讓房地産行業回歸市場，這是一件我們早就該去做，卻又做晚了的一件事。

本周，再有兩座重量級城市宣布全面取消住房限購，它們分別是杭州和西安；早在4月末，西南大城成都也已經全面取消住房限購，這也意味著，全國除了一線城市之外，幾乎所有的城市都已經取消了住房限購。

這對于我國房地産市場而言，有著非常重大的積極意義。

5月9日，杭州市發布調整房地産市場調控政策的通知，宣布即日起全面取消住房限購。在杭州市範圍內購買住房，不再審核購房資格，也不再限制購房套數。

在短短幾個小時後，西安也發布了同樣的通知。

以杭州爲例，這不是杭州第一次全面取消限購，但對一個市場經濟下的房地産行業來說，我們迫切希望這是最後一次。

本著最簡單的經濟學原理我們很容易發現，一個行業裏各種准入限制越多，只會無形之中增加這個行業的交易成本。

在我國房地産調控政策最密集的那幾年，恰恰也是我國房價飙升最快的幾年，而無數次的經驗已經證明，人爲幹預一個行業，未必會取得特別好的成果。

房地産，無疑再次印證了這一觀點。

取消限購，說到底還是爲了刺激人們的購房需求。

以杭州爲例，2014年8月，杭州全面放開限購；在那之前，2010年5月，杭州房價一度超過北京、上海位居全國第一，每平方米約2.2萬元。

隨後，杭州開始提高首付比例、上調貸款利率等限購政策密集出台，並一直延續到2014年。

在這個過程中，杭州房價整體持續下跌，到了2014年底，杭州在國家統計局統計的70個大中城市中同比跌幅第一，達到10.3%。

在房價連跌五年之後，2014年杭州全面放開限購，接下來的兩年時間裏，商貸利率折扣、提高公積金繳費比例、降低二套房首付等激勵措施陸續出台，疊加國家層面的松綁樓市，杭州房價再次上漲。

到了2016年，適逢杭州舉辦G20峰會，讓杭州房價達到峰值。根據杭州房管局公布的年報來看，2016年杭州超過三分之一的房子被外地人買走，外地購房者占比創四年來新高，到了年底，杭州新房價格已經漲到每平方米3.2萬元，較一年前幾乎翻番。

可以確定的是，在那個近乎瘋狂的年代，沒有投資什麽能夠比得上投資房地産給人的回報更多。

到了2016年，杭州重啓限購，銀行開始收緊貸款額度，同比開始對外地人限購，次年3月限購再次加碼，買房需要搖號，在各種限制下，杭州樓市熱度並未降低，甚至愈演愈烈。

隨後就是2019年6月的限地價、限房價。

過多的限制並未讓杭州房價達到人們預期中的效果，2021年杭州錢江新城某樓盤的銷售限價爲每平方米6.85萬元，但同期對標樓盤二手房價已經超過12萬元。

當市場供需關系被人爲幹預市場所打破，疊加人們對房地産投資的偏好，反而催生了杭州房價的持續上漲和堅挺。

這個時候的任何限價措施，反倒都變成了“按下葫蘆浮起瓢”，漏洞幾乎堵不完。

而回顧曆史我們還會發現，地方上每一次取消限購措施，本意都是爲了刺激人們的購房需求，換句話說，只有當房地産不行的時候，地方才有出台取消各種限制措施的動力。

但這一次，同樣的招數可能效果已經沒有以前那麽好了。

根據中指檢測數據，截止4月底杭州新房庫存701萬平方米，去化周期爲15.5個月。二手房成交價格已經與2019年持平。

換句話說，在經曆數年的新冠病毒和地産開發商的現金流危機之後，杭州二手房成交價格已經跌到了2019年的同期水平。

這個時候全國各大省會城市再次取消限購措施，能夠刺激人們爲數不多的購房需求嗎？

在我看來，很難很難。

從宏觀上看，支撐我國居民購房需求的不僅僅是剛需居住，更多的還是建立在房價預期上漲的這一樂觀情緒之下，市場經濟幾十年增長的民間財富無處可去，在股市和債券市場都不甚透明的情況下，買房投資是爲數不多“穩賺不賠”的買賣。

因此，房地産的火熱是建立在民間財富的增長，人口的城市化進程以及宏觀經濟的高速增長之上的。

但今天呢？

由于市場對房價的擔憂愈發貼近現實，人們甯願把錢存在銀行裏吃著微薄的利息，也不願意再斥巨資去買房。

這也導致到今天，我國家庭存款總額突破140萬億元，創下曆史新高，過去四年的國人存款總額，超過了過去十年的存款。

人們變得更愛存錢了，很大程度上是因爲樓市不景氣，缺乏更好的投資渠道。

而從人口的城市化進程來看，我們的城鎮化已經無限接近于發達國家，換句話說，未來要想靠人口增量去撬動人們進城買房，也很難實現。

在這樣的基礎之上，房地産如果還不盡快回歸市場，回歸均值，那麽這個行業這麽多年來積累的泡沫，可能會導致日本地産泡沫破滅類似的危機。

這話並非危言聳聽，我們的居民杠杆、人口結構的老齡化、加之外部貿易出口的關稅壁壘，這幾個因素都和上世紀末的日本經濟非常相似。

甚至于，我們還有比日本更危險的東西。

當一個宏觀經濟體面臨著越來越多的不確定性和風險的時候，人們的消費欲望會大大降低，購物會變得更務實、更保守，投資和創業也是如此。

這個時候，該經濟體的社會保障體系就非常重要，因爲它能夠爲該經濟體中的個人提供一個最大程度的下限，保障一些低收入群體的基礎生活。

而日本在地産泡沫破滅之前，就已經構建了較爲完善的社會保障體系，這一措施很大程度上保障了日本年輕人和老人在經曆地産泡沫時代之後，還能夠“衣食無憂”的過活，哪怕是低欲望，也不太會出現食不果腹的情形。

但對我們來說，這是我們最大的薄弱點。

在缺乏較爲完善的社會保障體系之外，我們還面臨著獨生子女和老齡化的威脅，在只生一個好的情況下，獨生子女未來可能被迫面臨照顧數個老人的情況，而在今天就業環境和職場氛圍都不甚友好的情況下，我很懷疑這一代人能否承擔得起照顧老人的重擔。

這不僅僅事關收入，還關乎到人本身。

一個獨生子女，在面對兩位甚至四位老人，如何在工作賺錢養家育兒的情況下，還能夠肩負得起照顧老人的生活？

這些看起來和房地産沒有什麽關系，但卻是地産時代之後我們每個人不得不面對的大問題。

這就好比從個人的角度來看，此時買房是非常不明智的決策，這是一個現金爲王的時代；但從宏觀的角度來看，房地産一度占據我國GDP的20%份額，如今房地産整體面臨下行，宏觀經濟增長就顯得乏力。

除此之外，像成都這樣的人口超2000千萬的大都市，在2022年，它對土地出讓金的財政依賴仍然高達50%，這也意味著，房地産一旦整體下行，面臨挑戰的不僅僅是宏觀經濟，還有地方財政壓力。

全面取消限購，這當然是一個非常好的信號，至少對那些有錢卻沒購房資格的家庭來說，他們可以在心儀的城市擁有一個自己的家。

但從取消限購，不再限制購房套數來看，我們也很難說，這到底是刺激真實的住房剛需，還是在變相鼓勵繼續炒房。

前者意味著真實的市場需求，後者意味著看似美麗卻又轉眼消逝的泡沫。

市場如果真的回歸理性，回歸均值，我們就不太會看到房地産再次掀起下一個風口。但怕就怕，人是非理性的。

從目前已經取消限購的城市來看，全國除了北上廣深四個一線城市，僅剩海南、天津仍處于部分放開限購的狀態。

換句話說，全國僅有6座城市未全面取消住房限購，這可能是曆史性的頭一遭。

讓一個行業恢複到市場本質，這其實一點也不難；當消費者對買房不再熱衷的時候，房地産才有可能回歸到真實的價格基礎之上，也只有這樣，我們的地産泡沫才有可能實現軟著陸。

而如何處理這個問題，在某種意義上關乎著國運。

正如國際貨幣基金組織所說，如果房地産危機得不到妥善處理，中國經濟複蘇的步伐可能會停滯不前。

如何處理房地産危機，我想還是只有回歸市場，全面徹底取消限購、限跌、限價，只有這樣，市場機制才能夠最大程度發揮作用。

市場市場，不過多地進行人爲幹預，那才叫做市場，一旦人爲幹預，甚至賣多少錢、定多少錢都是靠人而不是靠市場說了算，那麽某種意義上這和計劃經濟也沒有什麽太大的區別。

限購取消了，房地産終于開始一步步回歸市場均值了，但我們所面臨的挑戰，可能才剛剛開始。

因爲一旦取消限購沒有達到預期中的刺激需求效果，那麽接下來的反噬可能會相當麻煩，因爲這意味著房産價格又將會出現大幅下調。

一旦賣的人比買的多，那麽溢出效應就會開始顯現，這不是市場的不好；而是過去對地産調控太多所導致的後遺症。

對于房地産這一行業來說，我們如今所面臨的選擇其實並不多；取消限購是回歸市場，但也正是因爲市場太難得，市場裏的人是選擇更多買進，還是更多抛出，我們最終也只能交給市場來回答。

唯一可以確定的是，房地産要想回歸均值，那麽它不得不承受一個行業難以承受之痛：那就是價格下跌。

只要房價還依然堅挺，那麽地産危機就遠沒有到過去的時候。

前日因，今日果；孰好孰壞，一切還是個未知數。

end.

作者：羅sir，關心經濟、社會和我們這個世界的一切，好奇事物發展背後的邏輯，樂觀的悲觀主義者。