近兩年，“房地産發展新模式”這幾個字頻繁出現在各種會議、文件以及相關媒體的報道中，而且與之相關聯的內容也變得越來越多，例如保障房建設、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設這三大工程，比如房地産融資協調機制，又或者“商品+市場”雙軌制等等。
可與這些相比，新模式的“機制”才是房地産行業未來發展的定調，是重中之重，爲什麽這麽說呢？因爲目前已經出台的政策，包括未來可以預見的政策，其實都是基于“機制”來展開的。另外通過機制，我們也可以大體分析出未來哪些房産更值錢。
對于房地産發展新模式中機制的相關問題，住建部部長倪虹進行了解釋，用原話來說，分爲兩點：一是建立“人、房、地、錢”4要素聯動的新機制；二是完善房屋從開發建設到維護使用的全生命周期管理機制。接下來逐一進行分析。
以人定房，是根據需求端來決定供應端，而需求端的變化，分爲三個層面：
第一是目前城鎮化雖然還在繼續，但已經進入後半段，速度大大減緩，在這種情況下，創造出的購房需求有限，與過去不是一個量級；
第二是人口流動，整體情況來看，一二線城市發展好，機會多，配套更完善，因此人口持續流入，住房需求相對旺盛，而三四線城市人口外流，住房需求不斷萎靡；
第三，人口下降，從2017年開始，新生兒數量開始持續下降，2022和2023又出現人口負增長，如果新生兒數量無法逆轉，改善需求和新生人口在未來的購房需求也會持續降低。
除此外還有另外一點：需求端想要什麽樣的房子？這裏主要包括兩個方面：
第一個方面是“住有所居”，也就是大家經常聽到的剛需，對于新市民、青少年、基層工人等低收入家庭而言，他們不敢奢望住得有多好，只希望先有一個家來解決最基本的居住問題。
第二個方面是“住有宜居”，有一定經濟條件的家庭，從“有得住”升級爲“住得好”，對住房面積、配套、環境等方面有了更高的要求。
知道人口變化趨勢，也知道需求端想要什麽房子，那就可以根據這些信息來“以房定地”。
針對人口變化對房地産的影響，就要從根源上入手，對土地供應進行控制。
如果當地人口少，外流嚴重，房子庫存大，肯定要減少或停止供地，優先消化庫存，防止庫存增加而引發房地産市場持續下滑，反過來就要多供地，當然，像一二線城市土地資源較爲緊張，可以通過城市更新、城中村改造、老舊小區改造等方式盤活存量用地。
針對不同住房需求，目前也已經確定，要通過“保障+市場”雙軌制來解決，用保障房來滿足“住有所居”，用商品房來滿足“住有宜居”。
此外從數據來看，全國各地共建設保障性租賃住房508萬套（間），可以解決1500萬人的住房困難，可在3億人的龐大需求面前，有些微不足道，可以預測到，未來幾年裏，政府會大力建設和供給“租賃+配售”這兩類保障房。
最後一點是“以房定錢”，說白了就是融資，讓開發商合理控制融資規模，合理選擇融資渠道，以防範房地産金融風險。
之前說過，中國房地産報在線發起了一個調查問卷，其中超6成購房者對房産質量不滿，有超過90%的人遇到過延期交付、項目爛尾、捆綁銷售、虛假宣傳、開發商不兌現承諾等問題。
掏空積蓄花幾十萬甚至幾百萬買個“垃圾”，這足以讓購房者崩潰，而出現這種情況的根本原因在于制度不完善、監管不到位，所以現在提出“完善管理機制”，既可以維護購房者利益，又利于房地産行業健康平穩發展。
當然，全生命周期管理機制不僅僅包括房屋質量，還包括融資，現房銷售，建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險等專項制度。
面對人口流動，一二線城市的房子無疑是好的，尤其是核心地段，保值增值能力會更強，這一點，不論是現在還是未來，其實都是一成不變的。
但要注意一點，在這種趨勢下，一二線城市的好房子與普通房子之間的差距會進一步拉大。
普通房子量大，而且與好房子相比，受到保障房的影響會更大一些，如果沒有好位置好配套，變現都會比較困難，更別提保值增值了，相比之下，好房子更具稀缺性，保值增值能力沒得說。
而三四線城市人口外流，就算是能嚴控土地供應，供大于求的狀況也很難改變，畢竟現在的庫存實在太大，如此一來，房産貶值恐怕成爲絕大多數小區的最終結果。
有人或許想說，三四線城市庫存大，爲什麽不收購房子用作保障房呢？原因很現實，這些城市，房價普遍低一些，若大力建設保障房，尤其是配售型保障房，二者價格不會相差很大，對商品房市場的沖擊是十分巨大的。
所以可以看到，現在三四線城市的保障房建設和供給規模並不大，比如根據澎湃新聞的消息，煙台2024年第1批政府公共租賃住房只有45套，這個規模與一二線城市是沒法比的。
回到正題，按照住建部部長倪虹的說法，新模式下，誰能爲群衆建設好房子、提供好服務，誰就能有市場、有發展、有未來，再結合“完善生命周期管理機制”的定調，說明在質量上，新樓盤更有優勢。
這裏提一嘴，這些新樓盤，是樓市企穩後的新樓盤，或者是現在底價拍得土地後建起的樓盤。
與這一觀點相同的是現在普遍認同的一個觀點：當前這批新樓盤的質量可能不太好，原因是開發商負債前行，而國家又要求“保交樓”，面對巨大壓力，開發商能省就省，不能省就變著花樣省。
仔細想想，確實是這樣的道理，也怪不得越來越多的購房者都跑去買二手房了。
