關注樓市這老些年了，你們見過的救市手段都有啥？

取消四限？提高公積金？離婚不追溯？還是支持貸貸相傳？

格局再打開點，你那個不到37度的CPU瞬間能放煙花…

就比如說，浙江麗水這個老六——

富廟裏的窮法師，土豪省的守門員，爲了賣地已經徹底豁出去了！

4月26日，麗水發布消息稱：該市蓮都區碧湖新城16畝低密項目擬出讓並支持“定制化”方案。

地塊面向大衆出讓，既可以單獨業主拿地建房，也可以多名業主聯合競價拿地，無需通過成立公司就可以建房。

建成後，本著“誰家的房子誰抱走”原則，各自認領房屋、辦理産權證。

這意味著，每套房都是獨立産權，要是不想住，還能通過二手房轉讓的方式賣給別人。

仔細看看這次麗水市蓮都區擬出讓的幾宗地塊，很適合開團打野——

距離市政府位約10公裏，由A、B、C三個區塊、共6宗小塊宅地組成，容積率0.7-0.8；

平均每宗小地塊600-800㎡，單塊起拍價在200-300萬之間，支持定制化方案。

回歸到大組團來看，A區3652㎡，預計可建4幢房屋；B區2097㎡，預計可建2幢房屋；C區4312㎡，預計可建5幢房屋。

你瞅瞅！這容積率、這大小、這個價錢…不是明擺著讓建城市低密大別野嗎？

如果這項土地新規沒被叫停，影響力說是劃時代的都不爲過——

自己拿地、自己蓋房、自己入住、自己出售、還允許二手商品房自由買賣…

咱老百姓能咋辦？南泥灣精神永放光芒吧！

過去，看著美加澳新的大別野，西歐富國的小獨棟，眼巴巴地沒咱們什麽事；

就連日韓那倆“人比耕地多、西瓜比肉貴”的貨都普及一戶建好幾十年了…

這回行了，犯不上羨慕別人，家門口支持DIY操作：

甭管是美式的、歐式的、地中海的、蘇州園林式的，還是倭崽子的原木侘寂風…只要小爺樂意且不差錢，想怎麽設計都成！

茲要是能拉得下臉兒來，你蓋成下面這樣都沒人管——

​

麗水雖然經濟實力浙江省墊底，但架不住青田這個僑鄉異常給力。

最典型的譬如說在意大利、西班牙，青田人多到什麽程度？

你要上那謀生，都不用會別的手藝，會做梅菜烤餅，就能致富奔小康！

在城市自己拿地、自己蓋房這個事兒，人家有群衆基礎，溝通成本比別處低得多。

麗水不大，創造神話，這玩意兒聽起來就那麽來勁！

掐指一算，估計已經有小夥伴原地懵逼了——

都多少年沒聽說過誰能在城市裏拿地自建房了，這怎麽突然又開口子了？這玩意兒它合法嗎？

這事兒咱們有必要掰扯清楚：

首先，從法律上講，城市自建房一直都是合法的，這個沒問題。

只是，98房改之後，在土地財政的遊戲規則下，開發商成了拿地主力，個人拿地只存在理論上的可能性：

規劃許可證、建設許可證、施工許可證、國有土地使用證、商品房預售許可證…大夥兒可以對照一下自己能拿下來哪個。

個人辦不下來再正常不過！

對賣地的來說，批發的買賣比零售的來錢快，也更加方便管理。

因此，麗水這麽幹，還是在現行法律法規下做出的創新。

在咱老百姓眼裏，這屬于城市商品住宅用地廠家直銷，沒有中間商賺差價，互利互惠。

講真，麗水開這個口子，純純是一箭三雕啊！

把錢叼來了、把地叼走了、把財政創新叼上去了…

不出意外的話，這次試水推廣到全國，似乎只是時間問題，而且越是三四五線城市，跟貼可能性就越大！

首先，三四五線城市可能真不需要那麽多高層住宅。

由于工作原因，這些年我曾去過不少類似地方，小城市建高新産業園區、造某某新城的熱情，堅決不輸一二線城市。

常常能聽到當地人手指著一片高層住宅林立的地方跟你吐槽：

“幾年前，這裏還是一片農田或者荒地，現在全開發成住宅小區了，就是到了晚上亮燈的不多…”

從行政屬性看，地級以上城市人口流出地區個數占比從21世紀頭十年的20%增至2010-2020年間的30%，縣級市人口流出個數占比從63%增至76%，建制縣從73%增至88%。

分城市能級來看，主要的一、二線城市無人口流出地區，三線城市人口流出比例從21世紀第一個十年的占比18%降至15%。

但再往下就一言難盡了：四線城市人口流出個數比例從45%增至57%、五線城市從71%增至83%、六線城市從69%增至86%…

關于詳細的變動情況，可以參考下面這張圖——

原因嘛，老生常談了，大夥兒都懂，咱們這兒就不再贅述了。

較低能級城市高層住宅過剩，是個板上釘釘的事實。

産業被一二線打斷層、人口流失越來越明顯，房價地價由此開啓下行螺旋。

說句不好聽的，這種過剩演繹到極致，那就是順風順水的往生福地——“骨灰房”。

降低容積率，不僅有助于把潛在的商品房供應量打下來，還能改善大夥兒居住的舒適性。

滿足廣大人民群衆對美好生活的向往，挺好！

其次，化整爲零、變廢爲寶，不失爲土地財政的另一種延續。

過去全國樓市普漲的時候，大大小小的開發商還有願意去三四五線城市拿地的——

最典型的就是某大、某業、某桂園，三四五線城市舊城改造和商品房進階的紅利，曾經讓它們吃得有多嗨皮，現在就有多噎得慌。

風水輪流轉，好些房企在天量債務之下泥菩薩過江了，重倉三四五線的意願基本上是個負數。

這樣一來，這些城市的土地財政你琢磨琢磨，那得啥情況？

咱們這兒拿出幾座典型城市2023年的情況來瞅瞅，就明白了——

浙江麗水一般公共財政預算收入爲186.1億元，一般公共財政支出爲653.7億元；湖南邵陽一般公共財政預算收入爲133.75億元，一般公共財政支出爲676.6億元；廣東肇慶一般公共財政預算收入爲176.56億元，一般公共財政支出爲417.52億元；河北邯鄲一般公共財政預算收入爲376億元，一般公共財政支出爲872.8億元；甘肅武威一般公共財政預算收入爲32.39億元，一般公共財政支出爲255.99億元；四川綿陽一般公共財政預算收入爲201.47億元，一般公共財政支出爲577.59億元；遼甯鞍山一般公共財政預算收入爲160.4億元，一般公共財政支出爲309.6億元。

以上這些城市挑選隨機並不隨意，分別代表了華東、華中、華南、華北、西北、西南、東北七大區域，在當地三四五線城市中頗具代表性。

在這種情況下，賣地收入再少，也正兒八經能當個錢花。

問題是，大房企不來，小房企既沒實力、也沒意願，即使勉強上馬老百姓也不一定敢買賬。

那咋辦呢？

不如把細碎的、狹小的、不易整塊開發的地塊拿出來化整爲零、變廢爲寶；

把它們投入到人民群衆的汪洋大海當中，接受人民群衆再教育…

小地塊出讓，允許自行拿地、自行建房，絕對具有劃時代的意義。

敢爲天下先的浙江人，拿出了全省經濟最不發達城市，打算給全國三四五線城市趟出一條血路。

我雙手支持這麽個創新舉措能盡快在全國推廣。

但這並不代表建議你把這類房子作爲優先選項。

最起碼就現狀來說，觀望好過下手。

首先，全新的土地出讓模式橫空出世，本質上是現階段土地財政現狀倒逼出來的結果。

這一新政的出發點在于，通過解決三四五線城市難以整片開發的小地塊出讓和利用難題，爲地方財政端回血。

這就意味著，今後類似嘗試即便範圍擴大，積極響應者也大多是那些土地、房價雙雙進入下行螺旋的城市。

但這種自救行爲不足以改變城市能級、産業附加值以及人口聚集度這些決定城運的核心指標。

更不可能說，因爲某地有便宜的美式大別野，但營商和就業被一二線城市打斷層，能吸引各路英才蜂擁而至。

喊你過去，是讓你解決問題的，不是讓你吃肉的！

換言之，你蓋好房，自己住當然沒問題，不想住了以後賣給誰可得提前尋思好…

其次，橫向比較起來，性價比值得商榷。

浙江麗水本次出讓的地塊，每宗起拍價就是200-300萬，容積率0.7-0.8。

就算它底價成交，我估摸著拿了地、蓋了房，算上人工開支、建材開支、裝修開支，拿地成本與建安成本算下來最低也得700-800萬。

這個價錢到底有沒有吸引力，那得分跟誰比——

目前，麗水市蓮都區二手別墅挂牌價集中在30000-40000元/㎡，實際成交價可能要打個八折到八五折，這麽看也挺香。

但要放在美加澳新，那完全是另外一回事兒了！

100萬美元在舊金山灣區完全可以買套當地中位數附近的獨棟大house；

刨除養房成本，淨租金收益4個點輕輕松松，而且大概率流動性還要更好些。

畢竟是遠近聞名的僑鄉，即使我不這麽比，當地老百姓也會這麽比。

如果不是在浙江，而是在其它省份，我相信拿地成本和建安成本能低不少。

但問題是，當地老百姓的收入水平和承價能力也會打折扣，裏外裏一回事兒。

最後，自建商品房本身可能存在“價值共識缺失”。

如果浙江麗水的土地新政全面落地，且後續擴大推廣，那意味著“自建商品房”將正式登上曆史舞台。

但問題在于，這類自建商品房在安全上、品質上與開發商建設的商品房究竟會有多大差距，目前誰也說不好。

從日本、韓國的經驗來看，絕大多數一戶建的保值性較公寓比都不在同一檔次。

抗震屬性、建安水平、配套設施、物業服務…差距體現在方方面面。

更何況，低密住宅這種東西，房齡越老越拼修繕維護與物業品質…

這些細節，在自建商品房這兒都還是未知數。

不服的話，最近日元降息降得賊猛，可以趁便宜上島國去瞅瞅——

30年房齡的公寓樓如今什麽樣，30年房齡的一戶建如今什麽樣，看完，心裏就有數了！

麗水不大，創造神話，這一把神操作確實相當炸裂！

但是，考慮到這老些事兒尚無確定性，勸大夥兒還是再觀察觀察吧…