文/謝逸楓

昨日房地産業主管部門負責人語出驚人地對房企說“對嚴重資不抵債、失去經營能力的，要按照法治化、市場化的原則，該破産的破産，該重組的重組”，可謂是一石激起千層浪，驚動五洲四大洋。

如此驚天動地的犀利言論，一瞬間引起市場強烈的反響、討論，嚇得房地産市場與險情、債務到期的房企一身冷汗。筆者大膽地判斷，這是釋放出房地産出清、調整期未結束，未來房企命運、出路的強烈信號。

值房地産出清、救市與違約、還債、樓市調整之際，這是雪上加霜。現在任何不利、負面的消息，都可能對房地産業、房企、資本市場的預期（穩房價、穩地價、穩預期）與信心及情緒，造成難以估計的打擊。

對銷售回款枯竭、融資輸血切斷，出現現金流告急，賣資産與努力債務展期及爭取融資白名單而苦苦支撐的房企，對陷入債務違約、交房逾期、債務到期、退市與清盤呈請及破産重整而痛苦掙紮的房企，猶如驚弓之鳥。

筆者對房地産業主管部門負責人語出驚人的言論不敢苟同，任何一家房企都不是該破産的破産，該重組的重組，至少在房企正在努力避免破産、重組前，都不應該輕言判房企的”死刑“，應該扶持、幫助房企渡過難關。

因爲破産、重組之後，對債權人、業主、員工、地方是未必一件好事情。好比目前負債萬億的恒大、融創中國、碧桂園、萬科、綠地等房企，也包括負債萬億以下的旭輝、富力、佳兆業、金地、世貿等房企，還有負債百億到千億以上的房企。

負債百億到千億以上、負債萬億以下、負債萬億的房企，不僅涉及巨大的業主房屋交付、龐大的境內外各類、上中下遊的債權人清償債務，還有大量的員工失業安置、欠地方高額的土地出讓金、稅費款，同時57個相關産業的穩定發展。

筆者認爲，對于險情房企、現金流告急房企、資金鏈緊張房企，不是動不動就破産或重組，是扶持、幫助，給一定的時機、空間，才解決問題的市場渠道之一。除非房企難以支撐無法繼續了，才允許房企自行選擇破産或重組。

險情房企、現金流告急房企、資金鏈緊張房企手握龐大的土地儲備、樓盤項目數量（已開工或未竣工）、持有投資的物業，目前房地産市場處于出清、下行期限，土地、項目、物業的價值打五折或7折，造成資産貶值，資不抵債。

最爲可怕的是一旦資産貶值，最終資不抵債，被逼破産，險情房企、現金流告急房企、資金鏈緊張房企永無翻身之日，意味著“死刑”宣判，死路一條。目前他們正在ICU、正在自救、正在等救市複蘇，這是他們唯一可以起死回生的機會。

險情房企、現金流告急房企、資金鏈緊張房企，千萬業主持有他們未交付的房子，一旦破産，將成人、房兩空，變成爛尾樓；債務權人的持有抵押物、債券、商票面臨無法兌現，留給地方政府的是一大堆爛尾樓。

險情房企、現金流告急房企、資金鏈緊張上市房企，股東、千萬股民持有他們的股票，一旦破産，將變成廢紙；金融與類金融機構持有他們的土地、項目、物業作爲抵押物，將資産縮水，可怕的是引起資本市場、金融市場的震蕩。

一是對于3月5日政府報告中提出的“優化房地産政策，促進房地産市場平穩健康發展”。昨日，房地産業主管部門負責人回應怎麽落實說“房地産市場，不光要看短期，更要看中長期”。

房地産業主管部門負責人說“當前我國房地産市場在轉型調整，穩定市場任務依然艱巨。但是從我國城鎮化發展進程看，從全國城鎮住房存量的更新改造需求看，房地産還是有很大的潛力和空間”。

筆者非常贊同房地産業主管部門負責人說的“房地産市場，不光要看短期，更要看中長期”，因爲中國房地産發展至今僅僅25年，美國是250年，才十分之一。中國城鎮化率達到80%以上，至少需要15年-20年。

其次是房地産市場發展空間巨大，不僅是城鎮化率低，還有城市之間存在的結構性城鎮化率，一線城市與二線城市、三四五線城市的城鎮化率差別大，二三四五線城市的城鎮化率預計達到80%以上時間更長，將産生大量的首次住房需求。

再次是總人口、結婚人口、單身人口、老齡人口增長與二、三孩家庭增長（四孩放開指日可待）及家庭結構分裂加快、上市企業與非上市企業持有不動産物業增長，將産生大量的新增自住需求、改善需求、投資需求。

再其次是存量時代的城市更新改造，三大工程（城市更新、保障性住房、平急兩用的公共基礎設施）未來將釋放巨大的新增自住需求、改善需求、投資需求，同時小區改造一樣可以釋放少部分的折舊需求。

最後是中國經濟總量及居民收入與居住面積的增長、成套比、戶套比及小區改造面積的提高，將産生大量的自住需求、改善需求、投資需求、折舊需求。因此，短期房地産市場的波動，不影響未來中長期房地産市場前景的發展。

二是房地産業主管部門負責人說“我們堅定信心，尊重規律，堅持有什麽問題解決什麽問題，就能夠促進房地産市平穩健康發展。迎難而上，短期舉措和中長期舉措結合，抓機制建設與抓落地實施相結合。

向市場傳達出管理部門穩定房地産清晰而明確的路徑，爲穩市場、防風險、促轉型打好了樣板。

2023年面對個別房企資金鏈斷裂和房地産市場調整等風險挑戰，已出台“認房不用認貸”、降低首付比例和利率、延續支持居民換購住房有關個人所得稅政策，指導地方因城施策、精准施策、一城一策，紮實推進保交樓，守住了不發生系統性風險的底線。

筆者認爲，現在房地産總體的市場、金融、債務、交房、資産、經營、退市、破産風險基本控制住，沒有出現房地産大局的風險蔓延、擴散、惡化，與經濟、金融系統作了切割保護。僅僅是個部或者少部分房企呈現風險蔓延、資金惡化、資産與經營問題等現象。

短期內，化解房地産風險政策無法解決市場、金融、債務、交房、退市、破産風險問題，因爲短期的化解房地産風險政策意在保項目，不是保主體。其政策存在治標不治本，短期性、局限性、限制性。

短期化解房地産風險的舉措作用來看，只能夠緩解房地産風險壓力與市場、金融、債務、交房、資産、經營、退市、破産風險等蔓延、擴散、惡化的壓力，根本無法解決根本性的房地産問題。

筆者認爲，目前沒有中長期化解房地産風險的舉措，所謂的資産公司接盤與賣資産及債務展期與重組、金融16條（三支利箭）與保函置換商品房預售資金、金融16條（三支利箭）延期、三個不低于與項目白名單，僅僅是1年或2年的短期臨時性的暫時舉措，況且大多無法落實。

作爲刺破房地産風險泡沫與打破“三高”房地産開發模式的殺手锏，三道紅線、房地産貸款集中制的期限可能爲5年，或者稍微長一點時間。目前的當務之急不是當初的房地産政策目標，是穩市場、防風險、促轉型。

中長期的化解房地産風險措施提法來看，前有房地産發展長效機制，後有房住不炒機制與住房雙軌制的住房保障機制及人、房、地、錢要素聯動的新機制、全生命周期管理機制、供給基礎性制度與現房制度的機制，健全風險防控長效機制，形成所謂的構建房地産發展新模式。

但是，這些中長期的化解房地産風險措施提法，目前只是提法。總體看，大部分的單項措施，僅僅概念而已，沒有形成有一套機體系制度。短期無法落實，中期能否落實，依然存在問題，長期則是有待觀察。

單項的措施執行、實施來看，其中三大工程（城市更新、保障性住房、平急兩用的公共基礎設施）進展相對快一點，但是大多部分的內容有待于落實。例如城市更新、保障性住房的拆遷與安置問題、資金問題，土地問題等。

三是房地産業主管部門負責人說“現在已經充分賦予了城市調控自主權”。關于落實政府報告的部署，我們將聚焦穩市場、防風險、促轉型，重點抓好3件事。第一是穩市場，城市政府要用好調控自主權。

房地産是不動産，房地産市場是以城市爲單元的市場，各城市供求關系有很大差異。我們強調要因城施策、精准施策、一城一策，就是這個道理。現在已經充分賦予了城市調控自主權，城市政府就要編制好、實施好住房發展規劃，因城施策優化房地産政策，穩定房地産市場。

筆者不贊同“現在已經充分賦予了城市調控自主權”的說法，因爲目前房地産市場、土地市場存在大量的違反尊重市場規律的政策沒有取消，況且地方僅僅是取消了少部分的限制措施、調整了部分限制措施而已。

這些不尊重市場規律的行政限制措施，包括限購、限貸、限售、限價、限簽、限企、限面積與限戶型、限法拍房與贈與房、二手房指導價、抵押過戶限制等行政措施，土地出讓限房價與限地價及競自持、配建、現房等限制條件。

“現在已經充分賦予了城市調控自主權”，這個自主權看，僅僅是部分地方可以自住決定全面取消這些不尊重市場規律的行政限制措施，而一二線核心重點城市沒有直接取消這不尊重市場規律的行政限制措施的權限，需要上報。

穩市場的前提條件，首當其沖是全面取消這些不尊重市場規律的行政限制措施，讓房地産市場、土地市場自由買賣、交易，價格恢複供需關系的市場信號。其次是穩定樓市大盤的樓市刺激計劃，貨幣信貸、財政稅收。

第二是防風險，一視同仁支持不同所有制房地産企業的合理融資需求。

當前房地産的難點是資金。好的企業有困難項目，困難企業也有好的項目。我們會同金融監管總局指導地方建立城市房地産融資協調機制。按照“一項目一方案”提出“白名單”，一視同仁支持房地産企業合理融資需求。

目前全國31個省份312個城市已經建立了這個機制，上報“白名單”項目約6000多個，其中82.8%是民營企業和混合所有制企業的項目。截至2月底，商業銀行已經審批貸款超過2000億元。

對嚴重資不抵債、失去經營能力的房企，要按照法治化、市場化的原則，該破産的破産，該重組的重組。對有損害群衆利益行爲的，堅決依法查處，讓他們付出應有的代價，絕不能讓非法獲利者蒙混過關。

筆者認爲，當前房地産的難點不僅僅是資金問題，關鍵問題一是銷售回款枯竭，二是融資困難，三是已經出台的需求端、供應端房地産市場、房企救市政策持續力差與落實執行不到位，四是庫存上升、居民收入下降、需求萎縮。

五是房企債務與交房逾期、信用等問題沒有解決。毫無疑問，銷售、金融、資金、債務、交樓、信用、政策效果、需求、市場等問題已經是互相交叉、互相影響，只是控制了風險，解決不了銷售回款、交樓、債務等問題，房地産依然會是大問題。

僅僅依靠地方建立城市房地産融資協調機制與房地産項目“白名單”制是解決不了這一系列的房地産大問題，只能夠解決可以正常銷售、正常開發、正常出售的項目與這小部分項目交樓的小問題。

防風險的前提條件，是暫時停止切斷房企融資渠道的三道紅線、房地産貸款集中制，同時全面落實金融16條（三支利箭）延期、三個不低于的融資政策。再次是全面取消樓市的限制措施。最後是出個托底債務、交樓的10萬億-20萬億的房地産救市計劃。

第三是促轉型，讓人民群衆安居樂業。

城市不僅要有高度，更要有溫度，要讓外來人口進得來、留得下、住得安、能成業。一手抓配售型保障房建設，一手抓租賃型保障房供給，以“一張床、一間房、一套房”等多樣化、多元化方式，著力解決新市民、青年人、農民工等住房問題。

筆者非常贊同房地産業主管部門負責人再次重複國家強調說的“促轉型，讓人民群衆安居樂業”的觀點，這是城市未來住房發展的方向，是完善住房雙軌制（商品房、保障性住房）的住房保障體系，必須考慮的問題。

讓“外來人口進得來、留得下、住得安、能成業”，這就是城市的包容度。如何實現這個目標，解決新市民、青年人、農民工等住房問題，不僅是配售型保障房建設、租賃型保障房供給，關鍵是如何解決土地、房源、資金的來源問題。