這兩天各地刺激房地産的政策也陸續在開始，各地取消或放松限購，放寬房貸政策，也有一些“以舊換新”模式推動房地産的交易，比如前兩天的江蘇海安，也舉行了簽約儀式，很多有購房需求的人都開始觀方和思考要不要買房，今天就結合自己的經曆從房地産的周期性、政策和個人需求三個方面對購房的一些想法和建議。

買不買房這個問題需要根據目標不同進行拆分來討論，你買房是用來投資的還是用來居住的，目的不同，考慮問題的角度和關注因素也不同。這篇文章先從“居住房”的購房者的角度來進行討論。

一、房價還會不會跌？

如果把2020年以來的房價做一個趨勢性分析的話會發現全國房價已經企穩，如下圖，但是各地區的房價也有所分化，比如我在《》講過全國的房價跌的最恨的是東三省，但也有逆勢上漲的，比如四川和陝西兩省，從各省房價走勢來看全國的房價已經出現了分化，不同地區不一樣，因此全國房價只能說明全國的房地産情緒在改變，還要看當地的情況。

其次，關于未來房價會不會漲，我們可以看美國和日本的房價走勢，這是兩個完全不同的走勢，如下圖，日本房地産泡沫後房價一度跌回了原來的水平，隨後緩慢上升，而美國則是在2008年次貸危機後下跌了30%後回升，而今已經進入了新一輪繁榮周期。

從這兩個國家的對比來看，我們的國情，無論從國土面積、資源和人口結構都和美國相似，而日本屬于狹長地帶，國內的資源有限，因此小編理解國內的房價走勢大概率會像美國的房價走勢。

二、買房時機問題

關于買房的時機問題，小編認爲如果你買房，那麽“抄底”就不應該成爲你買房的考慮因素，抄到了那就是幸運，抄不到也不要太在意，這裏主要有兩個原因：

1、房子是大宗商品，由于其成交金額大和固定資産的屬性，也就意味著交易量低，因此心儀的好房子並不一定出現在房價的底部，因此從這個角度來講遇到心儀的房子且自己有能力購買時可以購買，畢竟買房是一個“力氣活”，會耗費大量的精力、體力和時間。

2、如果你是是“用來住的”，意味著你至少要5年以上的居住時間，而房地産是有周期性的，一般是結構大概爲20年上升期+5年蕭條期間，你如果“用來住的”，那麽你肯定會穿越蕭條周期並進入房地産的回升周期，只是這個回升是溫和的還是激烈的而已，但對于居住而言，住是關鍵。

ps：這一輪國內的房地産周期從1999年作爲普遍認知的起點，根據國內房地産周期數24-25年，，即1999年-2019年爲上升期，2019-2023年（2024年）爲蕭條期。

三、房子越大越好麽？

如果你是“用來住的”，房子的大小考量應當優先考慮你未來的用途，比如生幾個娃，老人要不要一起居住，並不是越大越好，房子大了對應的稅費和物業、水電等等費用都會隨之增加，如果出現過多的“閑置空間”反而隱形的增加購房成本和生活成本。

”“用來住的”房子的核心是“舒適夠用就好”，當然如果你考慮5-10年以後進行置換，那麽你就必須考慮未來十年的房地産市場需求是什麽樣子的，這個也是一門學問（後續我會專門寫一個專題）。

四、房子地段重不重要

買房子不僅僅是居住功能，還有周邊配套和環境，“學區房”就是一個典型的例子，它賣的是教育這個功能。因此地段一定要看，只是這個地段不是簡單的城市區位，而是要考慮周邊的商業、公園綠化、健身以及小區的居住內部規劃及居住人群結構，並非人口流動性越大越好，流動性大雖然會爲未來的置換奠定條件，但同樣“環境溢價”也會隨之消失。

這裏面人群結構是人們常常忽略但是卻很重要的一個因素，環境會影響一個人的心境變化，當你長期居住後會被居住環境潛移默化的改變，這也是古人所說的“近朱者赤近墨者黑”。

當然買房選地段的時候也要量力而行，什麽意思呢？要給自己留足風險准備金，至少1-2年的房貸月供額，雖然下半年經濟大概率變好，但是也要有能力應對人生的突然事件，特別是避免因爲斷供帶來的強制執行，那麽得不償失。

五、關注城市的隱形邊界

隱形邊界是政治工作的邊界，比如三不管地帶要謹慎，以及人們心中的城市邊界，比如人們對于新城的接受程度。

如果你細看全國的限購政策的松綁情況的話就會發現，現在還剩下7座主要城市仍然有限購政策，它們都有一個共同點，保留最後一段老城區的限購，如天津的市內六區、西安的二環內，成都的“5+2”地區，杭州的四個主城區，上海的外環內等等，這些區域可以理解爲仍然存在較大需求的區域，而在各城市大跨步開發的情況下，城市的邊界很廣，它覆蓋了整個城市，但當進入蕭條之後城市的邊界就出現了“收縮”，這個收縮的邊界就是人們常識中的城市邊界，可以大概理解成老城區。

因此購房時應當注意對這個問題的關注#房價下跌你會買房嗎？#