股市裏有茅台，樓市裏也有。

茅台也有漲跌，茅台最高位是在2021年2月26日的2519.99元，之後的三年中間也有波瀾，但大體還是橫盤爲主，至今也沒有回到原來的高位。

和茅台高位對應的是深圳樓市，深圳樓市的高位也是在2021年初，2021年2月8日深圳發布全國第一個二手房指導價，自此，深圳全面走入下行通道。

深圳作爲潛力股藍籌股被衆多投資客青睐，和茅台如出一轍，有人在這裏賺錢，也有人在這裏虧錢。

此後的三年多，茅台沒有漲回去，深圳房價也還是在低位徘徊。

我們今天說的不是股市，我們說的是樓市。

股市不好的時候，優質股也會跌下來，樓市不好的時候，頂豪也會扛不住。

有沒有最扛跌的板塊，肯定是有的，在廣州，最扛跌的地方就是珠江新城和琶洲了，深圳最扛跌的地方就是深圳灣了。

但所有的漲跌都是相對的，沒有只漲不跌的房子，即便是北京上海，也只是相對扛跌，所以，我們在廣州選房，也是盡量選擇更扛跌的，因爲最扛跌的，大多數人都買不起。

扛跌的這些房子需要具備幾個條件，首先是這個城市的基本面還不錯，人口持續流入。

第二是資源較爲集中，第三是沒有可替代性，第四是成長性較好，第五是逐步進入存量時代。

核心邏輯就這五個，看懂了選籌就不難。

基本盤是什麽，就是別人跌，他不跌，價格比較穩定，漲的時候漲得最多，跌的時候跌得最少，任何時候都能賣得出去，稀缺性較強，一般是一個區域的中心或板塊的中心，以改善和豪宅爲主。

越秀區的價值支撐並不是江景房，而是帶學位的次新房。

主要還是得看東風廣場、錦城花園、君彙世家這幾個網紅二手盤，其他次新房要麽太貴，學位又一般，或者地段不及這三個，當然跟他們三個占據了頂級學位房有關。

天河區就比較複雜了，板塊較多，天河北主要看中怡城市花園，或者龍口西的協和新世界，瑞安創逸、保利中宇。

峻林的對手主要是珠城或琶洲的改善盤，峻林的業主也不會跟周邊一衆二十多年的二手港式樓對標。

珠江新城中區就還是中海花城灣和嘉裕公館，東區兩個標杆：彙悅台、凱旋新世界。

這些頂豪的稀缺性還是非常強的，位于珠江新城容積率較低的東區，正對面又是琶洲商務區，套數非常有限，未來很長時間都是廣州的天花板，因爲珠江新城的一線江景豪宅盤就這兩個拿得出手，30萬單價是他們現在的天花板，也是整個廣州的天花板，再往上沖的話也得看全國頭部城市的行情了。

琶州的基本盤是有兩個，一個是保利天悅，一個是琶洲南TOD。

這兩個邏輯有些不同，保利天悅還很年輕，除了有稀缺的江景和花園，還有成長性，琶洲南TOD是高級中産的首選，離琶洲商務區最近的一個改善級豪宅盤。而且它的價格多少都會影響整個琶洲未來新增供應的價格體系，保利天悅基本和珠城第一梯隊的凱旋、彙悅台進行對標，而琶洲南TOD也僅是琶洲的基本盤而已。

赤崗的基本盤是紫龍府，紫龍府同時也是海珠中部的一個龍頭，它的價格能否穩住會影響整個海珠中部豪宅盤的價格。

金融城因爲沒有改善盤，雖說也有幾個豪宅盤，比如合景臻溋銘鑄、佳兆業金融城壹號，以及未來會出讓的金融城東區地塊，但這些豪宅體量不大，也沒有二手交易，暫時還看不到它們的底部夯實沒有。上個月底金融城東區地塊的流拍，也正說明了金融城沒有基本盤來守住。

像彙悅台、凱旋、保利天悅有大量的二手交易，通過成交價格和成交周期可以判斷出他們的底部。

蘭亭盛荟雖然成交不錯，但是一個剛需盤，代表不了什麽，其他都是超過20年的二手，下一個周期也不會屬于他們。

大觀路牛奶廠還會有些新增供應，形勢並不明朗，未來還得要看這裏開發的節奏和産品再來定奪，當前來看，主要還是華潤天合，新盤也會錨定華潤天合來定價。

天河公園的基本盤是熹園和天逸，單價10萬算是底部了，想要再便宜也很難，次新的大三房四房這種産品不僅是在天河公園，在天河都是稀缺的，何況還占據這麽好的地理位置，打開地圖看一下，天河公園周邊三公裏範圍內，哪有什麽次新四房呢，所以賣得貴也是有理由的。

海珠西的基本盤是光大花園，因爲光大綜合素質較高，二手交易頻繁，容易找到接盤俠，這幾年光大四五期的價格是非常穩定的，一直在7萬以上成交，一二期由于樓齡戶型的問題有些回調，但是流通性非常好。

再說一下番禺，番禺萬博的基本盤以前是萬科歐泊，但是CBD附近的基本盤一定是改善或豪宅，剛需盤是成爲不了基本盤的，以後肯定是越秀和樾府和長隆悅府了，這兩個是改善盤，當初買來挺貴的，大多都是六萬多，最高八萬多，天花板足夠高，而且又占據了極佳的位置，未來即便有裏仁洞的舊改，也不可能取代和樾府和長隆悅府的地位。

番禺都是大盤爲主，二手交易還是非常多的，靠近萬博的剛需盤成交也是會很活躍的，像雅居樂作爲成交量不錯的小區，裏面的基本盤就是十年小雅了。

但遠離萬博後，不管是剛需還是改善，很難抵抗沒有增量的缺失，最重要的是它們缺乏核心，比如祈福、亞運城，只能住不能投。

剩下還有荔灣、芳村、老黃埔、科學城、白雲新城、嘉禾望崗等板塊。

老荔灣的基本盤是珠光禦景壹號，不是西關海，也不是逸翠灣，而芳村現在還不確定，因爲芳村都還是在建狀態，新盤太多，一個比一個好，如果白鵝潭附近不再開發住宅的話，大概率就是華潤悅府了。

老黃埔目前看最貴的是城市之光，但是未來會有位置比城市之光更好的舊改盤出現，老黃埔今年還有四個舊改上市：珠江村、新溪村、雙沙村、文沖東等。

科學城的核心已經建立了，而且未來蘿崗中心區是不會再有住宅供應了，目前來看，還是鼎峰，鼎峰的大面積還是非常堅挺的，大壯密度太高，自己又有一堆超高層供應，只能說有一些基本盤的特點，但體量太太，瑕不掩瑜。

知識城建的時候太遠太偏，主要還是以剛需盤爲主，所以現在看回知識城的價格體系基本上已經垮塌，雖然幸福譽二手交易不錯，但是價格卻穩不住，上面的邏輯講了，剛需盤成爲不了基本盤。

白雲新城的基本盤是保利雲禧，這幾年雖然沒怎麽漲，但也沒怎麽跌，周邊新盤都會錨定保利雲禧來定價。

嘉禾望崗都是嶺南新世界的地盤，這裏的基本盤有兩個，一個是凱雲新世界，另一個是新世界雲逸，未來會有新世界雲耀加入，形成三盤鼎立的格局。

外圍花都、南沙、增城、從化，也是有基本盤的，也就是它們區域的中心，剝離掉金融投資屬性後，都回歸了居住，主要是一個內生市場，大家在本土工作，買個配套最好的房子就可以了。

所有的基本盤內部也有一些戶型基本盤，比如中海花城灣就要靠它的178四房了，彙悅台就是1/6棟的365和437了。

每個板塊裏的基本盤，每個小區裏的基本盤，在一定的周期內是比較穩定的。如果是核心板塊或次核心板塊，地段決定成就了它，那它的生命周期會很長，長到和這個板塊一同維持下去。

除非這個板塊走下坡路，遠離城市發展的主軸上，未來有取代它的板塊出現，這個時候它作爲基本盤的價值就會開始減弱。

討論基本盤，可以知道這個城市的基本面是怎樣的，也知道這個板塊的定價邏輯是怎樣的，基本盤的趨勢也代表了整個城市或板塊未來房價的走勢，讓你對時機的把握有個充分的准備。

有了基本盤思維，大概率不會選錯。

當然，也不是讓你一定要去買這些盤，這些盤很多是網紅盤，溢價一般比較高，時機把握不准容易高位站崗。