺”的危機局面。

面對連番風雨，作爲行業龍頭的萬科拿出了“地産茅”的氣勢：

遇到問題，正視問題，解決問題。

那麽，萬科具體采取了哪些方法來穩住這艘地産界“巨輪”的航向？

它會是繼恒大和碧桂園之後，僅剩的“天選之子”嗎？

面對紛湧而來的質疑，萬科管理層選擇自證。

11月6日，萬科舉行了線上交流會，對目前面臨的“股債雙殺”和“破産說”進行了正面回應。

或許深知一家之言不足以取信境內外投資人和觀望的“吃瓜”群衆。

萬科搬出了“幕後大佬”——深圳國資委坐鎮。

深圳國資委何方神聖？

說到深圳國資委，就不得不說萬科目前的第一大股東—深圳地鐵

作爲一家大型國有獨資企業。深鐵直接受深圳國資委監管。

從2017年成爲萬科的第一大股東開始。

至今7年，雙方一直保持著密切的關系。萬

科掌舵人郁亮也深得深鐵和深圳國資委的信任。

某種程度上說，萬科—深鐵—深圳國資委的關系約等于 “兒子”—“老子”—“爺爺”。

打虎親兄弟，上陣父子兵。

此次交流會，好比祖孫三代齊上陣。

深圳國資委更霸氣放話：萬科是深圳國資體系的重要成員。

必要時將通過一切可能的手段支持。

仔細聽來，這幾句話有兩層含義。

一是萬科是深圳國資體系重要成員。

其實，稍加了解的人都知道，萬科目前既非公有，也非私有，屬于混合所有制經濟。

但深圳國資委在這次的交流會上直接指出：萬科是深圳國資體系的重要成員。

有業內人士分析：在深圳國資體系的統計報表中，已經出現了萬科的名字。

萬科的總資産和總營收、在這一體系中的占比達到了三成以上。

總結起來就一句話：

有我在，誰也別想動萬科！

深圳國資委通過深圳地鐵持有萬科27.18%的股份，遠超第二位持股股東。

二是和衆多民營企業相比，這樣的鼎力支持是可望而不可即的。

深圳國資委不僅在語言上力挺，更在行動上支持萬科。

會後不久，深鐵集團就爲萬科注入了100億的資金。

有些“杠精”可能會唱衰說：萬科欠債萬億，這100億簡直是杯水車薪，做做樣子罷了。

可是，那1.3萬億裏面包括短期借款和長期借款。

短期借款一般指的是借款期限在1年內的借款。

一般是企業用于臨時周轉。

拿個人來說，信用卡借款屬于短期借款，需要在到期日之前還款，這個期限一般是按月計算。

而房貸屬于長期借款，有的房貸達到20—30年。

如果嚴格較真的話，一個人的房貸少則幾十萬，多則幾百萬。

但並不是要在短期全部還款，所以個人不用那麽著急。

萬科1年內到期的借款爲36.45億。

深鐵這一次注資就幾乎覆蓋了萬科未來3年的短期借款。

力度不可謂不大。

此次線上交流會之後，萬科在境內外的股債都得到了大幅回升。

這波回升讓前期境外一些做空萬科的機構損失慘重，尤其是那些不惜加高杠杆的空頭們。

有傳言說此次萬科遭遇的“股債雙殺”。

實際上是華爾街財團在“攪動風雲”，企圖通過打壓萬科，

操控中國整個房地産行業股市下滑，讓中國房地産陷入危機。

衆所周知，房地産和我國經濟密切關聯。

美國華爾街這是在通過金融手段打壓中國，想要扼住中國經濟增長的命脈。

除了請“幕後大佬”坐鎮之外，萬科管理層也公開透明地主動剖析自身目前的經營狀況。

這體現出萬科作爲一家頭部房企的坦誠和擔當，至少刷了一波好感。

對穩定市場和投資人信心起了一定的作用。

接著，萬科管理層主動剖析數據：

萬科今年的離岸美元債總額爲29.53億，2024年到期的2筆債務本金總額只有12億左右。

利息也遠低于其他房企。

因爲早在2018年，當恒大等超級房企還在瘋狂加杠杆，並沉醉于NO.1 ，NO .2 的狂歡中時，

當時的萬科總裁郁亮就喊出了那個著名的口號，也因此被稱爲房地産行業的“吹哨人”。

正是在這樣的決策下，萬科在短債比，資産負債率等問題上訂的指標都很穩健。

以求穩和安全爲首要目標。

這才沒有步恒大和碧桂園的後塵。

可盡管如此，萬科目前的“存貨量”也高達8100多億。

房企的“存貨”指的是建成但還沒賣出去和已經建到一半的房子。

在現行經濟條件下，想要盡快售空這麽多房子談何容易？

萬科今年前十個月的房子總計銷售額爲3124.4億，比2022年的3467.6億下降了9.9%。

這個成績和前兩年沒法比。2019年開始，連續三年，萬科的新房銷售額都超過了5000億。

8000多億存房量，就算擱在銷量最好的2020年，也得差不多2年才能賣完。

更何況如今早已今非昔比。

業內人士統計，目前，市面上所有的存量房已經達到了10萬億！

對此，9月23日，國家統計局原副局長賀铿就在一場大會上表示：

現在全國空置的房子多到14億人都住不完！

怎麽把這些“存貨”賣出去，是擺在萬科所有人面前最大的難題。

對此，郁亮也給出了自己的解決方法：刺激“想買”群體。

他把目前的購房者分爲三類：能買，需要買，想買。

前兩者：能買和需要買的群體不用擔心，但占比較小。

最後一類“想買”才是最值得關注的群體。

而制約這一 “想買而未買”群體的一大因素就是他們對房地産的信心還沒有恢複。

郁亮也給出了大概的消費者信心恢複的時間：2024年下半年。

如果市場和消費者都給力，這兩點也都達到了預期，萬科確實有可能恢複元氣。

但是，這個世界上唯一不變的就是變化。

要想達到這兩點預期，首先得有足夠龐大的“想買”群體。

經濟下行，消費降級。

就連看上去“不差錢”的一線城市居民，都開始抛棄奢侈品，轉而尋求價格更實惠的高性價比産品做“平替”了。

而房子，尤其是一二線城市的房子，動辄幾百萬。

普通的奢侈品在它面前也“弱爆了”！

在房地産行情好的那幾年，年輕人想買一套房子尚且需要掏空一家6口人的錢包。

更何況如今普遍面臨高失業率的環境下。

又有多少“想買”群體能掏出這些錢呢？

作爲一名在一線城市打拼的“苦逼”打工人，我想來一場說走就走的旅行，我想一夜暴富，我也想買房……

但是，看著連廁所都買不起的存款，也確實只能“想想”了。

房地産行業經曆了過去的野蠻發展，暴露出太多問題：

1、睡城，空城遍布各地；

2、預售證到手就開始賣房，爛尾樓比比皆是，風險全部轉嫁購房者；

3、各大房企瘋狂擴張，瘋狂貸款，給銀行造成巨大的資金風險。

恒大更是創造了“前無古人，後無來者”的業界神話：

蓋個大門就狂賺了10個億，結果還把蓋樓這事兒給忘了。

房地産企業如何避免這種禍國殃民的“神操作”再現？

對此，易居企業集團CEO 丁祖昱給出了4個解決方法：

1、采取封閉式管理，專款專用，並 受銀行監管；

2、改革預售制，直到交付環節才付尾款和按揭；

3、融資透明；

4、大中小房企分類管理。

此外，正如國家統計局原副局長賀铿所說，房地産企業要認清形勢，響應國家“房住不炒”的號召，盡早轉型。

據第七次人口普查顯示，我國60歲以上老年人口數量爲2.64億。

到2026年，這個數字將會超過3億，2034年將會達到4億……

未來十年是養老産業井噴的十年，針對老年人的消費將會得到進一步升級。

而且這個趨勢將會越來越明顯。

隨著時間的增長，後續的老年人會把“將就”變“講究”。

老年人的消費潛力將會得到釋放。

況且70，80後起來的這批老人沒有經曆過困難時期的淒風苦雨，更舍得花錢。

就目前來看，和年輕人相比，50-65歲年齡段的家庭的總資産最高，負債率卻最低。

他們最看重的是舒適的消費環境，“銀發經濟”將會逐漸成爲國內經濟增長的新動能。

根據《中國老齡産業發展報告（2021—2022）》預測：

到2050年，我國老年人口消費潛力或將超過40萬億元，占GDP的12.2%，有可能形成經濟發展新的增長點。

隨著我國人口老齡化的加劇和生活水平的提高。

養老地産和文旅地産，有望會成爲未來撬動經濟的杠杆。

這或許是房地産企業平穩轉型的一條可行之路。

-End-

作者：易七

編輯：一乙木