時間過得很快。4月又過去了一半，2024年馬上就過去了三分之一。

從目前行情來看，基本可以斷定：今年沒有小陽春。

今天上貝殼後台看了一下數據：廣州在售二手房還是居高不下，高達145931套，在售新盤也有1095個。

我特別留意了一些所謂“學位房”的二手成交價，也下跌嚴重，跟同地段非學位房的跌幅差不多的。

比如老黃埔的萬科金色悅府和中鼎君和名城。

熟悉這兩個盤的都清楚，金色悅府配套初中黃廣附東校區，在黃埔區初中屬第一梯隊，其素養班和國防班長期保持黃埔前三水准。

僅4棟樓的金色悅府也憑借黃廣附而成爲很多家長追逐的學位房。

2021年黃廣附民轉公後，金色悅府又成功納入文沖舊改配套小學華師開發區實驗小學的招生地段，跟萬科城市之光共享。也就是金色悅府小升初直升，安全墊更厚，護城河更寬了。

而中鼎君和名城教育配套是橫沙小學，初中則在港灣中學、123中、石化中學、86中、豐樂中學、黃廣附東校區等6所初中搖號。

相對而言，君和名城教育配套不及金色悅府。

目前房價表現如何呢？二手成交數據說話。

這倆去年底以來成交，都很少。以貝殼數據爲例，2023年12月至今，金色悅府僅成交2套，君和名城成交4套。

其中，金色悅府100平三房戶型，從2021年高峰期的約6萬/平，跌至約4.2萬/平，下降約1.8萬，跌幅約30%。

小面積82.6平三房戶型，從高峰期的5.7萬-6.3萬元/平，下降到4.4萬元/平，下降約1.3萬-1.9萬/平，跌幅22.8%-30%。

君和名城跟金色悅府以上兩個戶型接近的是89.8平三房兩廳、108.78平三房兩廳。

不過君和名城這兩個戶型，在2021年高峰期貝殼上沒有成交數據，僅近四個月成交了2套。

價格跟金色悅府不相上下。

從金色悅府和君和名城的例子，我們可以看到：

一些人念茲在茲的學位房，似乎對房價沒啥支撐作用。尤其在樓市漫長的下行期中，學位房並沒有我們想象中的那麽堅挺。

素有黃埔王牌初中的黃廣附東校區，爲何支棱不起金色悅府的房價——

不僅成交量上不來（貝殼挂牌39套，挂牌價4.3萬-5.2萬/平，很多已挂牌1-2年），價格更被打在地上。

究竟是怎麽回事？

在我看來，金色悅府的例子中，所謂“名校”不靈了，底層邏輯在于：

經濟下行期，買家越來越少，且買房預期大幅降低，消費更爲理性。

下跌的行情也讓人更爲理性：本質上，買房與成績，並不劃等號。

也就是說，家長買了金色悅府，確實可以讀黃廣附，但不等于讀了就一定有好成績。換言之，普娃讀了名校，並不等于會變成牛娃。

實際上，這種學位房，更多只是一個兜底保障，下限比普通學校高一些。僅此而已。

除此之外，只有情緒價值——在瘋狂的行情中，容易成爲被炒家利用放大的工具。

稍懂教育的人很清楚：孩子的天花板能到哪裏，是一個綜合複雜且漫長的過程，跟孩子天生的智力、家庭教育、學校氛圍、具體班級質量等諸多因素息息相關。

熟悉我們國內初中招生規則的人，應該也會很清楚：

很多所謂名校，成績如何如何牛逼，說白了，都是擇優分班的結果。誰的掐尖權利越大，越狠，分班三六九等，就越容易出成績。

如果說，公辦學校主要通過地方賦予的自主招生權掐尖，而民辦學校則靠天量資本砸出成績。

這種並不公平的遊戲規則下，能不出效果麽？

但這種遊戲，與成績很一般的娃，又有什麽關系呢？

特別是一些民轉公的學校，地段生源和有限的自招生源，其實是兩個世界。

地段生源不管優劣，照單全收。但都沒關系，關鍵在于篩選分班。牛娃和普娃，各有各的歸處，于是便有了根本的區別。

回過頭來看，既然買了學位房，並不能不管成績好壞一步到位直接入讀各類名號繁多的班，還要篩選三六九等，從房價預期上講，顯然是要大打折扣的。

這種遊戲規則下，對于牛娃來講，小升初毫無升學壓力，根本就不需要買學位房。因爲牛娃橫走天下，根本不缺offer，學校隨便挑。

一些人習慣于將學位跟房價捆綁，如果真有效，邏輯能說得通，則應該是這種玩法——

買了學位房，就能直接入讀重點班，而不是再篩選，把普娃丟到普通班。

或者，學校都是重點班，不再有普通班。

如果是這樣，遊戲規則又是另一番玩法了。比如：首先買學位房，必須得看娃的成績。家有牛娃的人，才有購買優質學位房的資格。

這種玩法，不是更荒謬麽？