5月9日，“西北第一城”西安市出台政策，全面取消了施行7年之久的買房限購政策。值得一提的是，去年9月份，西安限購政策就曾松動，對二環以外區域取消限購。此次全面取消限購不僅取消了在二環內購房的限制，同樣取消了購房資格驗證。

新政落地後，西安多名房産中介向新黃河記者介紹，新政出台兩日來，前來咨詢看房的房客有所增加，尤其是二環內學區房刺激明顯，但多數人依然持觀望態度，政策反饋到市場效果可能還需要一段時間。

記者注意到，今年以來，多地通過政策工具放寬房地産政策，包括但不限于取消限購、調整存量房貸利率、調整認房認貸政策等，其中不乏西安、成都、杭州等二線城市，業內人士分析認爲，未來或將有更多二線城市進行政策性調整。

房産中介：咨詢看房人數多了兩三成

4月28日，隨著成交量全國第一的城市成都取消限購，旋即引發軒然大波。不少分析人士看來，這具有風向標意義，或將引發全國樓市限購令的松動。沒過幾天，西安跟進，在5月9日這天全面取消限購。

西安除了不再審核購房資格外，搖號等方面同樣有所優化。文件提及，在商品住房項目銷售時，登記家庭數量與住房房源數量比例低于1.5:1的，不再實施公證搖號;建築面積大于144平方米的住房在搖號選房時不再實施“剛需優先”。同時搖號銷售項目的搖號名單公示、搖號結果公示、選房結果公示時間由3天縮短爲1天。

記者了解到，西安從2017年開始實行限購政策，當時的文件規定：居民家庭在本市城六區範圍內只能新購一套住房（含新房和二手房）。此後七年中，限購政策經過多輪調整，至2023年9月，西安市取消了對部分區域的，僅二環內實施限購，而隨著此次新政的出台，意味著西安施行7年的限購政策徹底落幕。

全面取消限購對房産交易市場影響幾何？5月10日，記者走訪了多個新開樓盤及多家房産中介門店。從業者們紛紛表示，新政爲西安房地産行業注入了信心，這兩天前來看房的客戶增加了不少。不過，目前購房者大多仍持觀望態度，房屋交易量並未出現明顯漲幅。記者在西安浐灞區一樓盤售樓處看到，前來看房的人大多以中老年人爲主，一位購房者告訴記者，“我們主要想改善下居住條件，之前也看過，今天過來主要是想咨詢一下新政策。”

置業顧問和經紀人的感受更爲直觀。百年行房産中介一名經紀人表示，自從新政出來後，自己每天接到的咨詢電話多了，其中包括一些外地客戶，大約多了兩三成左右。至于對市場的影響，她稱，“限購政策本身影響不大，有意願在二環內買房的人本來就不多。況且二環內項目很少，只占西安市場的6%左右，影響有限。所以說現在短期看影響還不明顯。”

不過她也表示，二環內有一些優質學區房，讓購房者有了更多選擇，這幾天前來咨詢者明顯增多。一定程度上，教育資源好的區會對教育資源一般的區形成虹吸效應，二環內學區房的房産交易量未來會有所提升。同理，西安優質的教育資源也會虹吸周邊省份的居民，未來將有利于西安房地産行業的發展。

首提“以舊換新”，有哪些利好？

除了全面取消限購外，西安“509”新政還對公積金貸款額度、建立“以舊換新”購房模式、建立健全房地産融資協調機制等方面做出了要求。

具體而言，2022年5月28日開始，單繳存職工公積金貸款最高額度不超過65萬元，雙繳存職工貸款最高額度不超過85萬元。至于二手房，此前規定房屋建成年限加貸款年限不得超過30年，新政中則將這一年限延長至40年。此外，新政中還提到二孩及以上多子女家庭使用公積金貸款購房的，貸款最高額度在現行政策基礎上提高至1.2倍。

值得注意的是，此次“509”政策中首次提出“以舊換新”，這也表明在宏觀政策方面，西安選擇與全國其他城市保持統一步調。文件指出，支持房地産企業、經紀機構、金融機構合作建立“以舊換新”購房模式，對房産交易流程開展全鏈條優化。允許企事業單位、社會主體購買二手住房以及居民家庭登記選房後的剩余新建商品住房。鼓勵有條件的企事業單位、社會主體租賃或購買相對集中的二手住房，打造多元化住房市場，滿足各類群體住房需求。

對于此條規定，有業內人士解釋說，相比此前規定，官方進一步縮短了合同中企業自持租賃住房的上市時間，從原本的10年期限，縮短爲由企業提出申請，經過相關手續後，即可轉爲商品住房上市交易。這一改變旨在增加房企的流動資金，有助于房企健康持續發展，與此同時也利好剛需購房者，可用低成本享受到部分區域高素質的配套生活。

事實上，濟南、淄博、徐州、鄭州等10多個城市已經搶先一步推出了“以舊換新”活動。例如濟南等地已實現落地，媒體引用濟南某樓盤銷售處的工作人員的說法，“以舊換新”政策推出以來，效果不錯，且已經有多起成交案例。

業內人士：或有更多二線城市跟進

國家統計局4月16日發布的數據顯示，3月份，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅成交量比前期有所上升，各線城市商品住宅銷售價格環比降幅略有收窄，其中共有57個城市房價環比下降、2個城市持平、11個城市環比上漲。難得的是，西安新房價格已實現環比13個月上漲。

整體來看，這與西安房企持續推盤、持續投資不無關系。據中指研究院西安分院監測，一季度西安商品房意向登記平台共開展81次項目登記，近1.25萬套房源入市，同比上漲15.44%。

另一方面，中鐵建、招商、保利等房企在土地市場依舊活躍，同樣據中指研究院西安分院監測數據，2024年一季度，西安房地産開發用地土拍攬得土地出讓金255.16億元，排名僅次于北京、杭州，位居全國第三。

業內人士普遍認爲，西安新房價格持續上漲，主要原因在于結構性上升，近期高品質樓盤占比提升，進而帶動了價格上揚。反觀西安二手房市場表現疲乏。貝殼找房數據顯示，西安二手房價格持續走低，同比上年下跌7.6%，環比下降1.1%，最新均價爲14328元/平方米。在一名連鎖房産中介銷冠看來，短期內二手房市場遇冷，很多業主著急出售，“但這種‘以價換量’的方式不能長久，現階段二手房價格上升還是動力不足。”

“509”新政是否會對西安房地産市場産生更加積極的影響？多名受訪者均表示，短期效果可能不會太明顯，政策效果反饋至市場還需要一段時間。有房産中介還透露，“感覺現在購房者越來越理性，很多人還是持觀望的態度，想等等看有沒有後續政策，比如會不會放開異地公積金、商轉公的限制，會不會放開落戶，以及房貸利率會不會進一步下調。”據了解，全國已有超60座城市階段性取消了首套房貸款利率下限，僅上個月就有20個城市，而西安目前的首套房商業貸款利率爲3.75%，仍存在下調空間。

此外，在不少業內人士看來，當下市場已形成新的供求關系，以往在市場上升期出台的限制性政策早就不再適用于現在。因此預測未來更多二線城市將進行政策性調整，取消限購政策。

記者:張博 編輯:曹夢佳 校對:高新