圖源：卡樂圖片 甯穎/攝

近期，北京、上海、深圳、廣州四大一線城市的二手房市場出現了回暖迹象。

業內數據顯示，進入三月份後，四大一線城市的二手房成交均出現回升趨勢，單日成交量在北京、深圳均突破千套，上海的日均成交量達到二月的兩倍，廣州二手房市場活躍度亦有上升。

這一複蘇趨勢被業內人士視爲傳統樓市“小陽春”的信號，盡管市場預期認爲今年的“小陽春”可能是最弱的一次，但政策松綁與市場預期改善，仍然爲二手房市場帶來了一絲活力。

二手房終于賣了

“一周內房子賣了。在二手房挂牌量大漲的狀況下，終于趁著2024年節後的‘小陽春’順利賣出。”在某社交平台，有業主分享了自己的成功賣房案例，底下跟了160多條評論，其中關注價格的卻不多，大部分人都跟評類似“接好運，3月成功賣房”。

各社交平台也有很多二手房業主的賣房信息，“降價50萬!2017年299萬入的，現在挂249萬，誠心的還能談”“降價快100萬元了，含淚出，精裝修，拎包入住”，還有業主發“賣房符”，寫上“接順利賣房”，就能引來一大批“感同身受”的業主。

能賣則賣，幾乎是目前北京二手房業主的主流心態。

今年2月，劉根的房子終于賣出去了，售房周期3年9個月，原因是想通了：“沒有再堅持價格”。前述劉根的房子期間報價上調7次、下調11次，看房客戶共237組。剛挂牌時報價580萬元，2023年2月最高報價700萬元，本次報價570萬元，成交價550萬元。

某頭部中介公司人士張月(化名)舉例表示，劉根有過5次失敗的談判，每次都是因爲價格有差距沒能成交，“年後正好有意向客戶，他就賣了，沒有再堅持價格”。

有人去年便開始著手賣房，經曆幾次市場起伏後，終于趁著今年春節後的行情順利賣出，雖然價格較去年小陽春高點有所折讓。現實冷暖不一，有業主順利出手，也有業主無奈表示“小區同戶型30多套，根本賣不動，只能走降價路線。”

購房者也在政策松綁之際糾結，是趁市場盤整“殺價”入場，還是考慮到高企的二手房存量，等待價格繼續下滑?這並沒有一個標准答案。去年以來，北京二手房市場已然經曆多次“以價換量”，房源要想順利成交，降價幾乎是難逃之路。

“小陽春”能否到來?

一個個業主賣房故事背後，二手房市場到底怎樣了?

春節前，一線城市均對限購政策進行了松綁：房貸利率下調、重點城市限購松綁、城市房地産融資協調機制落地見效......

以北京爲例，年初便有業內分析認爲，北京二手房火熱的基礎線是住宅單月成交1.5萬套，但市場推動主要依賴學區房需求，過了4月需求就會下降。2023年“小陽春”很大程度上是學區房和前期積壓的需求釋放，2024年市場成交高點也可能出現在3-4月。

據中原地産統計，3月2日-3日周末兩日，北京二手房合計成交量約在1700套，相比上個周末1100套明顯上漲，較春節前的周末成交量也普遍多了200-300套。而在剛剛過去的9日、10日周末兩日，北京二手房成交合計達到2100套，10日接近1200套。

“一線城市限購松綁效應繼續釋放，從中原報價指數看，一線城市繼續普遍回升，整體來說，2024年的小陽春真的在路上了，雖然比往年晚一點，熱度低一點，但只要有政策，最近市場會有一波行情。”中原地産首席分析師張大偉認爲。

他表示，每年3月“樓市小陽春”出現的原因有三點，一是上年冬季不便外出，春節假期購房需求被壓抑，節後釋放了出來;二是各種金融或樓市調控政策影響;第三是學區房交易熱，一般5月前落戶當年就可在相關學區就學，由此拉動了三月四月的市場成交。

不過，鑒于樓市還在見底調整，二手房市場降價普遍，購房者信心恢複需要時間，業內對今年“小陽春”的力度並不抱太大希望。“小陽春大概率是會有的，但可能是最弱的一次小陽春，往年3月市場成交量會是1月份的翻倍，2024年出現的可能性不大。”張大偉認爲。

其他一線城市的情況也是如此。今年2月份，上海二手房成交均價爲每平方米38633元，較上月下降了9%;受春節假期因素影響，成交量爲6800套，較上月減少59%。

但進入3月以來，市場情況有所好轉。上海房地産中心交易數據顯示，3月1日-3月8日上海每日二手房成交量在478套至676套之間，日均成交量爲571.5套，是2月同期日均成交量(250套)的2倍以上。

每年3月和4月，都是上海樓市的傳統旺季，“金三銀四”甚少在上海樓市缺席，加上如今政策不斷刺激加碼，今年會再次出現回溫走勢嗎?

“成交的確在回升，但是速度比以往慢一點。”上海中原地産市場分析師盧文曦表示，以往春節兩周後可以回到正常水平甚至更高，現在是節後三周才達到較高水平。“小陽春行情肯定會出來，但是不一定能達到以往水平，升溫遲了一周，說明市場還是挺猶豫的。”

深圳方面，據深圳市房地産中介協會統計，2024年第9周全市二手房(含自助)錄得1085套，環比增長14.1%。政策效應還在持續發力，二手房周成交量突破千套關口。“這一數據表明，在傳統3月小陽春的勢能下，深圳二手房市場呈現出強勁的複蘇態勢。”

“當前政策密集出台的背景下，市場預期政策在一定時期內將持續放寬。這對穩定市場信心起到了積極作用，使得市場在成交量上已經築底並開始進入修複期。”深房中協稱。廣州房地産中介協會近期也表示，當地二手樓市活躍度上升趨勢明顯。

業內期待政策空間打開

不僅是北上廣深，多地二手房成交正在環比回溫。

根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2024年第10周(3.4-3.10)，重點10城二手住宅成交量爲14463套，環比上漲11.23%，同比下降35.9%。相較新房而言，二手房成交更具穩健特征，成交量已現環比“三連升”，同比降幅連續小幅收窄。

“雖然二手房整體複蘇速度相對較慢，但具備持續性回升的趨勢及潛能。”上述機構表示，對于二手房後續走勢維持穩步回升的預判，下周二手房成交量有望恢複至節前水平。

二手房市場微幅回溫，新房市場是否值得期待?

據克而瑞調研報告，3月28個重點城市預計新增商品住宅供應面積748萬平方米，環比上漲124%，同比下降60%。基于供應放量，成交有望修複，預期環比持增，但是考量到去年高基數原因，同比或將延續降勢，部分城市或將出現局部“小陽春”。

克而瑞認爲，不同城市分化行情預期還將延續，北京、上海、成都、西安、深圳、廈門等核心一二線城市，因政策利好、疊加適銷對路改善産品入市，成交預期會迎來一波放量。

對此克而瑞點評稱，減少限制性措施，一方面意味著今年一線調控趨松、二三線全面放開的總趨勢不會變，北上廣深杭蓉等城市“四限”均有再松綁空間;另一方面，信貸、財稅等方面政策有望進一步發力，支持居民購房。

此外，降准、降息仍有空間，2月降准和超預期幅度降息體現貨幣政策靠前發力特征，在經濟增長、降低社會綜合融資成本等訴求下，年內降准降息仍然可期;結構性貨幣政策工具有望接續發力;居民住房信貸政策仍有優化調整空間，譬如對多孩家庭、已購住房用于租賃的，相應放寬購房貸款套數認定標准等。

中指研究院表示，2024年，預計更多城市將結合自身情況及時優化調整相關政策，一線城市或繼續優化限購政策，二線城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房貸利率等政策依然具備空間;同時在供給端，對項目價格端的限制亦有望優化，以滿足居民多樣化改善性住房需求。

加快構建房地産發展新模式

每年兩會政府工作報告涉房內容都是這一年房地産市場的風向標。今年政府工作報告提到的重要信息是，適應新型城鎮化發展趨勢和房地産市場供求關系變化，加快構建房地産發展新模式。此外，政府工作報告還提出，加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

3月9日，住房和城鄉建設部部長倪虹從理念、機制、抓落實上公開闡述了如何構建房地産發展新模式。倪虹表示，在理念上，要始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善“市場+保障”的住房供應體系，政府保障基本住房需求、市場滿足多層次多樣化住房需求，建立租購並舉的住房制度，努力讓人民群衆住上好房子。在機制上，一是建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，以及完善房屋從開發建設到維護使用的全生命周期管理機制。而在落實上，有兩個重點，一是規劃建設保障性住房，推進“平急兩用”公共基礎設施建設和城中村改造;二是下力氣建設好房子。

“希望現在的房地産企業看到，今後拼的是高質量，拼的是新科技，拼的是好服務。誰能抓住機遇、轉型發展，誰能爲群衆建設好房子、提供好服務，誰就能有市場，誰就能有發展，誰就能有未來。”倪虹說。

在房地産發展新模式指導下，業內對于今後房地産市場的走向似乎更加清晰。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，房地産新發展模式關鍵是打造“市場+保障”的住房供應體系;其次是探索打造好房子;此外，還要完善商品房基礎性制度，包括供地制度、開發制度、銷售制度、交付和保養等。

何田也表示，住建部日前提出構建房地産發展新模式、加快“人、房、地、錢”要素聯動，這是行業發展的根本。此外，政府工作報告提出滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，這將成爲2024年乃至更長時間房地産政策的重要方向，尤其是首次提出改善需求的多樣化，這個想象空間還是很大的。總而言之，隨著房地産發展新模式的逐步建立，房地産行業也必將邁入全新的發展階段。

(微信公衆號“財智頭條”綜合自： 第一財經、每日經濟新聞、新京報、證券日報等)

編輯：白靜

校對：風華

審核：龔紫陌