記者丨李惠琳 編輯丨譚璐

朱孟依家族，生意越發難做。

5月以來，多位合創汽車員工稱，4月份績效全扣，只發基本工資，杭州工廠停工。

合創汽車是朱家進軍新能源的一步棋，可惜，這家造車新勢力銷售不振，日漸式微。

更嚴峻的是，朱家地産主業，也進入壓力位。

1-4月，女兒朱桔榕掌管的合生創展，銷售同比腰斬，只賣出54億元。

就在上月，朱桔榕聯合二哥朱偉航，向組織架構開刀。

這個坐擁425億財富的梅州家族，重組産業，以集中資源，抱團過冬。

兄妹聯手

4月底，朱家旗下的合生創展與珠江投資，聯合召開發布會。

這是兩家地産平台整合廣州區域業務後，首次聯合公開活動，攜手對廣州項目戰略升級。

合生創展、珠江投資，均由朱孟依一手創立，合生創展體量約爲後者兩倍，且持有70%股份。他退居幕後，分別交由朱桔榕和朱偉航打理。

在項目開發上，兩家常有合作，經營管理相對獨立，均偏重城市更新，區域重合度高，也存在競爭。

市場下行期，兩家都經曆著不同程度的陣痛，于是主動瘦身縮編，旨在集中資源，優勢互補。

朱桔榕領導的合生創展，地産板塊由五大區域縮減爲四大區域。

整合後的廣州區域公司，囊括了23個合生系項目、42個珠江系項目，管轄七大片區，包括廣州、東莞、江門、中山和佛山5個城市。

新組建的經營班底，由合生系主導，董事長陳楚強、總經理朱蕾均來自合生體系，原珠江投資廣州區的兩位高管，則出任聯席總經理、副總經理。

發布會上，“合生珠江”宣布，重點項目將升級爲三大類：城市資源型、生活大城型、文旅康養型。

“萬博珠江城”是該模式下的一個新項目，將合生系的新基舊改、國際雙創科技城，與珠江系的鉑世灣整合，打造一個超300萬㎡的産城融合示範區。

“基于混合開發模式，雙方共同承擔資金和成本，對于項目推進有積極作用，也可以更好發揮地塊的綜合效應。”易居研究院研究總監嚴躍進告訴《21CBR》記者。

去年，合生創展的銷售額爲325.83億元，同比基本持平。今年開局不利，兄妹開發，尋找出路。

重心南移

朱桔榕主導合並廣州區域，順應了重心向大灣區遷移的策略。

2023年，合生宣布總部南遷，以加速大灣區的開發，接近未來的利潤中心。

這家粵系房企，2008年將總部從廣州搬至北京，主要土儲仍集中在大灣區，尤其是廣州、惠州。截至2023年末，其2762萬平方米的土儲中，這兩大城市合計占了一半以上。

去年，兩地共有23個在售項目，銷售額約75億元，約占總銷售額1/4。

其中，廣州市場銷售了61億元，比北京市場少了39億元，貢獻的經營利潤卻多7.4億元，達9.9億元。

行業下行，朱桔榕減小了投資力度，2023年合生創展僅新增土地35萬平方米，未來發展多倚杖現有土儲。

朱桔榕手握的多數爲舊改項目，資金投入大、開發周期長。截至2023年末，現有90個房産項目中，有20個的完工面積爲零，廣州占了4個。

比如，廣州的前進路項目、TIT科貿園項目，超過10年仍未動工，預計貨值分別爲120億元、500億元。

財報披露的時間表顯示，廣州前進路項目，預計2026年前無完工面積，2027年可完工20.89萬平方米。而TIT科貿園項目，2025年有部分完工。

這些項目沉澱大量資金，朱桔榕也有流動性壓力。

截至2023年末，其資産總額爲2670億元，債務總額爲1736億元。短期償債壓力較重，1年內到期債務占43%，達342億元。

朱桔榕采取了裁員、降薪的措施，去年員工少了828名，人均降薪2萬元。

今年2月，從凱德集團挖來的聯席主席羅臻毓請辭，加入一家越南房企，側面反映出公司內部的人事震蕩。

促銷去化

弱勢下，朱桔榕仍穩住了業績。

去年，合生創展營收增長超兩成，約317億元。不過，淨利潤下滑六成至31.4億元。

這家以豪宅聞名的房企，銷售主力是缦系高端産品，2023年合計銷售超249億元，占總銷售額77%。其中，缦雲上海、缦合北京、缦雲廣州，三個項目就占了全年銷售額的半壁江山。

朱桔榕計劃，2024年缦系産品的新推貨值至少在210億元以上。

豪宅總價高，利潤厚，去化相對緩慢。

爲了改善現金流，朱桔榕推動融資，縮短剛需改善類産品的開發周期，降價促銷，加快去化。

比如，惠州合生時代城項目，2019年拿地，2020年開盤，最新均價8500元/㎡，相較1期開盤均價1.6萬元/㎡，接近砍半。

“相比2020年，惠州很多區域的房價跌了一半，新房走不動量，想出貨只能降價。”一位了解該盤的中介告訴《21CBR》記者。

價格大打折扣，朱家仍有得賺，該項目的樓面地價約3529元/㎡，地價差仍有近5000元。《21CBR》記者從惠州住建部查詢獲知，1期8棟，預售1088套，網簽799套，去化率72%。

同時，朱桔榕也發力輕資産業務，拓寬收入來源。

2024年4月，合生創展宣布，組建商業、經營、生産三大輕資産管理平台，推行輕重資産雙軌運行模式。

此前，合生創展已實現商業品牌和缦系品牌的輕資産輸出管理。

去年，管理費收入約7億元，同比增長五成，租金收入爲32.63億元，獨立第三方簽約管理面積達109萬平方米，占商業總管理面積超20%。

市況依然不明，朱桔榕聯手二哥，竭力過冬。