海珠康樂、鹭江舊改規劃獲批，我想講幾點我的看法。

一、對海珠城市界面的提升是有很大幫助的

海珠中西部還是有不少城中村的，康鹭這裏不僅有城中村，還有一大片中大布匹市場，拆的是城中村，批發市場沒那麽容易搬，畢竟是全球最大的布匹批發市場，也是廣州分紅最多的一個地方。

周期一定很長，預計起碼是十年，還得先建回遷房。

相當于4個獵德，商品房有100多萬方，如果是改善的話，大概6000-7000套貨，並不是特別多，而且分四期開發，按照合生這個調性，一時半會出不來。

廣州塔下面的珠江帝景和紫龍府有兩塊很好的地，也是合生開發，到現在也是沒啥動靜，一拖就是二十年。

印象中合生舊改最快的就是科學城的合生中央城，大概是四年，但康鹭這裏跟郊區不同，拆遷難度大，而且商業學校占比較高，這些是只開花不結果的，後期會不會再改規劃不好說，時間長了什麽都有可能。

所以暫時來講，對周邊房價沒影響，要等這個舊改盤的還是早點散夥吧，前期入住的未來很長時間都是塵土飛揚。

不過周邊租金肯定會提高，城中村那些新廣們也得要出去租房了，有錢的村民也會在附近買，對中海大境還是有好處的。

二、再造一個獵德肯定不是它的目標，他要造的是琶洲保利天悅

我猜上面是它的口號，但最多也只能對標楊箕。

獵德舊改沒有商品房，只有寫字樓公寓回遷房，獵德村夾在東區豪宅和珠江新城中間，它不需要多牛逼，只需要挨著別人就行。

而康鹭誰都不靠，只能自己造，就像十年前保利全面舊改琶洲一樣，保利的成功大家都看到了，但合生再造一個琶洲保利幾乎不可能了。

合生是民企，賺錢優先，拉不來那麽多的産業給你，也沒看合生做成過啥大型商務區。

從能力和資金來看，肯定不能和保利來比的，但夢想還是要有的，起碼我覺得這麽好的一塊地，能做成富力舊改的楊箕就已經非常了不起了，別最後拖成瀝滘舊改一樣那就麻煩了。

三、說一下地段的價值

雖說中海大境拍了個5.2萬的樓面價，賣的是7.5-10萬的房價，這個舊改的康鹭評估之後的地價成本只有27340元/平，利潤是非常高的。

地價不貴，房價一定貴，合生可以拖著慢慢賣，就跟紫龍府一樣，拖下去就是爲了賣得更貴。

到時賣多少錢還得看具體什麽位置做什麽産品，戶型怎麽樣？

這個地段肯定是比不了楊箕，琶洲，獵德的，海珠的重心還是在琶洲，其他所有板塊都是屬于琶洲的後方，還得要靠琶洲和珠江新城來滋補。

這個地段是升級版的海珠西，價格可以類比海珠西的江景房，我有公園你有江，就和中海大境目前賣的價格邏輯類似，雖然更靠近琶洲，但是售價和海珠西濱江東的江景房差不多，並沒有過多的地段稀缺性溢價。

所以我才說它和楊箕差不多，楊箕更靠近珠城，但是售價卻蹭不上珠城。

四、未來海珠房價會不會全面超過天河

就目前來看，海珠也只有保利天悅和琶洲南超過十萬加，其他都是在3-8萬之間。

天河這邊的均衡性差一些，主要是地段差異太大，分化非常嚴重，導致貴的跟國際一線接軌，便宜的跟增城有得一拼，從2-30萬都有。

全面超過還爲時尚早，畢竟人口和經濟，天河都是碾壓海珠的，我更多的是把天河海珠當成一個整體來看。

天河這邊能出的都是大牌，比如員村南向一線望江，還有金融城到三溪一帶，都是可以制造超級地王捅破天花板的地方。

如果你的預算是在1000萬以內，選擇適合自己的就夠了。

如果你的預算在1000-2000萬以內，海珠可能更合適，目前這種中間段位正是發展前期的産物，向上可鏈接頂級稀缺性的大平層，向下又拉開了和下限的差距，比較符合當前高級中産的目標需求。

回到開頭，舊改始終是好事，在城區造城一定是效率最高，價值最大化的，比用百年大計去拉動南沙知識城更有想象力。