海珠西燕語堂悅認籌超過300組，定在29號周一晚上7點搖號選房。

這麽個行情加上潑天的大雨，還有盤竟然需要搖號選房，不是說好都不買房的嗎？

需要領取相關購房資料的，可後台私信。

其實市場行情沒有想象的那麽差，行情再不好也有人買房。

當然，這個也是一二線城市的區別，其他二三線就挺難的，比如成都全面取消限購隨便買，南京買房送戶口，現在也就剩下四大一線城市的房子還能賣得出去了。

雖然還只是認籌階段，但首開的A1/A2棟，總共也就440套貨，去掉樓層不太好的那些5樓以下的或者40樓以上的，去化五六成應該不是問題。

燕語堂悅說白了就是掐住了剛改們上車海珠的痛點：交通、學校、商業、戶型（三四房），總價500-700萬之間海珠的首選。

要說這個盤優點多吧，其實也不見得，只是剛需們別無選擇。

來到老黃埔也是一樣的，今天我們就詳細拆解一下保利老黃埔圖書館項目，之前的文章也分析過，可以回看一下：保利對老黃埔的影響。

總共六棟樓，1442戶，這個體量在老黃埔來說，不大不小，二手的有黃埔花園、怡港花園這些體量更大的，新盤有城市之光、中鼎二期珺合府、富頤華庭，這些體量都是超過保利圖書館項目的。

除了富頤華庭和中鼎，這兩個不僅離地鐵遠，周邊配套也跟不上，城市之光和其他二手離地鐵是比較近的，周邊配套都很成熟。

保利黃埔圖書館項目總共是81/89/92/116/159這幾個戶型，也就是小三房、大三房，小四房、大四房這幾種産品。

保利圖書館因爲沒有配建學校，大概率上旁邊的怡園小學北校區，學區在老黃埔也算是不錯的，比較適合對學位要求不高，買不起城光富頤，又喜歡新盤的人。

之前的文章分析過了，拖累老黃埔的並不是保利，因爲保利和現在的老黃埔三劍客是錯開競爭的。

保利圖書館項目開盤影響最大的是兩個，一個是老黃埔300-500萬的二手小區，另一個就是廟頭到南崗的新盤。

那附近次新二手小三房的是哪幾個呢？

保利學府裏目前放盤60套，78北向小三房總價350-400萬，89的南向小三房總價400-450萬，95-108的南向三房兩衛總價460-600萬。

中鼎君和名城目前放盤40套，74-76北向兩房總價300萬左右，90的北向小三房總價400萬左右，99/108/125都是南向三房兩衛，總價470-580萬。

金色悅府目前放盤30套，82的北向小三房以及89的南向小三房總價400-450萬，100方的南向三房兩衛總價在470萬以上。

老黃埔三個比較有競爭力的次新二手房，總價400萬以內的都是北向，南向最便宜的是保利學府89的三房一衛，總價超過400萬，南向兩衛總價都超過460萬了。

真正和保利黃埔圖書館競爭的也就是這三個盤，但這幾個盤放盤套數加起來也就一百多套，真正想賣房的業主可能就十幾套，這也是我說影響較小的原因。

其他基本上是樓齡20年以上的二手，比如金碧世紀、悅濤雅苑、黃埔雅苑等，不能放在一起對比。

所以保利圖書館最小面積81的三房總價如果去到350萬左右，單價4.3萬，89/92的總價去到400萬，單價4.4萬，也就是說，同樣總價你可以選到保利的小三房或南向三房兩衛，二手就只能選到北向或南向一衛。

四房在老黃埔只能是去對標新盤了，上面這幾個盤都是剛需盤，沒有四房賣，要買四房的買家一定是改善的，要求更高，選新盤的較多，116的單價也差不多在4.5-5萬之間，總價應該在550萬左右，因爲這些新盤的四房基本都超過600萬了。

如果說老黃埔的三房都才350-400萬的話，那廟頭和南崗所有超過350萬的都將承壓，像賣成現樓的臻珑府和越秀星航TOD，以及黃埔新城都將繼續向下卷。

我是一直不建議超過文沖以東去買房的，環境配套地段都差了不是一個等級，另外那裏的舊改和供應量也是非常龐大。

老黃埔一定要靠近魚珠，起碼在大沙地、裕豐圍、文沖周邊一到兩公裏內，這個範圍內的舊改供應都有100多萬方了，就更別提文沖以東的雙崗、雙沙、廟頭、南崗等東部了。