一線城市全面放松限購！尤其是樓市政策風向標的北京，時隔13年後首次放寬了房屋限購，允許在北京有2套房的家庭或者有1套房的單身人士，在五環外多購買1套住房。而杭州市，是全面取消限購，在本市範圍內購買住房，不再審核購房資格。

解讀的觀點很多，有的說誰有2套房了，還跑5環外買房呢？有的說現在的政策是托而不舉，僅僅只是五環外一些優質房子增加了一些購買力而已，影響很有限。

這些都是片面的體感和分析，我們需要全面、客觀地分析樓市究竟會往何處去，畢竟中國家庭80%的資産都在房地産上，成也地産，敗也地産。

在各類資産的投資中，股票投資是複雜程度很高，投資難度系數很大的一類資産，但也衍生出很多成熟的投資理論。我們用這套理論來看待樓市，會有豁然開朗的感覺！

1、現在的房子估值很貴，但這並不是房價要跌的原因。

衡量房子有多貴，最簡單的一個指標是租售比，也就是租金除以房價後得到數字。2023 年重點 50 城租金回報率爲 1.95%，這個收益率很差，比定期存款都差。相當于要靠吃租金的話，這房子要50年才能回本，類比股票就是一只市盈率50倍的股票。

從全球比較來看，1.95%的租金回報率是非常差的。美國全國在 6.0%，日本東京都市圈在 6.9%，英國和德國平均分別爲 4.8%和 3.7%，中國香港爲 2.7%。國外很多房子每年都要交房産稅，但即便我們剔除國外房産稅之後，房屋的租金回報率也比咱們高很多。美國和日本剔除房産稅之後的淨租售比都在 4.5%左右，英國約 3.6%，中國香港還是2.7%。

所以，中國的房子估值很貴，無論是全球比較看，還是單獨作爲一樣資産來看，都是如此。但是，估值貴並不是房價要跌的理由，說白了，中國房子的估值一直很貴。2010年至今重點27城平均租售比就沒超過2.5%，如果你因爲估值貴就不買房子，你會虧慘的！影響房價漲跌的因素，不能光看估值！

2、跟股票一樣，分析房價的漲跌，既要看估值，也要看成長性。

中國房子1.95%的租金回報率，低得可憐，相當于50倍的市盈率，這即便在股市中也是非常高的估值。如果一直股票要長期享受這麽高的估值，意味著這只股票必須得是一只成長股才能配得上這麽高的估值。

啥是成長股，就是未來發展空間比較大，中期發展大家比較看好的股票。說白了，因爲行業高速成長，有著光明的未來，所以估值貴點無所謂，所以股價還能漲。過去十幾二十年的房地産業一樣，雖然估值很貴，但中國經濟持續高速發展，人們的收入水平持續增長，所以支撐得起這麽高的估值。2006年到2023年這18年裏，全國城鎮居民人均可支配收入增長3.4倍，農村居民人均可支配收入增長5倍，中國GDP更是增長了4.74倍，購買力放在那裏，房子不漲都難。

但是這一切都變了！中國經濟過往都是百分之十幾、百分之八的增長率，現在GDP增速都是5%左右；大家的收入預期呢？長期看不知道，短期都是偏悲觀保守的。

與之對應的，大家再也不預期房價會漲了，所以中國房地産也不再是一直成長股了，這時候1.95%的租金回報率就顯得很低了。

股市中在這種情況下，估值要被壓縮的，說白了，要麽租金漲上去，要麽房價跌下來，最差的情況是租金下跌，這時候估值還很高，這意味著房價還得下跌更多，才能回歸到合理的估值水平。

3、現在買房，類比股票就是加杠杆，買了一只未來幾年可能下跌的股票。

比如，房貸利率是4.5%，租金回報率1.95%，那每年淨支出的利息就有2.55%。加杠杆買股票是爲了股價上漲能賺錢，加杠杆買房從收益來看也是爲了能賺錢（不考慮房子的自住功能、落戶功能），但是按照剛才的分析，房地産的估值太高，未來幾年是很可能房價下跌的，所以誰願意加杠杆買一只未來幾年可能下跌的股票呢？相反，原來出于投資、投機而不是自住買的房子，反而會趕緊賣出，及時止盈或者止損。

4、理解了這些，我們就知道，現在單純地局部放開限購影響很有限，因爲房子的核心矛盾不在于限購不限購，而在于上漲的預期還在不在了。

就跟股票一樣，一只連續漲停而且未來很可能繼續上漲的股票，大家買不進去（限購了），但還想買。現在呢，股票正在下跌，而且可能繼續下跌，雖然能夠自由買賣了，但大家反而不想買了，反而想趕緊把多余的房子賣掉套現。

房子作爲投資品它跟股票一樣，投資過程中你不應該愛上一只股票，如果這只股票有問題，該賣就賣，不要有任何猶豫！房子不漲了，就沒必要買那麽多。

理解了這個就知道，以前爲何政策叫房住不炒了，要是當時多聽話，就不會被套了。

5、房價會一直跌嗎？股票裏，有些垃圾股是會退市的，但總是有股票屢創新高。所以房子肯定是分化的，人口持續淨流入的好城市、好地段、好房子、好學區，這些房子肯定是保值的，也是有底的。

他們的底在哪裏？在股票投資中，好股票跌到一定投資者，是會有人進來撿便宜的，這些人是價值投資者，他們不害怕幾年的下跌，只要認定這個房子長期的漲幅或者回報會很不錯他們就會買進去。

如何衡量這個投資點呢？還是可以用租金回報率來衡量，如果租金回報率能夠達到2.5%，那肯定會有人進來抄底了，因爲一些好地方的房租長期看還是要上漲的。但這意味著房價的下跌幅度還有30%左右，這是非常巨大的跌幅。

很多人覺得這不可能，說實話我也覺得很難。股票中也不是所有的股票都會跌到非常便宜的水平，總是有人提前抄底的。

但無論如何，在房地産上漲預期和趨勢沒有的時候，現在的房子真的比較貴，作爲投資品加杠杆去買的話還是慎重。即便是剛需自住，也可以耐心等待時機，好好挑一挑再買。

除了跌到地板價才能漲，房子有可能過段時間自己漲起來嗎？從大盤來說很難，因爲這要求中國經濟繼續高速發展，更重要的是居民的收入預期要持續快速的提升才有可能。