樓市的變化對于很多人來說，只能是被動接受。

今天，市區6套熱門房源進入阿裏平台拍賣，最後成交了5套房源，表現不錯。

其中：

瑞鴻錦園就是永嘉三江街道的國鴻·溫州1號，是2019年紅盤項目，主打南向無遮擋一線江景，認可度非常高。

這次拍賣的2幢3003室是南向一線江景房源，視野無敵，無任何遮擋。最終成交價倒是出乎意料，比市場價要低一些，相當于當初開盤價的7.8折。但也可以理解，畢竟當下的法拍市場上，主力購買客群對于價格都更爲敏感，沒有撿漏空間，很少會出手。

小區實景圖

濱江美景花園位于鹿城江濱中路330號，房齡接近20年，是非常早期的豪宅電梯小區。而本次成交價比市場價低不少，市場價普遍在1.8萬元/㎡左右。考慮到這套房源面積段偏大，這套帶車位的大面積房源也算撿了個小漏。意外的是，兩年前這套房源曾挂牌在貝殼平台，報價332萬，單價爲1.9萬元/㎡。

璞麗灣是瓯海梧田街道S1線龍霞路站西側的商品房小區，曾多次延期交付。目前該小區市場報價在2萬元/㎡，這批房源稅費偏高，手續較爲繁瑣，但成交價足夠低，依然有不錯的性價比。不過和當年開盤價相比，成交價相當于享受了5-6折的優惠，近乎腰斬。

下面我們一起來看下部分熱門房源的具體情況！

（法拍市場是二手房市場的的局部縮影，與常規二手房市場存在較大的差異，並不能代表整體二手房市場，僅供參考。）

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瑞鴻錦園2幢3003室（推廣名：國鴻·溫州1號）

瑞鴻錦園2幢3003室，建面約172.66㎡，起拍價約192萬元，吸引了19人報名，有769人次設置提醒，28077次圍觀。

最後競價40輪，最終成交價382萬元，成交單價2.21萬元/㎡，溢價率99%，熱度較高。

瑞鴻錦園（推廣名：國鴻·溫州1號）位于永嘉縣三江街道三江大道與中心大道交彙處。

2018年11月30日，溫州永嘉B07-01、B07-05地塊出讓，經過超過3個多小時的競價時間，166輪的競價輪數，最終由浙江首晟投資管理有限公司以上限價156400萬元競得，樓面價6358元/㎡，溢價率高達70%，同時需配建保障房1950㎡。

項目正式亮相後，推廣名爲國鴻·溫州1號。

小區實景圖

項目首次開盤于2019年6月，共開盤五期，推售586套商品房（1、2、8、9、10#），面積段爲138-312㎡；878套辦公性質類住宅（3、5、6、7、11-13#），面積段爲117-139㎡。

小區樓幢圖（黃色爲商品住宅，深色爲辦公性質的類住宅）

其中江景住宅普惠（95折）毛坯均價約2.7-3萬元/㎡，二線江景的10幢普惠（95折）毛坯均價約2.5萬元/㎡；類住宅（辦公性質）（95折）毛坯均價約1.3-1.4萬元/㎡。

以這樣的價格亮相後，溫州1號三開三罄，去化情況非常好，是當年盛極一時的紅盤項目，不僅住宅房源受到熱捧，後排的類住宅産品也相當受歡迎。

項目效果圖

後項目交付于2022年10月，該小區是少見的全陽台封閉項目，外立面采用大面積的玻璃搭配淺白色鋁板，辨識度非常高，充分展現了瓯江北岸的城市形象。

可惜該小區交付時曾因部分功能區品質引起過業主們的不滿，並且該小區在已經封窗的情況下，部分業主依然選擇拆除房開統一的玻璃，給陽台重新設計了線條更少、更純粹的的玻璃面。

本次拍賣的房源位于2幢3003室，總樓層爲42F，中間套房源，南面擁享無遮擋的一線江景，視野極爲開闊，僅東面爲55層的超高層住宅1幢，采光情況相當好。

01、04室爲191平，02、03室爲173平，同時2幢雖然有01-04室，但分爲兩個獨立單元，即01、02室不和03、04室互通。

項目江景示意圖（來源：安居客，僅供參考）

該房源已騰空，內部爲毛坯狀態，需要從頭開始裝修。該房産交易中産生的雙方稅費由雙方各自承擔，但原權利人部分由買受人先行墊付，墊付後憑票據，向法院申請退還；可能欠繳水電、物業管理費、公共能耗費等由買受人自行承擔。

房源實景圖

2幢開盤于2019年6月，2幢3003室當時開盤備案價約爲514.8萬元，普惠95折後毛坯總價約489萬元，毛坯單價約2.83萬元/㎡。

本次的成交價才382萬元，相當于開盤價的78折，跌幅超百萬，著實驚人。

目前安居客平台上，溫州1號172平報價約470-480萬，毛坯單價約2.7-2.8萬元/㎡，實際成交價會低一些。

據溫豪宅消息，溫州1號在2023年5-6月成交5套房源，其中

1幢低樓層312平房源成交總價1030萬，成交單價約3.3萬元/㎡；

2幢高樓層191㎡邊套房源成交總價580萬，成交單價約3.04萬元/㎡；

2幢中間樓層172㎡中間套房源成交總價510萬，成交單價約2.94萬元/㎡；

9幢高樓層140㎡中間套房源成交總價410萬，成交單價約2.93萬元/㎡；

9幢低樓層140㎡中間套房源成交總價400萬，成交單價約2.86萬元/㎡；

（這些已售房源均帶有一個車位，並且當時沒有滿2年，稅費還要高一些。）

對比而言，這套溫州1號30樓的江景房源性價比很高，比市場價低不少，樓層也足夠高，居住體驗感拉滿，江景面非常闊綽且開闊。

不過小區的生活配套要弱不少，而且看完房源的實景照片，可以理解爲什麽部分業主要更換陽台的封窗玻璃。現有房開的封窗方案雖然統一、有序，但對于居住在裏面業主來講，並沒有把江景面發揮到極致，視野這麽開闊的江景面確實需要整面的落地窗，才能有適配的居住體驗感。

房源內部實景圖

考慮到裝修還要一大筆錢，這套房源適合對居住體驗有要求，尤其對江景面比較認可、對于學區、生活等配套不太重視的自住客群。

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璞麗灣4套房源

璞麗灣2幢404室，建面約130.64㎡，起拍價約161萬元，吸引了3人報名，有86人次設置提醒，3671次圍觀。最後經過2輪競價，最終成交總價161.8萬元，成交單價約1.24萬元/㎡。

璞麗灣2幢204室，建面約130.64㎡，起拍價約161萬元，吸引了0人報名，有55人次設置提醒，2662次圍觀。最後無人報名、無人出價、流拍。

璞麗灣1幢1201室，建面約89.6㎡，起拍價約111萬元，吸引了7人報名，有525人次設置提醒，17647次圍觀。最後經過40輪競價，最終成交總價136萬元，成交單價約1.52萬元/㎡。

璞麗灣3幢401室，建面約129.44㎡，起拍價約160萬元，吸引了4人報名，有157人次設置提醒，5702次圍觀。僅經過1輪競價，最終成交總價160萬元，成交單價約1.24萬元/㎡。

本次璞麗灣二次拍賣的4套房源成交情況不錯，僅一套2樓房源流拍，其余房源順利成交。（該4套房源第一次流拍單價均爲1.54萬元/㎡）

璞麗灣位于瓯海區梧田街道，遼霞路與花園路交彙處西南，即軌道交通S1線龍霞路站斜對面，直線距離約100米。

2019年6月6日，由華董經過18輪，溢價13.9%，最終以4.1835億元、樓面價13665.5元/㎡競得A-20地塊，後開發爲如今的璞麗灣小區。

該小區共3幢高層住宅，于2019年11月開盤，共推售292套房源，面積段約87-130㎡，開盤毛坯均價約2.4萬元/㎡，裝標爲2000、3000元/㎡。

後來該小區曾多次延後交付時間，經過官方部門的努力，最終實際交付于2023年11月30日，比原定交付時間延遲了近一年。

本次拍賣的房源位于1、2、3幢，三幢南面均爲河流，東面的3幢距離S1線龍霞路站更近。不過本次拍賣多爲2-4的低樓層房源，僅1幢房源爲1201室，樓層較爲不錯。

南側的新東家園建築高度較低，建築在18層以下，算上河道和綠地，南向樓間距約75米，低樓層采光也不錯。而且低樓層更貼近河景資源，有一定性價比。

房源內部已騰空，內部爲房開裝修，這批房源內部的裝修大同小異，相差不大。

實景圖

買受人可能無法辦理房産過戶登記。後續該房産交易過程産生的一切稅費依照稅法等均由買受人承擔(包括被執行人承擔的稅費及土地出讓金)。可能存在的水、電、物業管理等欠費均由買受人承擔。

目前，璞麗灣整體報價約2萬元/㎡上下，附帶房開的裝修，根據裝修、樓層、位置對價格略有影響。

今天這4套房源購置家具後可拎包入住，東側還有軌交站點，出行較爲便利。不過生活便利性稍差，還可能存在噪音問題，對于門窗的隔音效果要求較高。

總體來看，利弊較爲明顯，性價比很高，雖然稅費偏高，手續繁多，但成交價比市場價還是低不少，有市場競爭力。