文/謝逸楓

筆者在2021年開始一直鼓勵地方、建議國家要及時取消已經不合時宜的住房限購等限制措施，避免誤傷市場。讓房地産回歸市場，讓買賣雙方自由交易，讓價格回歸市場，讓價格調整供需關系，讓市場決定資源配置。

2024年5月9日，杭州出台樓市救市組合拳政策，不僅全面取消住房限購，還明確以房定地的供應、挂牌即享首套資格、購房即可落戶、取消公證搖號。這將說明5月份開始一二線城市將迎來一波空前大的一攬子樓市政策放松潮。

杭州樓市救市組合拳政策，最大的亮點是從多角度激活市場購房需求，應該會成爲各大限購與已經取消限購城市學習的榜樣，非常具有示範意義。尤其對于房地産去庫存的幫助大，有利促進房地産銷售成交，市場複蘇。

筆者跟蹤統計數據顯示，截至2024年5月9日，全國已有51城優化住房限購政策，包括住房限購取消、放松的優化。其中有哈爾濱、南甯、甯德、衢州、常州、徐州、佛山、東莞、南昌、呼和浩特。

還有福清、石家莊、贛州、揚州、嘉興、九江、南京、大連、蘭州、濟南、青島、福州、鄭州、沈陽、合肥、武漢、無錫、甯波、昆明、廈門、蘇州、惠州、長沙、成都、杭州、西安36城全面取消住房限購。

其中三線城市（海南17市縣（9市縣，海口、三亞、五指山、瓊中、保亭、海口、文昌、屯昌、昌江）、二線城市（珠海、天津）、一線城市（北京、上海、廣州、深圳），共計15城優化住房限購，23城沒有取消住房限購。

截至目前，全國存在限購地區城市只剩海南17市縣，還有另外6個城市（北京、上海、深圳、廣州、天津和珠海）。其中一線城市爲北京、上海、廣州、深圳；二線城市爲天津和珠海；三線城市爲海南17市縣。

目前36城限購令正式退出曆史舞台，意味著房地産政策迎來重大轉折點的信號。預計未取消住房購的二線城市與海南省將在年內取消，而一線城市大尺度放寬或者取消，基本上表明中國住房限購時代結束。

房地産市場要扭轉下行、房價下降的趨勢，僅僅是依靠部分城市取消限購等限制措施的無法實現的。因爲前期的供應端政策落實不到位、需求端的政策效果差，總體表現出擠牙膏式的政策松綁，市場效果持續力差。

領導上午V問老漢，限購等限制措施取消了，金九銀十房地産會見底反彈，房價會上漲了吧？我說“人放出來了，市場可能還是尿不出來，水龍頭沒有打開”，建議降准、降息，進一步降首付、降利率、降稅費。

繼續取消限購、限貸、限售、限價、限簽、限離、限企、限贈送與限法拍、限面積與限戶型、限搖號、二手房指導價等限制性措施，加大購房與租房落戶、個人房貸、人才與農民及二三孩家庭買房財政補貼、放開第三四套房貸、以舊換新支持力度。

取消土地出讓規則的限售價限地價與競配建競自持、現房銷售及調整容積率和下降保證金、取消90/70政策、調整普通住房標准、增值稅五年改二年免征、庫存超過18個月-36個月的城市放緩土地供應、超過36個月的城市暫停土地供應。

最好在這三方面（房企融資、收購商品房庫存轉爲保障房、城中村改造貨幣化安置）繼續加水（四支利箭+三個不低于+經營性物業抵押貸款落實、財政撥款、PSL＋專項貸款、城投發債券、城中村改造貨幣化安置＋專項借款、特別國債）。

房企債務、交付、市場超跌、下行周期拉長、預期的問題存在，庫存的去化與房企融資、需求端刺激政策的落實需要時間，必須考慮供需兩端共同發力。因此，多管齊下，房地産市場才有可能在2024年底或2025年完成觸底回升的局面。