毋庸置疑，大家都覺得我國有很多老房子，可問題是到底有多少，你知道嗎？

直接看這兩份數據：

1、根據《第一財經》報道，在我國城市家庭住房中，20.6%的住房建造于1990年以前；2、《明源地産研究院》也給出了相似結論，截止到2022年底，我國約20%的城鎮既有房屋的房齡超過了30年。

這麽來看，答案就基本出來了。再結合我國城鎮住宅總建築面積438億平，我們按照20%計算，也就是說老房子大致有87.6億平。

房子和人一摸一樣，時間久了就會出現問題，雖然我們都知道，但這並不是重點，真正的重點是我們到底該怎麽解決呢？

我的看法非常簡單：

要麽拆遷、要麽建立定時定期維護機制。

其實國家早就想到了這點，並且已經提出了具體思路，由此來看，老房子或將出現新變化，這並不是一句空話。

不知道是談論次數太多，還是有些人故意歪曲事實，其實老房子維護工作的內容非常廣泛，根本就不只是加裝電梯。

實際上，早從2023年初開始，中央部門住建部就多次在會議中明確，“住房養老金+體檢+保險制度等等”多項制度共同推進，言外之意就已經非常清楚了。

衆所周知，我國居民住房産權年限（簡稱“住房壽命”）是70年。

然而因爲各種原因，普遍壽命往往就只有30年。

想延長壽命就必須要維護，很顯然，光靠加裝電梯是根本不可能做到的。

我認爲關鍵是必須要整體結構有沒有居住隱患，在這點上，不得不說我們還有很長一段路要走。

比如城鎮化初期過度追求速度，雖然用很短的時間就解決了大部分人的居住問題，但同時也出現問題，就比如房屋質量有待提高，甚至直到近兩年才逐漸改變。

數據顯示，雖然2023年新開工面積同比2022年大跌20.4%，但是依然達到了9.5億平，如果以巅峰時期2020年的22.4億平計算，直接“腰斬”57%。

而且更重要的是這點，我發現很多人都忽視了。

雖然絕大部分房屋的主體結構並沒有問題，但是一些部件可能很快就需要維護，比如牆皮滲水、脫落，電梯達到使用壽命（普遍15年），頂樓漏水、沿海地區地下室存水，暴雨天氣出現排水故障……

在這種情況下，就可能出現“木桶效應”。

這不是我無中生有。早在《中國人口普查年鑒》中就明確提到，我國建造于1990年及以前的住房占比超過了35%。

這難道還不清楚嗎？

我國至少三成的房子年齡都超過了30年，真的可以說急需維護。因此，我認爲這也是爲什麽早從2020年開始，我國就已經改造20年房齡的老舊小區。

只不過大家都被帶偏了，舊改根本就不只是加裝電梯。

我認爲改造成保障房是今後我國老小區的重要變化方向之一。

舉個例子，某個老小區一共有600套房，按照“居住+回遷+保障”標准來分配，假設居住房爲200套，回遷房爲100套，那麽剩下的300套就是保障房。

其實這種方式可以解決一個很大的問題：大幅度提高老小區的使用率，甚至還能給原住戶來帶一筆穩定的收入，尤其是人口流入城市更明顯。

長期來看，老房子的歸宿就是兩種，一是拆遷，二是改造。可問題是拆遷很難，再加上房票制度實施，有些人反而不同意拆遷，改造就更不用說了，從實施到現在就是始終爭議不斷。

究其本質，我認爲核心就是這句話：

在部分老小區住戶看來，他們沒有獲得利益。

我認爲把一部分老房子發展成保障房就是一舉兩得，既能較快完善我國住房體系建設，幫助中低收入群體解決居住問題，同時還能推動改造速度。

而且很多人都忽略了一點，住建部專門提到要建立“數字檔案”。

這就很關鍵了，到底什麽是“數字檔案”？到底對老房子有什麽好處呢？

我的理解非常簡單，就是全面完善老房子信息，比如數量、結構、高度、綠化、布局……

這無疑就能極大方便改造工作，特別是房齡超過30年的老房子，一部分就是預制板房，如果不了解具體情況而盲目改造，很有可能出現問題。

爲了加強老房子的改造質量，防止出現不負責任的情況。

我認爲不僅可以重點加強住戶對施工單位的監管力度，更重要的是強制性落實到具體單位，也就是“責任具體化”。

實際上，現如今我國已經完全能做到信息歸檔，比如通過二維碼、官方部門收集等等方式來建立監管機制，到底是哪個單位改造的這個小區，只要出現問題，就能立刻讓他們解決。

與此同時，住戶還能起到監管作用。

他們可以通過二維碼了解具體信息，從而讓他們改變觀念，願意相信改造。

否則一旦形成改造沒有意義的氛圍，這就勢必影響整體的工作進程，我認爲這點非常重要。

看看加裝電梯就知道了，爲什麽從2年前、3年前開始，始終有人阻撓呢？

除了費用問題之外，其實是否影響樓棟結構，影響居住安全就是重要原因之一，解決辦法就是信息透明化，能否時時刻刻讓住戶了解改造的具體情況。

對此，你怎麽看呢？

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