春節已經過去，很多人又要重返工作崗位了，那麽2024年的中國經濟將如何呢？尤其是在經曆了過往兩年的冰凍期之後，今年的房地産市場會如何？我覺得大多數中國人實際上是很關心這個問題的，我們對于房價真是又愛又恨。
按道理講，應當每個人都希望房價降低才行，畢竟房價低點我們才有可能買到更好的房子，但是反過來講大家知道嗎，中國可能是全世界擁有住房率最高的國家了。像德國那樣的發達國家實際上是有一半以上的老百姓不擁有自住房的，可是我們看看今天中國，雖然我們喊了很多年說房價太貴大家買不起，但是大量的老百姓真的是擁有自住房的。
尤其是過往20年來，房地産市場的高歌猛進使得各個城市的房價都在攀升，也使得房子成了普通居民最重要的一塊資産，過去兩年我們說不能碰炒股，炒股虧錢，不能搞各種各樣的投資理財，都有可能虧錢。可是大家有沒有想到，過去兩年我國幾乎所有城市的房價都在下跌，哪怕是北上廣深這樣的一線大都市，那麽如果房價降了20%，相當于你的資産也縮水了20%，當然這個賬不能細算，細算估計很多人都要掉眼淚，那真是我得打工多少年才能補上這20%的缺損。
而且我們看到近兩年以來從上到下各級地方政府也好，銀行也罷，真的是在積極救市，今天一線大都市都把限購打開了，銀行的利率首付是一降再降，當然開發商也在降房價，爲什麽？說實話房地産也是實體經濟，尤其是房地産所帶動的行業太多了，從根上講房地産商他要先買地才能建樓。可是我們知道我國土地是公有制的，各個城市的土地實際上都在各個城市的市政府手中拿著，以往的情況是大量的政府把土地推出來，經過招拍挂賣給開發商，然後會獲得大量的資金，這筆資金可以用于修橋補路，可以用于基礎設施建設，可以用于訪貧問苦，總之一句話，這就叫土地財政。
對于大多數地方政府來講，光靠稅收錢不夠就得靠賣地才能有更充足的資金，我們經常說我們有些小縣城建的比美國的一線大都市都豪華，可是錢從哪來，美國人地鐵系統用了上百年，他都不修，他不是不想修他沒有錢修，而我們怎麽會比美國人還有錢？因爲我們賣地，繼而開發商在整個建樓的過程中他是要用到農民工的，他是要用到建築材料商的，老百姓買了房之後還要裝修，需要裝修隊伍，需要買家電，需要買家具，所以一個房地産行業實際上上下勾連了大量的相關行業。
然而這兩年我們都看到了房地産市場很低迷，導致大量的老百姓不願意買房子，以至于受到損失的肯定不只是房地産這一個行業，所以各級地方政府也在不斷的救市，那麽2024年的我國房地産市場將向何處去？我覺得首先咱們消費者變得更加理性了，過往很多人買房他的根本出發點就在于房價會漲，過往20年給了我們這種迷之自信，讓我們認爲房價永遠會上漲永遠不會下跌，房地産投資是唯一永遠會賺錢的方法，所以才有那麽多人買房，甚至大家把買房形容成上車，有一點錢你就趕快上車，上了車之後你才不會被時代所抛棄。
而今天這樣的迷信顯然已經被打破了，很多人都已經清醒而理性地認識到了房住不炒，大家意識到了在未來5年甚至10年，很有可能你所在的城市房價它不下跌就不錯了。換句話講，靠投資房産跑贏通貨膨脹實現保值增值那幾乎是不可能的，再加上過去這兩年有很多大房地産商出現問題，以至于大家對期房是深惡痛絕的，有很多消費者會想我買的是全國最大房地産商開發的期房，按道理講這不會有任何問題，結果爛尾了，最大的房地産商開發出來的期房，都有可能爛尾，所以這嚴重打擊了普通消費者的信心。
這兩年以來的房地産低迷跟這也有切實的關系，所以我們倒是可以預計未來恐怕真的會出現越來越多的現房銷售，不這樣的話就沒法挽回大家的信心。也有可能這真的是一個機會，那些實力足夠強，自有資金多的房地産商他可以搞現房銷售，他不賣期房反而有可能贏得更多消費者的青睐。因爲不管怎麽講，對于廣大中國人來講，我們還是希望能買到一個房子的，尤其是中國的丈母娘們對女婿的基本要求就是你得有一個房子，所以反過來講會不會有人覺得這兩年的房地産低迷期反而是個買房的好機會。
要知道很多城市的房價真的恐怕已經跌到2019年甚至2016年了，房價對于很多人來講已經不是那麽的高不可攀了，甚至前兩天的節目我們還說很多南方小土豆到哈爾濱旅遊之後捎帶手就買房子了，哈爾濱兩個月之內，外地人購房接近5000套，創去年同期超90%以上。因爲全國房價都在降，尤其是東北各個城市的房價其實真的是處于很低谷的，對于廣大消費者來講這是不是一個購房的好時機，要知道相比于幾年之前確實有幾大優勢，第一房價切切實實的降下來了，第二首付降下來了，以前要三成現在要兩成，第三利率也降下來了。
說實話前幾年還有人抱怨說咱們這個房貸利率5%、6%，比美國高很多，大家現在看看咱們這個房貸利率比美國不知道要低到什麽狀態去。尤其是房貸利率一般還一簽30年，現在還真的是一個相對低利率的時候，所以對于真正有需要的人來講現在是不是一個購房的好時機？我們當然在買房的時候都希望房子價格再低一點才好，但是恐怕現在這個狀態再低下去連成本價都不夠，開發商也開發不起了。
另一方面其實早就有聰明人在琢磨新一版本的房産投資了，什麽意思呢？由于客觀環境已經發生了巨大的變化，所以房産投資可能要轉向了，過往20年很多中國人愛買的是70年産權的房子，很多人買房的時候告訴你他要麽是爲了自住要麽是爲了投資，而投資的主要目的是等著房價的上漲，我們也把這個叫做炒房，什麽意思？
本來房子的根本目的是居住，哪怕你自己有多套房産，那麽你除了自住那一套你都可以把那些租掉，這才能真正實現房子的居住價值。可是過往這些年，很多人買房根本不想出租，爲什麽？一方面感覺賺不到多少錢，太麻煩了，另一方面人家買房投資，最根本的還是看重房價的上漲。尤其是很多人是大量使用杠杆的，我用最低的首付把房子買下來，過不了一年兩年房價上漲我就把它賣掉，相當于我和銀行合夥做生意我出3成本錢，銀行出7成本錢，然後賺到錢統統歸我，我給銀行一點點利息就行了，在這種思潮的帶動之下，大部分人炒房根本不考慮出租的問題。
而今天我們應當面對的一個客觀事實是，即便房地産市場再火爆起來，即便房地産市場還有大量的銷售，但是你指望房價的上漲跑贏通貨膨脹，甚至跑贏銀行貸款利率這幾乎是不可能的。還是那句話，對于中國大多數城市來講，未來10年房價不下跌就已經燒高香了，那麽在這個狀態之下房産還有投資的價值嗎？當然也有因爲房産還是可以回歸它的居住本性的，如果你現在有閑錢的話，你覺得今天你有什麽樣好的投資渠道嗎？
P2P已經統統崩盤了，信托已經不剛兌了，股票市場和基金市場相信過去一年有大把的人虧損，就連銀行理財R2級別的銀行理財都出現過虧及本金的情況，換句話講在今天的中國你想讓錢生錢，你想有被動的收入那真是千難萬難。很多人都說恐怕最安全穩妥的投資途徑就是銀行的定期存款了，然而定期存款利率這兩年以來也是一降再降，銀行簡直是在往外趕人。
以往很多銀行業的朋友有這個攬儲的任務，每到年終歲尾都跟朋友講能不能往我們銀行存點錢，我們額外還給點獎勵，現在人家銀行巴不得你趕快把錢拿走，銀行擔心的是存款太多了根本放不出去，所以確實我們缺乏一個好的理財途徑，結果有人就發現購買一些房子並把它出租出去，這有沒有可能形成一種新的投資途徑？
尤其是在我國很多城市，有70年産權的住宅也有40年産權的公寓，或者說商住兩用住宅，大家有沒有發現這兩種住宅實際上價格差的特別大，有的時候同一個小區同一個開發商開發的樓盤就因爲産權性質不同，價格能差出2到3倍來，結果就一些有頭腦的人人家專門去買這種單價低的公寓産品，然後用于出租。由于單價夠低，所以它出租之後的回報率就夠高，好比說同一個小區住宅賣3萬一平，公寓賣1萬一平，都是50平的戶型，住宅要150萬公寓只要50萬，出租的時候租客是不管産權性質的，可能都給你2000塊錢一個月，那麽購買公寓的人可能你的年回報率就能達到4%到5%。
說實話倒退個5年10年，這一點投資回報率沒有人看得上眼，當時大家想的是你不理財財不理你，當時有那麽多動辄8%、10%、12%的投資途徑，而且號稱特別的安全，所以沒有多少人動這個心思，可今天我們已經徹徹底底的進入到了一個低利率時代，什麽意思？銀行給你年化2%的存款利息你都感覺夠高了，那麽如果有一個投資途徑能夠給你4%到5%的回報，這已經很不錯了。其實倒退20年之前，當房地産行情剛剛啓動之時，確實有很多人買房子的目的就是要出租，形成一個長久的被動收入的，那個時候大家沒有意識到說房價會漲得這麽快這麽高這麽離譜？
而今天實際上房子正在慢慢回歸它的居住本質，房價有可能在未來10年20年都不上漲，或者只有很溫和的上漲，連通貨膨脹都跑不贏。而這種情況之下買房子就不要加杠杆了，有多大能量你使出多大能量，而買點房子進行出租，一方面你給這個市場增加了供給另一方面這是不是也是一種比較好的投資途徑。
