當前,房地産市場撲朔迷離,政策應接不暇,很多人很疑惑。最近的樓市信息量確實很大,好久沒靜下心來談談了,通過本文簡要聊聊核心觀點,希望對處在迷茫中的讀者提供一些交流信息。純個人觀點,僅供參考,不作爲具體買賣房産之用。
先說說,關于這幾年房地産調整的看法。
我們的房地産快速上漲了二十多年,大部分城市一直漲到2021年上半年,少部分城市甚至漲到2023年上半年。老實說,漲的時間和幅度都是非常驚人的,從低點到高點,少則10倍,多則三十倍的都有。現在回過頭來看,確實不太正常,因爲,我們都說城市化和貨幣因素房價上漲的源動力,但後者的漲幅與房價漲幅並未完全同步,房價過快上漲,其實是透支了房地産的未來發展潛力。怎麽辦?
那就只能調整,靠市場的調整肯定是慘烈而不可控的,國家選擇了主動刹車,那就是從2021年開始的“去房地産杠杆”,對房企限融資,對購房者限貸,一來二去,房地産一泄三年,全國房價平均折幅30%是有的。這個調整幅度夠不夠?
對這個問題,我基本贊成業內的看法,“新房還有調整空間,二手房大體已經調整到位”。最直接的證據是,機構重點監測的14個城市二手房成交量4月比3月增長了5個百分點,“銀四”比“金三”還多點。雖然還是以價換量,但說明跌到這個價位,買方能接受目前的價格了。樓市就這樣,當接盤者越來越多,市場起碼是穩了。
再抛一個核心觀點
對于房地産價格,我的觀點一直是鮮明的,那就是螺旋式上升。無論是短期,還是較長時間內,房地産仍舊興旺發達,房價肯定還會持續上漲的,只不過,不同城市、區域和房子,其價值較大差異罷了。
短期止跌反彈的邏輯已相當充分
在上一篇文章中,我提到“4.30”會議定調去樓市庫存,是本輪樓市真正的政策拐點,也是市場拐點,只不過後者因爲前期庫存量較大,接下來的時間都是去庫存時間,價格變化需要時間而已。除此之外,協助樓市迎來反轉的因素越積越多,主要還有這麽3條:
1.水電氣漲價、高鐵票漲價,甚至連公墓都有說要收費了等等收費項目越來越多,這背後折射的是地方財政壓力到了史無前例的地步。這波漲上去就漲上去了,基本難調下來,但是,這些作爲民生的項目,要在短期內繼續漲價的可能性微乎其微,畢竟吃相不能太難看。接下來地方財政咋辦?
從地方不斷放松樓市限制、加大支持力度看,應該還是想在房地産方面做文章,我們說,全國除了個別一線城市,包括像蘇州這樣的經濟超強市,其他絕大部分城市都做不到摒棄土地財政。簡單邏輯,要能把地賣出去,樓市一定得好起來,這是地方接二連三出台支持樓市恢複政策的根本原因。在可預見的相當長一段時間裏,地方是不可能擺脫土地財政的,笃定這一點,你就理解地價只會上漲、房價跟隨上漲的趨勢。
2.房價上漲的本質其實是一種貨幣現象,從目前看來,貨幣放水的大環境正在形成。像歐洲宣布年內2-3次降息,老美在今年大選後應是開啓降息模式,而我們央媽則是直接下場購買國債,在以往降息、降准的傳統模式上又增加了一種放水方式,無疑,放水的力度在加大。原因都知道,我們今年定的3%的物價漲幅,一季度末才0.1%,基本是從頭再來,後續加快放水並讓物價上升的意願非常強烈。關聯緊密的房價,自然也會受其影響。
3.去樓市庫存,最大的可能應還是漲價去庫存。房價調整這麽久,原因都知道,其實不是沒有需求,而是大家不敢買,買了怕跌,那幹嘛非要買房呢?買漲不買跌,適用于任何市場,樓市也不例外,2015年開啓的那波樓市去庫存,通過各種方法試,開始是降價,但發現越降越沒人買,最終選擇漲價去庫存,效果立竿見影,畢竟再不買又要漲了嘛。這輪去樓市庫存已經官宣,雖然沒明確說采取何種方式去,但核心邏輯肯定必定包含“漲價去庫存”,一張價,市場自然就順了,有了前面的現成經驗,懂的都懂。
硬消息不斷,春江水暖鴨先知,資本市場已經有所反應,這幾天房地産板塊反彈力度比較強,說明有先知先覺的資金在布局。當然,我不是說房地産票有多大前途,畢竟房企債務纏身,後面能不能逃出來還另說。我想說的是,房地産突然強勢,其實主要是市場資金對接下來的市場表達了看好。
接下來,應該是放開樓市恢複的最後掣肘,比如一線城市的限購更大力度放開,恢複業主自主定價,像深圳已經優化了二手房參考價規則,中介機構已經恢複了房源挂牌價及成交價展示。
中長期螺旋式上升是必然趨勢
王健林說過,沒有腦子的人,才會相信房地産會崩盤,只有兩種人才會相信崩盤,一是別有用心的人,二是智慧不夠。爲什麽不會崩盤?原因是多方面的,除了前面說的貨幣因素,市面上的錢越來越多,貨幣貶值,自然伴隨著核心資産的價格上漲,這是一個長久邏輯。
除此之外,還在于經濟發展、住房需求不斷提高的內生動力。如何理解這句話?其實就問自己一個問題即可:如果你有資金,你難道不想住大別墅嗎?答案是肯定的,人人都有一個大別墅夢。但苦于錢包不鼓,買不起而已。這其實是很正常的,我們現在收入還不高,與發達國家富裕程度比,我們還有非常大的差距。我們不能像老美大都住在200多平、300多平聯排別墅、大平層裏,這其實就是收入的差距,不是我們沒需求,而是因爲我們經濟快速發展才這麽多年,富裕程度還不及人家,當我們有那麽富裕了,我們自然也會住那麽大的房子。
當然,這需要一個過程,你現在住80平米的小房子,先想著的是換一個120平米的,後面有條件再換大一些的,你這代不行的話,下一代還會繼續努力,搞一套大別墅住住。啥意思?這不正說明房地産發展的空間在不斷延伸嗎?正是有了人們對美好居住環境的不斷追求,房地産才會持續繁榮。需求決定價值,這是房地産長期繁榮的邏輯所在,疊加貨幣因素,房價螺旋式上升也就自然而然了。
在此,特別解釋兩個問題:一是相信很多人也看出來了,說你講的房子跟我現在的房子有什麽關系?我的房子是老舊房,咋弄?前面說大家對住房的品質、面積在不斷提升,現有住房顯然是不能滿足的,何況數量飽和以後,必然形成資源浪費,所以,房子變老後還得拆,有業內說,未來20年,我們將有一半的房子將拆遷。實際拆多少誰也不知道,但肯定有一大批房子會被拆掉,很可能就包括你現在住的房子。拆多余的老房子,建你需要的好房子,當然,隨著你錢包越來越鼓,自然是要多掏錢的。
二是什麽是“螺旋式”上升?就像這幾年樓市調整一樣,我們主動踩刹車,爲的是房地産健康持續發展,還比如2009年受外部經濟危機的影響,樓市被動調整,但最終方向都是經過調整後繼續上行,這就是“螺旋式”上升。
最後說一點眼下大家關心的問題,現在能抄底買房嗎?
對此不做正面回答,因爲每個人的喜好不一樣。真正能抄到底的,只是少部分人,而大部分人都是在上漲過程中買入,後者是推升房價走高的主力。有的人習慣在僵持階段買入,會有資金占用上面的時間成本,而有的人則是在上升過程中買入,不求賺的最多,圖的是確定性。所以,根據自己的偏好做出選擇即可,沒有絕對的正確與錯誤之分。
這麽看好還不趕緊去買幾套,不比你在這兒瞎逼逼賺的多?
寫的好開發商會送你幾套房
又是一個幻想狂。
這家夥是地球上最蠢的人!這樣的發財機密在網上示之于衆,而不是自己搶先下手先買100套房等著升值。
用嘴巴吹漲嗎?房子是商品,賣不出去喊破天都沒用。不管哪個城市,房子都是越來越多,疊加人口出生大幅暴跌,只會越來越難賣,越來越不值錢。越到後面沒買房的往往越沒錢,不降價他們拿什麽買?過去房子稀缺,而現在不是,現在你用錢買房容易,可要把房變成錢可就難了,隔壁還是你的競爭對手呢。
寫得太對了,作者多屯幾百套,看看能不能供大于需。
祝爾等好運
好是!支持!
靜看雲卷雲舒!
嗯,負上漲。
5至10年房價肯定會下滑,2O年後就會現實按需分房,並補貼裝修費[笑著哭][笑著哭][笑著哭]重點是誰會再等10幾20年。。。
我一朋友,在衡陽買的房子,買的時候應該是7000多吧!具體地址,多少錢一平方到沒問,前年年底裝修搬的家。裝修不知道多少錢,10幾萬應該要吧!去年離婚,房子也賣了,單單房價就虧了10幾萬,裝修10幾萬,還有幾年的房貸,
信你個鬼
應該是可以漲一點,漲個95%,反正我有了房
這標題,都系這幾年都在漲呢
那你就多買幾百套,過幾年就能掙的盆滿缽滿了
又有一做白日夢的出來了!
不要胡說八道了,精神病院叫你回去該過電了
辦法有的是
到處找接盤俠。
小編英明,小編趕快去搶個十套八套的,坐等發財啦,小編趕緊的,不要耽誤時間,快去搶[笑著哭]
買房的錢從哪裏來,普通人的收入漲了嗎
漲呗,有啥關系,反正買不起,漲到天上也無所謂。
意淫吧
漲屁。都沒人買了。
小編大頭蔥菜吃多了,今晚做夢可能翻個四五倍。
過兩年會漲一成
又瘋了一個炒房客
必須上漲無疑
人生第一次聽說漲價去庫存。反其道而行行得通嗎?這和高速公路上逆行有啥兩樣,
想讓房價漲必須能讓房子今天買明天就能賣,取消兩年內,五年內的附加條款!投資時間周期風險巨大,誰敢投資房産?不能及時止損套現,誰接最後一盤?