廣州樓市接下來一定會大漲，你信嗎

大家好，我是橙子。一個在廣州每年買一套房，也幫粉絲客戶買房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

講了不同的買房需求，對應著不同的面積段。

房子的價格有總價約束，房子的面積其實也是有面積段約束的。

我相信我大部分的粉絲們，在未來肯定是要置換更優地段，更好産品，更大面積的房子。

所以買房除了考慮住的舒適外，還要想清楚未來房子的買家群體，注重房子的流通性。並且注意交易的稅費，控制置換成本。

時間過的真快，轉眼就到了5月，伴隨著陰沉潮濕，偶爾狂暴的天氣，廣州也即將進入夏季了。

對于每一個身處廣州樓市市場的人，不論是業主，還是買家，還是從業者，都期待的“小陽春”已經結束了。

至于是否真的來過，不同的立場有不同的解答，但至少銷售數據在這裏，也是到了可以蓋棺定論的時候。

所以，站在五月的我們，也終于可以試著對過去廣州樓市的4月和5月做一個總結，也是想和大家一起探討，下半年的廣州樓市會是什麽走向。

01

今年的3月和4月，二手房成交數據分別是9373套和9218套，兩個月加起來有1萬8千多套。

要知道去年同期的3月4月數據是2萬2千套。那個時候市場是的趨勢還是上漲的。

這個數據很不錯了，放在近幾年雖然不至于是鶴立雞群，但也和市場冷淡拉跨毫無關系。甚至說是“小小陽春”也沒什麽問題。

相比二手房，新房的數據會弱一些。兩個月加起來1萬套出頭，遠低于去年的1萬8千套。

這是不是和大家的常規印象相反。

今年小陽春的新房，先是從卷超100%得房率、大搞産品力，再到保利85折開始的開發商促銷，再到聲勢浩大的中海大境、越秀觀樾這些核心區網紅新盤的熱賣。

一路下來，人聲鼎沸，好不熱鬧。

而二手房聽到的似乎全是業主割肉放血，各個高位站崗，爆腰花都賣不出的景象。

信息太多，雜音太吵，耳聽爲虛，但眼見也不一定爲實。這些只能親自下場體驗，才能辨別真僞了。或者找到那個你長期觀察，有結果且值得信任的人。

我們先從小陽春說起。我在3月的文章：XXX

預測今年的小陽春單月的二手成交量不會超過1萬套的。

因爲小陽春的真相很簡單，之所以有小陽春，特別是在2009年之後的將近10年時間裏，幾乎年年春節後的3月和4月，不論大行情是牛是熊，都會有一輪小行情。

是因爲這段時間裏，經濟整體的發展都還不錯，各個企業的發展都有不錯的勢頭。

所以春節前後，不論是體制內工作的，還是互聯網大廠，還是傳統企業，還是教師醫生群體。大家都有年終獎，有年底績效。

不少企業的年終獎甚至可以占據全年收入的30%-50%。

這樣手裏拿著一把大錢，經濟發展又欣欣向榮，對未來的生活充滿希望，那自然就有了買房子的需求。

其實不僅僅是房子，新年後的投資消費，往往都會有一波小行情。

但是今年其實沒有這樣的經濟條件，今年二手房的成績，更多是政策的放寬，特別是金融端的放寬，帶來的小行情。

02

然後我們再來看政策的大環境。

4月底這段時間，政策出的非常頻繁。

先是4月18號，調控模範長沙，全面放松限購。不僅不再對購房者資格進行審查，還支持“以舊換新”政策。

然後是北京3月27號在取消離婚限購之後，4月23號在房貸的政策方面也進行了更新。

接下來南京在市公安局網站公布“買房落戶”的意見征集，反饋截至日期是5月6號，也就是說，五一假期後，南京就可以買房送戶口了。

再然後，有2000萬人口的成都放開限購政策。從4月29日起市商品住房項目不再實施公證搖號選房，由企業自主銷售。全市範圍內住房交易，不再審核購房資格，不再限制購買套數。

接下來，就是在4月30號，中央政治局會議如期召開，會議上對于目前的樓市現狀和未來走向，有了新的定義。

特別提到了“消化存量房産，優化增量住房”。

我們時隔多年，終于看到政策中提到了存量房産的問題，統籌研究消化存量房，做好去庫存，才能穩住市場預期，也才能穩住整個樓市。

最後，就是5月1號，自然資源部提出了商品住宅去化周期超36個月的城市暫新增用地出讓的要求。

這正好也呼應了4月30號會議中去庫存，優增量的內容。

供求關系的調控，才是走出這波樓市低潮的關鍵。

然後接下來，我們又看到了深圳的政策，杭州徹底取消限購的政策。這周又聽到了上海要取消限購的小道消息。包括廣州、深圳後面也還會給進一步出政策。

當然，宏觀是宏觀，你是你。個體不可能擺脫宏觀的敘述，但是你在宏觀中最終能處于什麽位置，獲得什麽結果，是要看你在微觀上相信什麽，做出了什麽行動，才是最重要的。

我們基于自己的認知，和客觀條件，把買房的每一個環節做到最優，剩下的就是交給時間，靜待花開。

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（2024.5.13 橙子 yxjcena）