隨著大城管制放開及産業轉移升級，長沙憑借區位與交通優勢，承接東、南部制造業轉移，吸引龍頭企業，同時持續壯大自身優勢産業。不斷完善城市基礎設施，吸引青年人才持續流入。

常住人口破千萬，且人均收入及消費均爲中部第一。同時，長沙住房價格處于新一線城市“窪地”，根據2022年長沙統計年鑒數據，居住支出僅占人均消費性支出的19%，而食品煙酒及文娛教育消費活力高，合計占比47%。在本就被譽爲“娛樂之都”的城市基因共同作用下，長沙商業市場蓬勃發展。

現狀：人口增量決定了商圈發展與物業類型更叠

單核心商圈輻射全城，區域性商圈就地崛起

根據長沙市自然資源和規劃局公布的《長沙市商業和商務用地布局專項規劃（2021-2035）》以及當下發展情況，五一商圈仍是長沙唯一的市級商業中心。聚集高能級購物中心和百貨商場，串聯地鐵商業與文旅街巷，吸納著全城和外地人流。

除五一商圈以外，其他商圈格局較爲膠著。商圈的規模和商業體量決定了商圈的承載能力，而短期和長期的人口增量決定了商圈的未來成長性。

目前性商圈涵蓋文旅、産業配套、專業市場等多個類型，覆蓋範圍廣但活躍性弱；區域性商圈則是隨著城市骨架不斷擴大、人口大量聚集而逐步形成，目前城市區域性商圈共有10個，輻射能力收縮至3-5公裏。

目前，長沙仍有較多成交商業用地未建設及投用，通過將目前的商圈等級與人均商業面積落位到板塊，經過對比發現，各板塊商業發展差異較大。

在五一商圈輻射範圍外，桐梓坡、尚東、雅塘井灣等板塊商業成熟度較高，但人均商業面積較少，有較大的市場空間。

相反，望城高鐵西、月亮島等板塊成交了大量的商業産品，但目前商業發展仍處初期，人口導入不足，未來競爭較大，風險較高。

購物中心撐場，臨街商業人氣上升

從最早的本土國營百貨，到大批零售外資入局，再到全國性商業地産運營商湧入，長沙商業隨著時代及城市發展進入繁榮期。

百貨、購物中心、城市綜合體等商業形態的不斷叠代升級，搶奪商業C位。在存量與增量並行的時代下，長沙3萬㎡以上商業項目已達140個，多個項目預計年內開業運營。

近幾年，特色街區表現出比盒子MALL更聚人氣的特質，成爲人們在健康和消費雙重需求下的首選。打造了文旅街區潮宗街、白果園，及社區商業街龍湖鉑金街等一批成功出圈的街區項目，打造旅遊新名片或建立起商業新地標。

問題：住宅銷售思維導致商業運營陷入泥潭

長沙人均商業面積超量，銷售市場持續承壓

與長沙商業高速發展共同爆發的是商業地塊供應量。2018年作爲長沙商業高速爆發期，全年供應商業建面727萬方，並持續保持持續增長。

截至2023年底，商業建面共供應4057萬方，成交超3208萬方。受疫情反複、國際局勢變化及房地産行業房地産行業下行等因素持續影響，2022年土地市場出現大規模供求縮減。但目前已成交商業建面已遠超人均需求商業面積。

在商業市場繁榮發展的背後，市場壓力不容忽視。近十年，長沙商業産品供應總量超1623萬方。

供應量在2014年達到頂峰後，跳台式下行，2023年供應不足40萬方。成交跟隨長沙樓市行情在17-18年暴漲後快速回落，企穩後再次下行，2023年成交量僅41萬方。銷售均價呈現震蕩行情，成交價格重回2016年市場水准。

資金沉澱壓力與滾動開發需求的不適配，即將進入臨界點

商業屬于純投資屬性産品，其收益來自于持續穩定的租金收益與物業未來的金融價值。

不同于住宅的錢貨兩訖，商業在完成銷售後，還需要運營者、經營者、消費者三方在其中持續運轉，完成整個生態閉環。開發商想快速實現銷售盈利後全身而退越來越難。

商業不變的是人場貨三要素，把商品給用戶進行價值交換。“場”連接著“人”與“貨”，注定商業産品需要起到承接作用——運營。

而如何講好運營的故事與做好運營的工作成爲項目去化的關鍵。在投資客眼見爲實的心態下，賣預期已經難以打動客戶。組建招商運營團隊先期將商業培育起來，以時間換空間，成爲不得不的選擇。

目前長沙市場上，流速及溢價均好的項目，以開發商/第三方返租或先招運後銷售的模式爲主，除開各項條件均成熟優渥的項目外，裸售已經舉步維艱。

趨勢：順應商業扁平化發展趨勢，社區商業成爲未來發力點

與重資金的大型購物中心不同，社區商業憑借多種可組合的商業模式與直接高頻觸達周邊日常生活人群，成爲商業未來發力點。

根據長沙市商業和商務用地布局專項規劃，除了“一主九副五特”商業空間結構外，在商業布局上還計劃打造N個社區商圈，結合居住用地布局，滿足15分鍾生活圈內的日常生活需求。

隨著長沙持續擴容與城市更新，大量新開發片區的社區商業建設運營與中心城區的社區商業改造升級，社區商業已經成爲商業發展的藍海。

銷售模式從“一次性買賣”轉向“可持續運營”

目前開發商旗下商管團隊主要布局在全自持或整購/整租物業，對于可售型商業物業側重較少。首先，這對于開發商的資金要求較高，需要投入大量招商運營資金的同時，積壓産成品貨值，銷售周期被拉長，短期內無法實現資金回正。

其次，由于開發周期及其他因素幹擾，在已經標准化的開發體系中，難以控管商業團隊的人力與工作量，滿足不同商業貨量的多個項目在不同階段的需求。

更重要的是，多産權主體對于管理的難度高，需要在業主、商戶、消費者等多方中調和，對于商管團隊的專業素質要求較爲全面。

目前，可售性商業物業沒有從銷售到後續招商運營的標准化體系，以選定單個貨值較高的項目，打造旗艦形象來實現貨值的回收，及對于整個品牌的商業影響力的提升。

總結：城市商業發展爲居民提供了便利的購物場所，促進城市經濟的繁榮，也是城市營銷的重要一環。

長沙的商業發展有著深厚的曆史底蘊和良好的商業環境，隨著城市經濟的快速發展，已經成爲中部商業中心之一，正在邁向國際消費中心城市。