原創 劉曉博
香港樓市起飛了！
在剛剛過去的3月，香港一手房成交暴漲了14倍達到了4200宗，新房成交套數創下了1998年後的單月新高。
二手房也比翼齊飛，3月二手市場成交約4000宗，比2月的1500宗顯著反彈。
樓市的突然火爆，讓中介賺得盆滿缽滿。香港中原地産住宅部3月份傭金收入突破5億港元，比2月急增近3倍，創下5年來的新高！
香港樓市在3月走出低迷，跟政策面的巨大變化有密切關系。
今年2月28日，香港財政司司長陳茂波在發表財政預算案的時候宣布，從當天開始撤銷所有住宅物業需求管理措施。這些措施被香港人稱爲“辣招”，全面撤銷“辣招”，被香港人稱爲“撤辣”。
也就是說，香港在樓市低迷期實施的松綁政策是一次性“梭哈到底”，而不是擠牙膏、用小勺舀水沖廁所。所以産生了良好的市場效應。
香港沒有限購、限售之類的措施，樓市調控主要通過印花稅。“撤辣”之前，非香港居民到香港購買住宅，需要繳納相當于房價30%的印花稅。比如內地居民到香港購買1套2000萬港元的住宅，要繳納600萬元的印花稅。
香港本地居民購買二套房，也要繳納巨額印花稅；先是15%，後來降至7.5%。只有香港居民購買首套房，印花稅才可以低至“100港元到房價的4.25%不等”，具體看你購買住房的價格。
如果你持有的住宅時間較短，出售時也要征收印花稅。比如持有時間少于6個月，賣的時候要按照房價的20%交稅。持有2年以上，不足3年的，要按照10%的稅率交稅（下圖）：
2月28日的新政，把這些超額征收的印花稅統統取消，無論非香港戶籍和香港戶籍人士在港買房，統統只用繳納“100港元到房價的4.25%不等”的印花稅，大幅降低了購房者的負擔。
香港“撤辣”措施公布後，馬上引爆了樓市。不僅香港本地人積極買房，大量外地人士也湧入香港，其中內地居民占了香港比例。
據統計，今年3月香港一共成交了159套總價3000萬以上的新房，而2月只有22套。
大宗交易也頻頻出現，恒地的長沙灣巴域街Belgravia Place是“撤辣”第一個開盤的新盤，出現了26組大宗交易客戶，其中有客戶一次性買入了24套房，總價1.66億港元，創下了香港新盤6年來的最高紀錄。
香港樓市火爆的邏輯是什麽？香港樓市值得投資嗎？它又將對內地樓産生哪些影響？
過去5年，香港發生了一系列重要變化。有些香港人選擇了移民，所以過去幾年香港人口一度下降。
後來，香港推出了優才計劃等，吸引人才到香港工作、生活，迅速扭轉了香港人口下滑的趨勢：
上圖是最近10年，香港人口的變動情況。到2023年末，香港常住人口已經逼近2019年的曆史高點。
香港還更新了投資移民政策，投資門檻大幅提高到了3000萬元（購買住宅不算），以吸引高淨值人群。
國家也力挺香港鞏固國際金融中心地位。比如推出了港股人民幣櫃台， 以及涉及到金融市場互聯互通、跨境資金便利化的“三聯通、三便利”等。
此次香港一次性“撤辣”，也肯定得到了中央政府的支持。
我曾多次在文章中講過：內地人口衆多、資金量巨大，稍微開點門縫，就可以讓香港人口、資金、房價正增長。
要知道，香港新一輪投資移民仍然規定：內地居民不能直接投資移民去香港，只能在獲得第三地永居身份之後，才能投資移民香港。
在曆史上兩輪投資移民政策中，也是這樣規定的，其目的就是給內地居民直接投資移民香港設置高門檻。內地富裕家庭太多，香港根本無力承接。即便有了上述設置，之前兩輪投資移民中的89%仍然來自內地。
最近在香港一次性購入多套房的，基本上都是內地富裕家庭。這些人有強烈的資産配置需求，而香港是一個資金來去自由的地方，港幣可以自由兌換。所以，可以把香港不動産看成“准美元資産”、“准歐元資産”、“世界資産”。
更何況，香港住房的租金回報率高于內地一線城市，即便買房拿不到香港身份，很多人也願意買。
買香港房子管理成本低。如果你買倫敦、紐約，去一次很麻煩，語言也未必通，維護權益可能有問題。
內地房地産稅充滿了不確定性，讓富裕家庭不太敢買更多的房子，擔心多套房會有累進制、懲罰性的房地産稅率。
在香港，房地産稅（包括物業稅、差饷、地租）“輕徭薄稅”，基本上相當于房子本身的物業管理費。
下圖是內地各大銀行私人銀行客戶的情況。在招商銀行，有14.88萬私人銀行客戶，平均每個人僅在招商銀行的金融資産規模就在2800萬元人民幣之上；在工商銀行有26.3萬人，平均每個人僅在工商銀行的金融資産規模就在1167萬元以上。
如果這些資金能零門檻進入香港，一定會有更多人在香港買買買。按照目前外彙管理規定，內地居民換彙之後是不能到海外投資的，在香港買房就算是投資。
那麽，爲什麽仍然有很多內地居民在香港樓市掃貨呢？這就要看個人的情況了。
香港樓市是內地房價的天花板。香港房價穩住，甚至出現反彈，有利于內地一線城市的樓市穩住。
在剛剛過去的3月，北上廣深也都普遍出現了小陽春。但全國樓市仍然偏冷，小陽春能否持續仍然存疑。
3月22日召開的國常會宣布，將出台更有力的“促需求”的政策。一線城市的樓市，大概率會在今年年中見底，並出現局部反彈。香港樓市的火爆，有利于內地樓市回暖。
