筆者一直秉持一個觀點，那就是二手房市場才是真正能衡量樓市的標准。

一直以來，二手房市場都被稱爲樓市的“晴雨表”，原因在于相較于新房市場來說，二手房市場買賣交易更爲自由，全憑買賣雙方個人意願，不容易像新房那樣容易受到宏觀調控措施的影響，比如“限跌令”、限購、限貸等政策主要針對新房市場，而對二手房市場的直接影響相對較小。

中指研究院數據顯示，2024年3月，百城新建住宅平均價格環比上漲0.27%，同比上漲0.82%；百城二手住宅環比下跌0.56%，跌幅較2月擴大0.19個百分點，已連續23個月環比下跌；同比跌幅擴大至4.80%。由此可見，對于當前的樓市，新房市場已經回暖，而二手房卻依舊在延續跌勢。

事實上，就連當前最爲熱門的城市都不可避免地出現了這種情況，十大城市二手住宅價格環同比、環比均全部下跌：

北京：二手住宅價格環比下跌0.76%，跌幅較2月擴大0.27個百分點；上海：3月上海二手住宅價格環比下跌0.55%，跌幅較2月擴大0.22個百分點；廣州：3月廣州二手住宅價格環比下跌0.35%，跌幅較2月擴大0.02個百分點；深圳：二手住宅價格環比下跌0.28%，跌幅較2月擴大0.01個百分點；杭州：二手住宅價格環比下跌0.76%，跌幅較2月擴大0.36個百分點。武漢、南京、成都、重慶、天津都出現了類似的情況。

究其原因，主要在于過去房價大漲時期，加入炒房投資的群體數量太多了。無論是個人還是企業。央行數據顯示超4成家庭持有多套房，上市公司中有接近50%的企業持有投資性房産。隨著樓市遇冷，這些炒房投資群體只能紛紛抛售多余房産，近幾年二手房市場挂牌量出現了明顯激增。

根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，3月監測的14個重點城市二手住宅挂牌量同比上升54.08%，同比連續19個月上漲，二手房挂牌量是成交量21.5倍。從同比來看，3月重點14城中深圳、蘇州、杭州房源量較去年同期翻倍，深圳翻兩番。也就是說，相較于去年3月，今年14座重點城市二手房挂牌量增長了50%，每挂牌21.5套房，才能成交一套房。

目前在某賣房平台上，北京、合肥、杭州、廣州等十余個城市二手房挂牌量超過10萬套，其中重慶、成都、蘇州、南京、天津五個城市的挂牌量已經突破15萬套，重慶和成都更是超過了20萬套。需要知道的是，這些城市都是人口集中流入的城市，住房需求本會持續上升，但即使如此也不可避免出現供應過剩的情況，那麽對于其他人口流出的偏遠城市來說，可能二手房更難以出售。

那麽問題來了，一邊是新房市場穩中回暖，一邊是二手房市場持續遇冷，未來會出現什麽結果呢？有三種可能：其一是在市場“買漲不買跌”心態的影響下，未來二手房挂牌量繼續大增，最終“房滿爲患”，新房市場穩中有降。其二是一些抛售炒房的投資群體開始打“價格戰”，二手房價格出現迅速下跌，二手房價格大跌帶動新房市場價格下跌。

最有可能出現的情況是第三種，政府對于二手房市場進行一定的幹預調控，當前許多城市也正在這樣處理，比如鄭州、重慶、南京、青島、濟南、甯波、連雲港、亳州、阜陽等20多個城市開啓了房産“以舊換新”措施，將老舊的房子回收，用于當作保障福利性房源，這樣一方面能夠減輕二手房市場壓力，另一方面也能夠解決買房、租房困難群體的居住問題。

但問題在于，即使是老舊住房“以舊換新”，但整體的體量還是太少，比如鄭州市計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套、重慶市舉行了租賃住房貸款支持計劃試點暨住房租賃基金首批收購項目簽約儀式，總共收購房源4207套，與20多萬的挂牌量相比九牛一毛。因此，對于最近兩年准備買賣二手房的群體來說，應該更加關注所在城市二手房市場的變化，抓住機會買房或者賣房。