在城市化過程中，由于城市化速度快速推進，城中村的拆遷改造愈演愈烈，相應的拆遷補償也成爲許多人關注的焦點。具體到城中村如何補償，我們要看一下城中村的補償地理位置和土地性質，這直接關系到補償選擇依據。北京中恒信律師事務所劉鵬律師依托裁判指引及實務要點，梳理解析了城中村改造拆遷的補償標准，供大家參考。

一、國有土地城中村的拆遷補償

對城中村的拆遷補償，首先應明確城中村的集體土地是否已經轉爲了國有土地。如果已經轉爲國有土地，應按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定來執行，被征收房屋價值的補償不得低于周邊類似房地産市場價格。具體的補償內容，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第17條，拆遷戶可以依法獲得以下四類補償：

（1）被征收房屋價值的補償；

（2）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（3）因征收房屋造成的停産停業損失的補償。

（4）搬遷補助或獎勵，具體由市、縣級人民政府制定補助和獎勵辦法。

二、集體土地上的城中村拆遷補償

最高人民法院在《關于審理涉及農村集體土地行政案件若幹問題的規定》第十二條中規定，“根據征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動産進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋征收補償標准的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。”

根據上述規定，集體土地上的城中村在滿足一定條件的情況下，可以參照國有土地上房屋征收補償標准進行補償。

三、補償標准

由于“城中村”土地的邊緣性、稀缺性、多樣性以及相比較于國有土地使用權的低廉性，使它擁有旺盛的需求市場，城中村發展至今，除了原有的宅基地房屋，其上出現了很多的臨時用地房屋、無證房屋、小産權房和門面房。而這些房屋基于其性質的不同，補償標准也不盡相同。

1. 土地。

土地補償標准主要看土地性質是國有土地還是集體土地，獲得國有土地使用權的方式是出讓還是劃撥，集體土地地塊不同評估價也會不同。

2.房屋。

按照該房屋是否有合法房屋權屬證書或有合法批建手續，分爲三種補償標准。

第一種：具有合法證書或者手續的房屋、因曆史原因無法辦理合法證書或者手續的房屋按照評估價給予補償；

第二種：認定爲違法建築的、征收後開始搶建、加建的房屋面積不予補償；

第三種：未超過批准期限的臨時建築、其他原因導致的無證房屋一般會折價補償或者按照建築成本、重置價格補償；另外考慮到社會穩定、照顧村民生活水平等因素，拆遷部門也會對違法建築等房屋進行一定的補償。

按照房屋用途是住宅還是商用房，亦或是住宅自行改爲經營性用房（即門面房），補償標准的主要區別在于商業用房的補償中增加停産停業損失這一項，門面房是否認定爲商業用房，主要看是否辦理營業執照，是否實際經營等因素。