昨天和一個中介聊了一會兒，問三月份的成交量是不是比以前好很多。

他說，確實是一年來成交量最高的一個月，但也有限，並沒有很多中介吹得那麽高。

傳統上的金三銀四形成的原因其實也簡單，主要是兩個方面的原因。

一個是一二月份一般都是低谷，大量已經准備好的交易會在三月四月集中走流程。

這就會讓三四月的成交量顯得比較高，其實有一部分成交是一二月份積累的。

另一個原因是學區房，因爲很多區的規定是三年或者五年，就要把戶口落進去，否則孩子就上不了對應的學校。

而且一般小學報名是在五月六月集中完成，所以很多家長會卡在四月底之前完成交易，確保孩子能上心儀的學校。

所以，傳統上金三銀四之前，一二月份是淡季，一般是用過年的影響來解釋。

之後的五六月也是淡季，因爲相當一部分需求已經集中在三四月釋放了。

今年有點新情況，是這種剛需也明顯減少了。

因爲現在買學區房的人，孩子一般是2020年、2021年出生的。

但2020年全國新生人口數量只有1200萬人，2021年是1000萬人出頭一點。

之前2016、2017年的高峰期，都超過了1700萬。

所以，2019、2020年都有一個小高峰，甚至延續到了2021年年初。

這也是許多區域的房價最高點出現在這段時間的原因。

但上海有些區的入學政策比較鬼畜，不僅小學看學區，初中也可以看學區。

大多數區的政策是小學看學區，上了小學之後就上對口的初中，初中不考慮學區。

然而浦東不僅小學看學區，初中如果你願意，除了對口之外，也可以按學區換房。

所以，浦東的房地産交易傳統上一直比其他區要更加活躍一些。

因爲總有些家長想搏一搏，不僅小學要讓孩子上好學校，初中也不想上差的。

過去一年的房價下跌，讓相當一部分原本計劃買房的人一直在觀望，不肯出手。

到現在要考慮孩子上學的問題了，一部分人就不能再繼續等了，只能咬牙上車。

哪怕是知道房價會繼續下跌，也有一部分人會接受一定程度的虧損。

也就是說，因爲人口出生率的下降，原來意義上的剛需，其實也在減少。

至于一些限購政策取消的影響，也沒有那麽大。

比如以前限價，超過限價的算非普通住宅，貸款只能30%，首付必須七成。

在房價上漲的時候，大家願意上杠杆，甯可多背貸款，少付首付。

而現在房價下跌的，大家甯可多付首付，也要少背貸款，以防萬一。

有些原本打算置換的需求，尤其是老破小，現在因爲賣不掉，新的也買不了。

有些人幹脆不想換了，因爲換了之後又要背帶款。

總體而言，人口出生率下降對經濟的影響，比很多人預計的要來得早。

而且，這種影響不是短期的政策性影響可比的，很難在短期內扭轉。

上海很多地方的學區房目前都在面臨這種人口出生率的變化帶來的沖擊。

高峰期已經過去了，現在是人口出生率的低谷，需求是實實在在的減少了。

所以有些區域的學區房的價格跌得更深，更慘一些，甚至有腰斬的情況。

有的已經跌到了2016年的高點以下了，還沒有止跌的迹象。