廣州2023年人口數據已公布幾天了。

大家討論比較多的是三個人口大區番禺、白雲、天河，黃埔區貌似沒什麽存在感。

圖表來源/廣州房産

看常住人口總量，白雲、番禺、天河等三個區，分別以366.68萬人、282.29萬人、223.8萬人，繼續蟬聯廣州人口前三。

黃埔區2023年常住人口122.21萬人，同比2022年增加3.03萬人，漲幅2.54%。但相比2020年高峰期的126.44萬人，還少了4.23萬人，降幅3.3%。

當然，簡單以人口總量，來判斷黃埔人口吸引力不行，未免過于武斷。

其實，細究下來，黃埔的人口情況，並沒有想象的那麽糟糕。不少指標，還挺有意思的。

01

白雲番禺人口密碼

白雲、番禺常住人口多，並不奇怪，有幾個因素。

其一，行政區域廣，可開發範圍大。

白雲區面積795.79平方公裏，轄4鎮20街；番禺區面積約530平方公裏，轄5鎮11街。黃埔區面積484.17平方公裏，轄1鎮16街。

其二，番禺、白雲曆史悠久，開埠很早，原有人口基數龐大。

番禺是嶺南四大古縣之一（其余三縣：博羅、四會、龍川），繁盛幾百年。早在2012年，番禺劃出榄核、東湧、大崗三鎮給南沙，當年常住人口就有144.86萬人；而在2000年，番禺常住人口也有92.6萬人。

面積更大的白雲區不遑多讓。早在1975年，白雲區前身廣州市郊區，劃出原黃埔後，土地面積1295平方公裏（含原蘿崗），常住人口即有114.22萬人。

而黃埔區除沿江的魚珠-南崗設鎮早，中北部的蘿崗（科學城）、九佛（現知識城）區域曆史上一直是廣州遠郊農村，人口密度如青藏高原上的氧氣那樣稀薄。

廣州統計局數據顯示，早在2007年，原黃埔區常住人口僅30萬人、戶籍人口19.5萬人；剛成立僅2年的原蘿崗區，常住人口低至21.25萬人、戶籍人口17.16萬人。

兩區合並，常住人口僅51.28萬人、戶籍人口36.71萬人。

而同年的白雲區常住人口分別爲162.29萬人、戶籍人口分別爲77.65萬人；番禺常住人口149.58萬人（含榄核、東湧、大崗三鎮44.4萬人）、97.51萬人（含三鎮約25萬人）。

彼時，白雲、番禺常住人口分別是黃埔+蘿崗的約3倍、2倍；戶籍人口的2.1倍（扣除劃入南沙的番禺三鎮）。

這個差距到了2023年，經16年，有什麽變化呢？

常住人口方面，差距保持不變：白雲、番禺常住人口仍是黃埔的3倍和2倍。

但戶籍人口的差距，由2.1倍縮小至1.7倍。

其三，白雲、番禺常住人口能夠長期保持高增長，還有一個很重要的原因是：

城中村密布連片，成爲中小企業、個體戶創業，以及吸納外來人口的龐大容器。

有活力大量外來人口的湧入，直接催生了諸如白雲“淘寶村”大源村、望崗、蕭崗，番禺南村，海珠康樂布匹市場等城中村加工産業集聚區。

旺盛的煙火氣，湧動的外來人口，民營經濟活力充沛，個體老板規模龐大，藏富于民。這是白雲、番禺人口長盛不衰的“密碼”。

02

城建範圍人口密度相近

白雲、番禺雖然人口總量龐大，但若算人口密度，可能會有另一番發現。

顯然，白雲、番禺行政面積大，只是容納人口的基礎條件。關鍵還要看實際開發的城建面積。

就好比拿高度開發的老城荔灣或越秀，去跟大山連綿堪稱“山城”的從化，一概而論談人口密度，顯然是不客觀的。

打開衛星地圖，我們便會發現：白雲、番禺整體地勢平坦，河網密布，城建面積廣。

其中白雲區除東邊的帽峰山-白雲山爲高山丘陵地區，人口較少，西邊大部分區域已開發成熟，爲密集的城中村所包圍，人口密度高。

粗略折算一下，扣除帽峰山-白雲山區域，白雲區開發成熟區域大概2/3，占地面積約525平方公裏。

相對而言，番禺區地勢更爲平坦，水網密布，大型山體更少，只有大夫山-滴水岩、蓮花山等零星幾處丘陵，其余東部區域的化龍、海傍、海鷗島農田較多，中部的鍾村-南村萬博-市橋一帶高度開發。

扣除山體、水域、農田，番禺開發成熟區域大概3/4吧，占地面積約400平方公裏。

再來看黃埔區，跟白雲、番禺是完全不一樣的地貌觀感：中北部的長嶺居、黃陂、知識城爲大片綠色覆蓋，占全區大概2/3。僅科學城和老黃埔開發相對成熟。

超過六成的面積，都是很難連片開發的丘陵大山，也正是黃埔區人口總量不高的主要原因。

也就是說，黃埔區若扣除山林農田，實際開發的城建區域，大概只有1/3，占地面積僅約160平方公裏。

但如果扣除山林灘塗，只算已開發城建範圍內的人口密度，黃埔區並不差——

白雲區：約1.43萬人/平方公裏；

番禺區：約1.42萬人/平方公裏；

黃埔區：約1.31萬人/平方公裏。

整體來看，黃埔區城建範圍內的人口密度，和白雲、番禺接近。

另外也要看到，同樣對比2020年高峰期的常住人口數據，除黃埔區下降3.3%，白雲區、天河區也是下降的——

白雲區2020年常住人口374.3萬人，2023年366.68萬人，下降7.62萬人，降幅2%；

天河區2020年常住人口224.18萬人，2023年223.8萬人，下降0.38萬人，降幅0.2%。

03

戶籍人口增速連續10年第一

黃埔區近三年常住人口雖略有下降，但戶籍人口卻是大幅增長的。

2020年，黃埔區戶籍人口60.03萬人，2023年戶籍人口70.44萬人，增長10.41萬人，增幅高達17.34%。

番禺、白雲、天河、增城近三年戶籍人口表現爲：

番禺區：增長11.83萬人，增幅10.88%；

白雲區：增長10.17萬人，增幅9%；

天河區：增長8.31萬人，增幅8.22%；

增城區：增長9.79萬人，增幅9.6%。

對比而言，近三年黃埔區戶籍人口增長量僅次于番禺，居第二，而增幅則一騎絕塵大幅拉開。

實際上，2023年黃埔區常住人口、戶籍人口的增量和增速兩個指標，都表現優秀：

其中，常住人口以增量3.03萬人居第三、漲幅2.54%居第二，僅次于南沙（增加3.85萬人，漲幅4.14%）。增城以增加3.63萬人、漲幅2.34%居第三。

戶籍人口則以增量3.28萬人居第四、增幅4.88%居全市第一。

實際上，論戶籍人口增速，黃埔區已保持連續十年增速第一的好成績——

2014-2023年，黃埔區戶籍人口大幅增長36.4萬人，增幅高達82.7%。

遠遠高于第二的南沙（十年戶籍人口增長18萬人，增幅約47%）。

黃埔區戶籍人口之所以連年高速增長，大致有三個原因：

首要原因，是十年來在黃埔買房安家置業的人口大幅增長。這應該是黃埔區戶籍人口的主要來源。

過去十年來，特別廣州科學城、知識城等新城區的飛速發展，一大批優質中小企業發展壯大，企業中高層人才集聚，加上樓市的興盛，教育配套不斷完善，黃埔區承接廣州東進人口外溢，吃到了一波人口紅利。

比如，2023年黃埔區戶籍人口增長3.28萬人，按戶均人口3人粗略估算，則意味著去年有1萬個家庭落戶黃埔。這1萬戶當中，因買房落戶的按6折計算，則是6000戶。如按戶均購房面積100平計算，則是6000套、60萬平方米。

實際上，黃埔近年來商品住宅銷售常年保持在180萬平方米左右。這也是黃埔區吸納人口落戶的源頭活水。

其次，也與黃埔區近年來重金搶人才有關。近年來，黃埔區出台系列人才政策，吸納了一批企業中高層人才與專業技能人才落戶。

第三個原因，也與黃埔區的人口構成特點有關。黃埔區人口整體偏年輕化，受教育程度較高，且男性比例較高，年輕適婚群體龐大，結婚買房安家落戶的意願高。

黃埔區民政局統計數據顯示，疫情三年以來，黃埔區結婚登記持續攀高，2020年結婚登記4632對，2021年結婚登記5137對，較上年增長10.9%，2022年結婚登記5895對，較上年增長14.7%，遠高于廣州市的增長比例（6%-8%）。

高結婚率的結果，是高出生率。數據顯示， 近幾年黃埔戶籍人口出生率基本保持在21‰左右，也遠高于廣州平均水平（11‰）。

04

幾個結論

1、黃埔區的人口變化，與廣州市整體情況比較一致：常住人口總體平穩上漲，近兩年略有回落。但戶籍人口高歌猛進，一直保持高速增長狀態。

從廣州各區人口的變化來看，也能看出“潮水”湧動的方向：

年輕人口、高學曆人口，正從中心區特別是老城區，向外圍近郊的潛力區域，如天河東、黃埔、番禺、南沙等地加速流入。城市外部人口流入如得不到大改觀，則城市內部各區域的現有存量人口，則會進一步分化、內卷。

過去兩年黃埔區常住人口減少，舊改只是其中一個因素：城中村拆遷導致部分低收入群體，或兩區交界的村民，搬離黃埔，流入增城和天河。

但也不能完全歸因于舊改對人口的擠出效應。只能說有影響，但非決定因素。主要原因恐怕與疫情有關。

疫情三年來，人口流動受限，特別是黃埔區外貿、加工制造業等産業受到沖擊，大量外地務工人員無法獲得穩定收入，選擇離穗觀望，造成常住人口出現階段性收縮。這一點也是廣州前兩年人口下降的主要原因。

但即便如此，過去兩年黃埔區戶籍人口增速，依然保持全市第一的水平。

而2023年常住人口同比增長3.03萬人，一方面與去年部分舊改回遷房（火村、暹崗、長安、茅崗）陸續收樓有關：部分村民回遷，同時也吸納了部分租客；另一方面，來源于大壯名城、城市之光、品秀星樾、中央城、星彙城等新盤收樓入住。

火村舊改首期回遷區宏祥花園。

2、過去十年來，論城建範圍內的人口密度、人口增速，黃埔都表現優秀，但人口總量仍相對較少，也是不爭事實。

黃埔區山體、水域以及大型工業、文保、部隊設施（如廣石化、黃埔港、黃埔軍校）占地多，一定程度上限制了人口流入。這是黃埔區的天然劣勢。

但通過中心區、地鐵沿線、重點産業園區等片區城中村改造，以及知識城、長嶺居等新城區開發，戰略新興産業的加快落地，東部中心規劃對地鐵等資源要素的傾斜，還有很大的人口增量空間。

當中，黃埔區城中村改造，以擁有全市最大的舊改體量、最快的拆遷速度，同時通過舊改導入優質教育資源，重塑片區城市界面，優化路網結構和公園綠地，爲未來吸引人口，承接規模增量人口創造了條件。

黃埔區舊改項目能承接多少人口？

粗略算了一下，黃埔海絲城、科學城、知識城中心區及地鐵沿線，已批在建或有開發主體堅守推動的重點舊改項目，大概30個，提供商品房預估18萬套，按戶/套均2人計算，可容納36萬增量人口。

還有部分純宅地項目，如保利中央公館（1442套）、文船改造、雙崗停車場地塊（約2500套）、將軍山地塊（約1萬套）、長嶺居四子約9000套，知識城中心區大概貨量1萬套左右。這部分合計約3.6萬套，可容納7.2萬人。

還有蘿崗和苑、科學城保障房項目、知識城配售型保障房項目，以及各住宅項目中的政府回購房。

如果算上舊改項目用于出租的回遷房，大概也能容納16萬人左右。也就是說，以上四類産品合計能容納80萬人左右。

四個片區中，老黃埔和科學城是主要承接地，且兩個片區項目多（老黃埔舊改+純住宅16個，商品房大概10萬套；科學城舊改9個，貨量約4萬套），銷售去化速度也相對快一些。

總體而言，用10-15年消化四大片區內的重點項目，實現黃埔區常住人口破200萬，是可以期待的。

短期五六年內，現有在建項目，尤其是老黃埔和科學城中心區新盤開發入住，常住人口和戶籍人口預計也會有明顯提升。

3、黃埔區通過舊改轉化商品房吸引人口，人口總體質量相對高一些，這是黃埔區人口區別于其他區的一大特征。

但同時也要看到，黃埔區是制造業大區，這種産業結構也決定了産業人口總體購買力不會太高，仍有相當規模的中低産業工人選擇城中村租房的需求。

因此，黃埔區一些邊緣區域的城中村，特別是緊鄰工業區的村莊，比如黃陂二期、班嶺、火村二期、黃登黃麻，以及知識城山邊村莊，實在沒必要搞舊改。

實際上，這些地方搞舊改，成本高，賣不起價，也非常難賣。特別是一些未批未拆的村莊，不如順勢而爲保留下來，給底層低薪打工人一處容身之所，某種意義上也是地方治理人文關懷的體現。

因地適宜保留部分城中村，也是一座城市競爭力與活力的體現。特別是緊鄰工業區的城中村，可以大大減少産業工人的通勤時間，有利于提高工作效率，降低企業人工成本。

城中村更大的魅力，在于它是一個充滿活力和機遇的地方，我們能夠更直觀地感受到一種活躍的“城市性”的存在。城中村的廉價成本，讓大量的小商販、小作坊和小企業在此集聚，業態接地氣，形成了獨特的經濟活力。

事實上，城中村也是一些王牌企業的夢想起航之地。比如，網易丁磊創業初始的地方就是天河石牌村；再如，番禺南村，走出了目前風頭正勁的5000億世界獨角獸企業希音。

希音總部誕生于番禺南村鎮城中村

4、說到底，有人才有未來，人口才是一座城市（樓市）健康發展的不竭源泉。

我們不僅僅要通過人才引進、高端産業項目落地、新盤開發等手段，吸引高學曆人口，更要廣開大門，不拘一格吸納各類人口。

要看到，白雲、番禺常住人口、流動人口數倍于戶籍人口的背後，一定不乏一批來自城中村創業成功的個體戶老板，所謂藏富于村、藏富于民，也爲當地樓市培育了強大的購買力。

如果說，戶籍人口可能更多涉及人口質量、城鎮化率，而龐大的流動人口、常住人口，則代表了一座城市的人口活力，也是戶籍人口的一個重要來源，是人口質量的源頭活水。

只有做大了人口基數，人口質量，以及産業創新，才有更多的可能性。