2024年4月，房地産市場較3月份降溫，重點40城新房和二手房市場線上找房熱度全部回落，部分熱度從線上轉移至線下，約三分之一城市新房成交上漲，二手房成交表現也較好，除沈陽之外，39城二手房挂牌時長全部回落，房産經紀人線上作業指數保持穩定。整體來看，大連、成都和西安房産經紀行業景氣度繼續小幅上升，其余城市景氣度回落。

行業背景：消化存量優化增量，政策重提去庫存

² 中央層面重點政策

4月29日，自然資源部出台《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》，對于庫存消化周期36個月以上的城市停止供應宅地，鼓勵盤活存量。在合理控制新增商品住宅用地供應的同時，通知還提到要建立“人房地”聯動機制，“以人定房，以房定地，統籌’市場+保障’的住宅用地供應安排”。4月30日召開的中央政治局會議提出“統籌研究消化存量房産和優化增量住房的政策措施”。

目前，多數城市新房消化周期過長，二手房挂牌量也處于高位，供求結構不平衡。限制新增供應宅地，統籌消化存量房産，有助于調整市場供需結構，平衡房地産供需關系，保持房地産行業的平穩發展。這也意味著城市後續放開限購、降低貸款門檻、降低交易稅費等或將有進一步的空間。

從政策細則也可以看出，這兩項舉措是中央對于構建房地産新模式的支持，延續了自從房住不炒以來一直以來探索新模式的思路，一方面控制新建商品住宅的供應，一方面加大對于保障性住房的支持，強調“人房地”的聯動。隨著政策的推進，對于原有的商品住宅體系或將造成一定的影響。

² 省市地方重點政策

本月，省市地方出台房地産調控政策數量較3月份增加明顯。公積金政策仍是各地優化的主要方向，除二三線城市外，一線城市中，北京和廣州也優化了公積金貸款政策。限制性購房政策方面，核心一二線城市中，北京、天津和海口繼續邊際放松限購，長沙和成都全面取消限購。約50個城市推出“以舊換新”政策，主要采用收購、幫賣和補貼三種模式，此外還有肇慶提出的“舊轉保”模式，即存量房屋持有人可以通過“舊轉保”的形式交由政府統租，由此獲得政府指定機構支付的一定年限租金，並將其全部用于購買商品房。此外，截止4月底，超50個城市階段性取消首套房商業貸款利率下限，以提振市場需求。

隨著二手房交易市場份額的擴大，城市對于存量市場交易的規範性關注度越來越高，4月8日，長沙市住建局、市資規局、市市監局等七部門聯合發布《關于進一步規範存量房交易秩序的通知》，旨在規範房地産市場，保障消費者權益。

一、新房：熱度回落，渠道指數下滑

據58安居客雲洞察數據監測，2024年4月份，重點40城線上新房找房熱度環比下降15%，40城新房熱度全部下降。一方面受本月新房開盤項目量減少影響，線上找房的熱度下降；另一方面，除部分核心城市外，多數城市購房政策已經非常寬松，因此整體來看，購房者對于出台的各類微調的優化政策反應較爲平淡。

一線城市新房熱度回落14%，北京和廣州熱度降幅超過10%，深圳超過20%，上海受第四批次新房入市影響，找房熱度水平整體得以維持，但是由于缺乏紅盤熱盤，整體熱度小幅下降。

新一線城市新房熱度也下降約14%，其中成都和重慶降幅小于10%。二線城市新房熱度下降17%，中山熱度降幅小于10%，蘭州和長春熱度降幅超過20%。

4月份，重點40城新房渠道指數環比小幅下降，開發商開盤節奏放緩、新房成交量下降，40城中約三分之二的城市新房成交環比下跌，另外，本月僅部分城市開渠率和分銷比例有所變化。因此，40城受新房成交下滑影響整體新房渠道指數下降。

一線城市中北京和上海新房成交量環比下降，廣州和深圳表現相對穩定，四個城市開渠率和分銷率情況基本穩定，綜合使得一線城市新房渠道指數小幅下降。新一線城市中，僅成都、西安等少數城市成交量上升，影響新一線城市新房渠道指數上行。二線城市也僅有大連、惠州少數幾個城市成交上升，多數城市成交下滑，使得二線城市新房渠道指數下降。

二、二手房：熱度下滑，但挂牌時長縮短

據58安居客雲洞察數據監測，2024年4月，重點40城二手房線上找房熱度同樣下跌15%，40個城市找房熱度全部下跌。一線城市、新一線城市和二線城市4月二手房熱度環比分別回落12%、14%、16%。上海、無錫、重慶和南昌熱度跌幅在10%以內，其他城市熱度跌幅均超過10%，此外，三亞熱度季節性回落，跌幅約30%。

三四月份，重點城市二手房成交量回升，部分挂牌時間較長的房源以價換量，疊加部分城市推行的“以舊換新”政策，加速二手房源的流動，從而使得40成平均的二手房在架時長回落，4月環比降幅爲7%。一線城市、新一線城市和二線城市降幅分別爲4%、8%和7%。40城中，僅沈陽二手房在架時長環比小幅上漲，其他39城在架時長均有減少，其中受新政影響，成都降幅最爲明顯。

從線上房産經紀人工作的活躍情況來看，4月，重點40城房産經紀人在線作業指數保持穩定，一線城市房産經紀人在線作業指數小幅回升，北上廣深四個城市的房産經紀人人數均有小幅增長。新一線城市和二線城市與上月基本持平。總體來看各梯隊房産經紀人在線作業積極性走勢基本一致。

4月份二手房市場線上找房需求回落較爲明顯，但挂牌時長仍然延續3月的下降趨勢。房産經紀人在線作業指數走勢平穩，綜合來看，二手房經紀行業景氣度小幅回落。

三、典型城市分析

1. 一線城市：4月房産經紀行業景氣度均小幅回落

新房經紀業務方面：2024年4月，開發商推盤積極性回落，北京、廣州和深圳新上市樓盤量明顯減少，影響市場找房的熱度。上海由于第四批次新房入市，市場得以維持一定的熱度，但環比也有所回落。四個城市新房成交量出現波動，廣州和深圳表現略好于北京和上海，環比呈現小幅上漲。主要是由于廣深購房政策較北上較爲寬松，4月兩城市繼續優化放松相關政策，因此廣深二城新房渠道指數略微上行，北上二城該指數則小幅下降。整體來看，四個一線城市新房經紀業務表現呈小幅回落的走勢。

二手房經紀業務方面：4月份，北京、上海、廣州和深圳二手房市場找房熱度均明顯回落，熱度分別下降11%、8%、17%、14%。部分買房需求轉化完成，使得二手房挂牌時長也全部下降，北京、上海、廣州和深圳分別下降4.6%、3.8%、3.2%和3.0%。市場熱度下行，但成交周期即挂牌時長也下降，使得本月四個一線城市二手房經紀業務整體走勢較爲平穩。

整體來看，四個一線城市買房需求經過3月份的爆發，已經釋放一部分，4月份市場活躍下降，影響房産經紀業務開展，使得各城市房産經紀經紀業務景氣度小幅回落。

2. 大連： 新房渠道指數大漲拉升景氣度

40個重點城市中，大連本月房産經紀景氣度指數較上月環比漲幅最大，主要是受新房成交量環比多倍增長影響，新房渠道指數大漲。從城市的新房找房需求來看，不同區域和不同戶型之間存在著較大的差異。熱度集中度較高的區域是傳統的中心區域中山區和甘井子區，第三位的是開發區，三者合計熱度占比66%，從戶型來看，90-120平方米、120-150平方米面積段新房合計熱度占比超過五成，是市場當前的主流的購房需求。

此外，二手房以價換量促進成交使得二手房挂牌時長有所回落，在線作業的房産經紀人數小幅增長，提升城市4月份的房産經紀行業景氣度。

小結：

重點40城4月房産經紀行業景氣度較3月環比小幅回落，5月或將繼續延續這一趨勢。預計城市之間仍將存在分化，對于熱點恒熱的城市，如成都、西安等城市，短期內市場仍具備較強的韌性，即使局部市場降溫，整體仍然有望延續前期走勢，有利于房産經紀業務的開展。但對于多數新一線城市和二線城市來講，市場需求走勢偏弱，城市容量受限，房産經紀開展難度偏大。