最近一段時間，外資對中國資産非常看好，港股和A股紛紛從底部回暖，北上抄底的資金也越來越多，而隨著一季度經濟數據公布，越來越多的國外投行看好中國經濟，上調了中國今年的GDP增速。

外資看好中國經濟，因爲房地産？

爲什麽外資要看好中國市場？他們不是都喜歡抹黑中國經濟，唱衰中國麽？其實關鍵答案還是在于中國的房地産。

不得不承認，房地産和土地財政，是目前中國經濟的支柱産業之一，如果房地産沒有起色，那麽盡管我們在其他的消費，文旅甚至汽車産業方面下功夫，但是效果依然不會出色。

而外資看好中國，則來源于美國財長耶倫的一段話。耶倫訪華後曾經對國外媒體表示：“中國將采取重大措施來解決房地産問題”。

耶倫訪華後，透露中國將大力解決房地産問題。

現在的中國經濟其實已經能夠達到5%的GDP增速，如果房地産市場回暖，那不是未來可期？這就是外資看好我們的原因。

那麽，現在的房地産情況到底如何？我們應該如何打贏中國的“房地産保衛戰”？今天我們就來聊一聊這個話題，碼字不易，換一個點贊，轉發，收藏。

到了現階段，中國經濟的主要矛盾已經非常清晰：有效需求不足，企業經營壓力較大，國內大循環基本盤不錯，但是依然有一些地方保護主義，導致資源要素等等不夠順暢。

再加上歐美國家對中國虎視眈眈，動不動就弄一個制裁，所以中國經濟發展的不確定性和複雜性都在上升。

國內行業多點開花，經濟複蘇，但是內需仍然不足。

而盡管我們花了很多時間精力來救市，但是房地産依然是拖累中國經濟發展的一個主要因素，那麽如何解決房地産問題？這裏有幾個解決方案。我們一條條的結合實際來看。

去年開始，中國國內大中型城市已經開始全面取消限售限購政策，目的很簡單，當地沒有人買房，房價下跌，庫存房較多，市場無法消化。

根據數據顯示，中國各大城市的商品住宅去庫存周期，大概是18-36個月，也就是1年半到3年的時間。壓力非常大。而具體來看，中國100個大中城市的平均新房去庫存周期是25.3個月。

全國商品房庫存面積。

但是，理論上安全健康的去存量周期是12個月左右，這就意味著存量房銷售的壓力非常大，有價無市，房地産陷入了徹底的買方市場。

所以從今年開始，各個知名大型城市也開始了限售解禁，比如最近的杭州，西安，之前的廣州等等，就算是北京上海也在外環地區開了口子。

有人會問，爲什麽大城市的解禁非常重要？簡單來說，大城市本身就是區域性甚至是全國的資金最密集的地方。

以前限售限購害怕居民加杠杆，無腦推高房價，導致泡沫。現在爲了拯救房地産，這種不符合實際的限售和限購政策就應該取消。很多城市也是這麽做的。

而大城市放開限售限購，讓有錢或者有需求的人來買，就可以穩定住房價，穩住一城房價，那麽相當于有一個定價標准，那麽更大範圍內的房地産價格就會穩住。

杭州樓市限售解禁。

爲什麽老百姓不願意買房，不想買房？除了沒錢買不起以外，更重要的是房價持續下跌，導致居民不願意投資加杠杆。但是當房價穩定的時候，剛需觀望派就會開始入場了。

從數據來看，中國房地産行業從高點回落已經非常明顯，比如中國300城房地産銷售額，相比最高點回落45%，成交面積回落58%，超過腰斬線。

而更重要的是，以恒大爲首的一批房地産企業，在當時地産牛市的時候，玩高周轉策略，利用種種手段套取居民的購房資金，把本應該在監管賬戶中的錢套出來買地，導致爛尾樓的出現。爛尾樓損害的是居民的財富，關乎民生，也影響居民對于購房的意願。

去年的爛尾樓事件，鬧的很大。

畢竟辛辛苦苦掏出收入，說不定新房還要爛尾？有的人甚至爛尾了還得還房貸，這對家庭的打擊幾乎是致命的。所以想要解決房地産問題，讓老百姓願意買房，

比如最近國家兩部門已經在協調金融和房地産企業，搞白名單制度，目的就是要消化和盤活各地的爛尾樓和庫存房。從而解決居民購房的後顧之憂。

而關于期房的問題也開始了試點。以前房地産牛市，房子不愁賣，所以房地産都用期房策略來讓居民買房，也就是先交錢，再建房。

但是現在是買房市場了，全國有的是現成的房子，這個時候再讓居民買期房，很多人都不樂意了，兩會期間的時候，有代表就提議，說現在預售制已經實行了30年，在房子剩余的當下， 繼續采取預售制不合理，可以考慮取消。

李嘉誠的預售制，和炒樓花。

在我看來，現在中國新生人口已經開始下降，總人數下滑，未來的房地産要出現大牛市，可能性不大，所以取消預售制，杜絕爛尾樓，說不定真是一個好的政策。

除了各種限售解禁，信貸支持房地産行業，最後一個解決辦法是什麽呢？答案是貨幣化。

上一次高層提出要去庫存是在上一輪房地産的低谷，但是的情況和現在幾乎沒有什麽差別，甚至要比現在更加的艱難。2015年的時候，高層明確提出化解房地産庫存，然後就是轟轟烈烈的“棚改貨幣化。”

所謂的棚改貨幣化，就是政府對棚戶區進行拆遷，然後直接以貨幣的形式給拆遷戶，拆遷戶然後到市場上買房，從而消化市場存量庫存。

2015年，棚改貨幣化

這其實就是房地産最後的大殺器了，當時我們棚改貨幣化階段，到十三五末期的時候，就提供了4.54萬億棚改貸款，支持2300萬居民，1億人走出棚改去，進入商品住房。相當于一個歐洲大國的總人口。

現在我們的房地産救市政策，雖然也是非常重磅，可以說要政策給政策，要錢給錢，但是目前爲止還不算是到了政策底，更別說所謂的市場底了。

那麽當改革紅利的效果不顯著的時候，是不是會持續抛出大殺器呢？棚改貨幣化會不會重啓，或者說啓動一部分？這也是我們需要考慮的問題。

其實，房地産的問題現在不是救和不救的問題，而是到底該怎麽救的問題。

之所以現在的地産行業處于一個頹勢，直接原因是房價不斷下跌，根本原因則是居民對經濟的信心不足，以及上一輪居民加杠杆較爲嚴重，現在還沒有緩過來。

地産行業一季度數據不樂觀。

而按照房地産周期來看，1-2年的時間並不能足以讓房地産市場走出熊市，我們或許還需要更長的時間來應對地産業的問題。

很顯然，高層對于房地産非常關注，而且也留夠了很多的大殺器，比如最關鍵的棚改貨幣化我們還沒有拿出來，畢竟這個方法見效快，但是也有風險。

也有專家表示，能不能讓政府插手，建立一個全國性的保障房制度，通過“公私合營”，讓政府收購存量住宅，然後改造以後出租給市場？從而更好的調控房價？這各種類似的試點，其實也已經在進行中了。

中國，一定會打贏“房地産保衛戰”！

最後希望，房地産行業能夠盡快複蘇回暖，我們每個人都不願意看到高房價的出現，但是如果房價一直下跌，那麽由于固定資産占中國家庭的比重太高，房價暴跌帶來的必然後果，就是家庭資産崩盤，國家金融行業出現危機，從而拖累經濟和民生。

所以也希望中國能夠努力救市，打贏這場“房地産保衛戰”！

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