萬博說實話已經開始進入成年期了，萬博商務區已經成型了，還在繼續向外擴。

天河已經打造了一個珠江新城，周邊沒有可發展的空地了，還想要造血，就只能往金融城和魚珠方向發展。

而番禺是有地的，前車之鑒的南站和創新城根本成不了氣候，而萬博周邊還有很多縱深空間，番禺繼續強化萬博的地位是可行的，就是沿漢溪大道往西邊繼續造城開發。

今天我們說的不是要你去買萬博的新盤，我一直覺得萬博的新盤溢價太高，三年前就這麽覺得，如今還是這麽認爲。不知道咨詢過的小夥伴現在回想起來是不是有點後悔，當然，還是買定離手吧。

你可以看一下我在2021年寫的那篇越秀和樾府的那篇文章，不管萬博到底是怎麽有發展有未來，6-8萬的和樾府真的是貴得出奇，旁邊的華潤帶著萬象天地來也賣六七萬，肯定是貴的。金地壹悅府就是萬博第一個高位站崗的新盤，在CBD的光環下買入一手豪宅是百分百要站崗很久的，當然有錢人可以不介意。

關于新盤的分析我們後面會提到，我們先把當前購買邏輯梳理一下。

01、番禺的對手是黃埔

番禺和黃埔一直是作爲對比來參考的，黃埔有産業，番禺有商業，黃埔有學校，番禺有交通，衆說紛纭，沒有定式。

黃埔在2020年放開限購之後熱了一波，又在隨後的限購升級之後打回原形。番禺雖然沒有放開限購，但是價格也是漲了，如今萬博的二手也是回調到了2018年。

兩邊走勢差不多，二手都降了，但是兩邊的新盤卻是不同的趨勢，黃埔由于三劍客在坐鎮，擠牙膏式的賣房，價格一直比較穩定，在4.8-5.5萬之間，而萬博的兩大新盤和樾府和華潤悅府卻要5.8-7萬，足足高了15-25%。

到底是番禺貴了還是黃埔便宜了呢，其實都不是，因爲他們還沒有完全築底，還沒有在二手市場去驗證，一手的價格多少都帶著溢價和控盤痕迹。黃埔確實是偏剛需一些，總價也就是450-750萬之間，超過800肯定是沒有人買黃埔的。

番禺偏改善，總價在550-2000萬之間，客群確實是要高端一些，願意接受國企帶來的商業和環境的溢價。

而剛需又在意學位，選擇黃埔的可能性更大，如果華潤帶來了名校，對萬博的教育是很大的提升，但對房價卻並沒有影響。

02、選二手還是新房

老黃埔有很多老破小，老黃埔的新盤優勢是很明顯的，不僅接收了附近的置換客，還吸收了天河東的買家，畢竟天河東的學位一般，環境也不好，要麽珠花和牛奶廠片區交通不行，價格又高。

老黃埔的新盤又是大盤，優勢更明顯。老黃埔的二手次新非常少，選擇少，價格也要5萬左右。但在番禺，新盤的價格一直沒有怎麽降，二手的價格一直上不來。

我們看回萬博的標杆二手萬科歐泊，目前主流戶型95方三房兩衛的成交價在350-370萬之間，首付幾十萬即可，單價已從高位的5.5萬左右回調到了3.7萬左右。

如果是雅居樂的十年小雅或次新的新地、一尺山居，單價也是在3.3-3.8萬之間，它們之間三房的總價是差不了太多，一衛的就是300萬出頭，兩衛的在360萬左右。

萬科歐泊和雅居樂的四房會比較貴一些，一是面積偏大，二是相對稀缺一些，你讓這些四房業主賣掉再買附近一是看不上，二是要換也是換到海珠天河，三是這些四房有大量的三房接盤俠。

新盤華潤悅府的四房也要750萬起了，從六百換到七百，其實沒有太大必要。好了，繼續對比，萬博的兩大主力二手小區，再加上板橋的佰利山，單價都是三萬出頭了，這個價格已經接近萬博的地價了。

這個價格一是沒有學位和新盤的溢價，二是和這些6-8萬的新盤享受同樣的配套卻只付一半的價格。

新盤未來的價格也是要看接盤俠的，如果附近這些剛需的二手業主賣不起價，他們也不會低價賣掉自己的房子再去高價接手同板塊貴一倍的新盤，難道讓外地投資客來接你高價位二手嗎？

這個是非常簡單清晰易懂的道理，除非他們是在2021年或2022年高位時候賣掉的，再頭腦一熱沖上了萬博的新盤。

現在天河海珠的新盤也在六七萬，而且還是帶名校，使用率更高，就更沒有必要去買萬博的新盤了。

03、關于未來供應的趨勢

有人說越秀裏仁洞舊改帶來的供應量的沖擊。

確實，裏仁洞的舊改帶來的會有一萬多套的商品房，但是拆遷和開發周期至少需要5-10年，就像保利天彙和城市之光，從拆遷到商品房入市到最後賣完，都經曆了十年光景。

另外，舊改盤帶來的是高容積率，小區密度高，而且裏仁洞首開的位置也不好，周邊都是城中村貨車，商業配套也還是要回到萬博來，周邊也沒有地鐵，出行不便。

萬一開的也是大面積，那跟剛需就沒有關系了。

爲什麽我說剛需比較適合萬博呢？一是上面提到的價格，三萬多的價格對比五萬左右的黃埔是要便宜的，三百多萬就可以買到南向三房兩衛，還享受CBD級的繁華，以及高效的交通通勤。

同樣300多萬你去荔灣也只能選到七八十方的小戶型，配套還不好，周邊城市界面很差，而且剛需小區不斷在增加，萬博二手小區的品質和物業並不差。

二是整個萬博核心區的二手市場已經是充分交易的，價格相對真實，越秀坐莊了和樾府，搞了個什麽建在CBD上的小區，溢價太高，裏仁洞舊改會用同樣手段去複制和樾府的成功，那這個價格不是一般人能承受得了的，好了，即便你能承受，周邊的環境和十年才享受得了配套你能接受嗎。

裏仁洞的舊改在未來兩三年還看不到沖擊的影響，即便有影響，也是整體大環境的問題。

三是對于廣州500萬以下的房子來說，大部分能保值和自住已經不錯了。

如果是天河海珠這些三百多萬的老破小爛戶型差物業，真心是比不上次核心的次新盤的。

這裏重點提醒一下，本篇文章說的萬博二手小區僅指萬科歐泊和雅居樂裏面的部分組團以及錦繡香江的高層洋房，不包含華南新城、南國奧園、華南碧桂園，也不包括大石、鍾村和金山谷。

過去萬博很熱的時候，投資客確實很多，要說投資客的話，所有漲得好的地方都是投資客。

現在在拼命出清這些高杠杆的負債者，地段和房子本身是沒錯的，錯的是買的人過于高估了自己的能力而已。

既然地段還可期，那現在的超跌狀態的二手起碼比周邊高溢價的新盤是要劃算多的。

四是我們對比同樣價格的新造、番禺廣場它會更便宜嗎，其實不見得，唯一和萬博有些同質化競爭的是科學城，都是城建和環境差不多的，科學城的二手回調較多，新盤大面積溢價也挺高。

裏仁洞的舊改要來了，越秀可能會有很多的廣告，大家注意甄別，當前，我還是不太看好這裏的舊改，周期太長，不適合普通人。

最後，我們做個總結，道理其實很簡單，大家都是原裝電梯，大花園，享受的都是同樣的配套，對于剛需來說，選擇沒有溢價的二手在萬博是相對安全的。