近期出現了很多對樓市“打抱不平”的聲音。

先是官方，國家統計局發布會上提到：不要一談房地産，大家都覺得沒底，房地産發展還有很大空間。1.8億的農民工還沒完全市民化，進城的農民工購房比例不到三分之一；

其次是專家們，北師大教授董藩發文稱，房地産不會徹底垮掉，雖然開發和交易規模會下滑，但商品交換關系不會消失，放開限制誰買房都是貢獻；

經濟學家任澤平則認爲，國人強大購買力在過去兩年惠及全球大都會的房市，唯獨在自己國家不能隨處買房，結果肥水流入外人田，因此取消限購是提振市場信心的當務之急。

事實上，各地也在不斷試探性調整優化當前的房地産政策。

一方面限購松綁被提上了日程。

比如杭州，一脫到底，全市範圍內全面取消限購，買房無需積分可直接落戶；反觀深圳，則將鹽田區等7個區範圍內，非戶籍人群購房社保年限“3改1”；

還有北京，住房限購政策迎13年來的首次調整，無論單身與否，戶籍與否，都可以在原來限購套數的基礎上，在五環外多買1套住宅。

不僅如此，很多城市已經全盤解除了限購，包括之前的調控優等生長沙，房地産很熱烈的成都，如今就連一線城市也陸續調整，實際執行限購的城市越來越少。辦法雖然還是老辦法，但這一波取消限購的操作，背後並不簡單，尤其國家自2016年之後再一次明確提出去庫存，整個市場的政策思路調整明顯有了新變化。

畢竟上一輪去庫存，就是提出了包括降息、放開限購限售、貨幣棚改、鼓勵國企購買商品房等一系列措施，市場才得以解除陰霾。而2023年至今的全國庫存現狀，和上一輪的節點很像，所以新一輪救市自然走上了這條路。

但話說回來，放開限購，號召有錢人可以進場再買房，完全符合“去庫存”預期，不過接下來一些城市的政策，明顯就有點不是那麽嚴肅了，甚至有點诙諧。讓人擔憂的事還是來了，難道我國樓市，又開始新一輪“演戲”了？或許真急了。

據媒體報道，說一些城市鼓勵農村居民進城買房。

1，出讓宅基地換購房補貼。湖北鄂州鼓勵農村居民進城買房，自願推出宅基地的按宅基地面積給予購房補貼。

2，補貼房款20%，還能抵首付。山東日照對新市民購房，可補貼總房款20%，買現房辦證的，還能抵首付。

換著花樣喊農民來城裏買房，已經不是先例了。最早的方式也比較粗放，采取的是介紹工作，給養老待遇等，今年的做法則是直接給錢。且不論效果如何，其本質就是三四五線樓市舉步維艱的現狀，但說實話，個人覺得這些小打小鬧除了招致老百姓非議上個熱搜，能起到實質作用嗎？讓人擔憂的事還是來了。

首先要明白，說我們房地産還有需求支撐的數據，肯定是真實的，而潛在的需求，也肯定事實存在，但這些潛在需求，不代表有效需求，但他可以轉化爲有效需求。原因有二：

一是農民不是沒房，他們在老家有宅基地。

就拿鄂州來說，或許通過宅基地面積的補貼能作爲購房首付，但後續月供的錢怎麽還呢？其實對于農民來說根本不存在沒房住的問題，進城純粹就是賺錢，甚至恨不得日結的那種，並不是爲了花錢，更別說按揭二三十年了，這種救市操作本不該有。

而且出于學曆和年齡的限制因素，農民進城打工基本屬于吃青春飯，掙辛苦錢，熬沒幾年就真的退休了，還說什麽貸款買房，物業費都夠嗆，還不如回農村享受。

二是房價一旦硬著陸，局面可能更難收拾。

國家統計局數據顯示：

2023年，農村居民人均可支配收入中位數18748元，增長5.7%，中位數是平均數的86.4%。

農民工月均收入水平4780元，比上年增長3.6%。

這樣的收入增長水平，要匹配單價過萬的房價，除非房價回落到一個合理的價格區間……好了，夢該醒了。

誰都不傻，對于農民現狀，我們普通人都能知道的情況，他們難道沒有一個清楚的認識？顯然不是！所以，結論就是有的人開始演戲了，演給誰看？不明擺著嘛。

當然，這些潛在需求轉化爲有效需求也不是不行，只有1種可能：提高收入。

這才是問題所在。事實上，由于分配不均、信息不對稱，農民始終處于利益分配鏈的底層，賺錢不多，還有靠天吃飯的風險。更重要的是，農民進城打工，主要工種是建築和勞務。這些工種高度依賴地産或下遊産業鏈，過去地産高速發展時帶動農民市民化會容易得多。如今地産投資驟降，加上工作崗位少，拿什麽産業支撐農民工收入，完成農民工的市民化。

說來說去，其實核心就一點：農民不是合格的剛需，需要地方給錢才能上車。但如果這種做法通關成行的話，勢必帶來兩個後果。

一來放大了杠杆的風險。2023年農民工平均年齡升至43.1歲，考慮到農民工工種的特殊性，假設他們獲得補貼進城買房，只能考慮多打幾份工了，辛苦搬磚後再去送送外賣，跑跑滴滴，或者“貸貸相傳”，讓子孫幫忙還貸。

再者，城裏人的抱怨只會越來越多。雖然城裏人壓力太大，買不起，但他們買房的欲望更強烈，如果讓城裏人能夠得著，或政策支持，或降價，勢必會對樓市複蘇起到最直接的關鍵作用。所以，催買房無果的話，與其鼓勵農民進城買房，還不如真誠降價，讓城裏人自己消化呢。

房說君有話說，爲什麽都到這份上了，還想著竭澤而漁的在農村繼續挖掘樓市購買力。其實從趨勢上來看不難理解，在土地財政熄火，龐大債務支出難以爲繼的當下，呼籲農民工買房，只是最保險的一招棋。畢竟，大家都難，指望著地方不依賴房地産繼續開源更難，幾十年樓市的紅利，樓市組局者們吃大了肚子吃出了三高，現在想治療怕是就沒那麽容易。就像那句話說的：由儉入奢易，由奢入儉難。

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