文/謝逸楓
一個月多時間內，香港、澳門樓市相繼“撤辣”，成爲史上中國兩地救市最強的政策，堪稱殺手锏。從香港、澳門的“撤辣”目的來看，基本上爲降稅成本、降首付杠杆、降貸款利率，全面刺激購房需求，振興樓市。
2024年2月28日，香港特區政府宣布自即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施（俗稱“辣招”），即所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。
“撤辣”之前，內地買家或公司買家在香港購買物業需要繳付樓價共15%的買家印花稅和新住宅印花稅，“撤辣”後只需繳付從價印花稅，依據物業價值計算，稅費在100港元至樓價的4.25%之間。
2024年4月18日，澳門特區立法會舉行全體會議，表決通過不動産“撤辣”(指取消與不動産需求管理相關的稅務措施)法案，包括取消特別印花稅、額外印花稅和取得印花稅，法案將在特區公報刊登公布翌日起生效。
對于全面“撤辣”，該法案理由陳述指，全面取消相關稅務措施旨在讓市場機制充分發揮自然調節作用，同時增加市場的流動性，長期而言，這將更有利于不動産市場的健康和可持續發展。
澳門特區政府經濟財政司司長李偉農表示，政策初心是希望市場穩定供應、健康可持續發展。2010年在低息周期下，本地住宅供應不足，市場“炒風”熾熱，特區政府推出不動産需求管理相關稅務措施後，成功穩定房地産市場秩序。
近年外圍環境進入新周期，本地住宅供應穩定，基本可以滿足社會各階層人士的住屋需求，亦有充足土地儲備配合未來城市發展。經審慎評估及考慮現時各項因素，決定進一步撤銷臨時性的管理措施。
澳門宣布樓市全面撤辣
爲保持不動産市場的平穩發展，自2010年開始，澳門制定並實施了一系列包括稅務及樓宇按揭在內的不動産需求管理措施（俗稱樓市“辣招”）。當中，稅務措施包括特別印花稅、額外印花稅及取得印花稅。
2024年4月12日，澳門特別行政區行政會舉行新聞發布會表示，已完成討論調整澳門不動産需求管理措施的政策方案，以及其中有關稅務措施的法案，內容包括取消特別印花稅、額外印花稅及取得印花稅，有關法案將送立法會以緊急程序處理。
樓宇按揭方面，澳門金融管理局將發出新指引，統一澳門居民及非澳門居民按揭成數上限爲7成，購置經濟房屋按揭成數上限維持9成，並暫停實施按揭貸款利率上調2個百分點的壓力測試要求。
新法案前，內地購房者去澳門購買200萬澳門元以下房源需交1%財産轉移印花稅。200萬-400萬澳門元需交2%財産轉移印花稅。400萬澳門元以上3%財産轉移印花稅。購買第三套需交10%的取得印花稅，並且加10%額外印花稅。
新法案通過後，非澳門居民購買澳門樓宇將等同澳門居民，稅率將低至1%。取消10%額外印花稅、取消2%、3%以上財産轉移印花稅、10%的取得印花稅。值得只要的是購買住宅按揭最高可貸7成。
2023年底，澳門與香港已經取消了部分“辣招”，即自2024年1月1日起不再向取得第二套住宅的人士征收樓價5%的取得印花稅。包括澳門居民購置住宅的按揭成數上限70%，購置經濟房屋成數上限90%，不再設不同的按揭成數金額檔次上限。
2023年年底，政府因應市場環境變化適度放寬不動産需求管理措施，有關提案獲立法會審議及通過，並制定第1/2024號法律《修改第2/2018號法律〈取得非首個居住用途不動産的印花稅〉》。
自2024年1月1日起不再向取得第二個居住用途不動産的人士征收樓價5%的取得印花稅。放寬樓宇按揭措施，澳門居民購置住宅的按揭成數上限爲70%，購置經濟房屋的按揭成數上限爲90%，不再設不同的按揭成數金額檔次上限。
澳門樓市“撤辣”的背後
“撤辣”政策出台的背景與香港一樣，都是樓市的低迷。澳門統計暨普查局數據顯示，2016年-2018年，澳門住宅的年度成交量都在1萬套左右，房價處于快速上漲階段，從8.63萬澳門元/平方米上漲至10.84萬澳門元/平方米。
2018年澳門共錄得10585宗住宅成交，在2019年取得印花稅生效後，成交量急跌27%至7745宗。2023年成交量僅2913套，較2018年下降了73%，2023年樓花（即期房）銷售只錄得71宗成交，占全澳住宅成交量的4.3%。
澳門中原地産統計，2023年底澳門住宅成交處于曆史較低水平，全年成交2913套。成交高峰出現在2016-2018年，彼時澳門住宅的年度成交量均在1萬套以上，從2019年開始成交量逐步下滑，2022年開始年度成交量低于3000套。
2029年澳門房屋房價跌至9.35萬澳門元/平方米，相較2018年的高峰期跌了13.7%。2019年澳門住宅平均成交價爲109068元/平方米，2024年1月已下跌至87195元/平方米，較2019年下滑了20%。
2019年四季度，澳門住宅平均成交價爲104468澳門元/平方米，2023年四季度則爲89259澳門元/平方米。注：1澳門元≈0.8962元人民幣），香港、澳門的房地産調控工具上以稅收、金融杠杆和利率爲主，彙率與世界接軌。
從各澳門各片區的成交情況來看，目前成交均價最高的爲路環片區，成交均價爲11.97萬澳門元/平方米。其次爲氹仔片區，成交均價爲9.0萬澳門元/平方米。澳門半島的成交均價爲8.17萬澳門元/平方米。
2019年-2023年，澳門樓市低迷，房價下跌，成交下降，主要的原因是疫情沖擊，實體經濟下滑。疫情期間、疫情後，澳門二大經濟支柱産業受沖擊，博彩業、旅遊業與服務業（餐飲、酒店）負影響拖累了房地産。
澳門房屋銷售面積、銷售金額下降，樓市低迷。2024年1月1日，澳門統計局數據顯示，澳門2023年樓宇單位及停車位買賣有4416個，買賣總值232.3億澳門元，兩者分別錄得2.8%及5.9%的按年跌幅。
2023年澳門第四季不動産交投較上季減少，樓宇單位及停車位買賣有811個，按季下跌21.3%，總值37.6億澳門元，按季下跌26.2%。總體看，商業面積、金額的下降，與需求的萎縮有直接的關系。
2023年住宅單位買賣共2879個，成交金額爲183.0億澳門元，兩者分別錄得2.5%及1.8%的按年升幅。第四季住宅單位買賣有525個，成交金額爲28.6億澳門元，兩者按季分別下跌16.4%及29.7%。
從購買人群的分類來看，2023年由澳門居民購買的單位有4292個，占總數97.2%，成交金額223.6億澳門元，占總值96.3%。非澳門居民有96個，金額爲6.5億澳門元。說明澳門樓市主要以本地需求爲主。
澳門居民與非澳門居民共同購買之單位及成交金額分別爲28個及2.1億澳門元。第四季度由澳門居民購買的單位有780個，按季下跌22.1%;成交金額爲35.4億澳門元，按季下跌28.7%。
由非澳門居民購買的單位有27個，金額爲1.9億澳門元。其余爲澳門居民與非澳門居民共同購買之單位，共4個，金額爲0.3億澳門元。總體來看，非澳門居民的購買單位、金額占比比較小。
澳門房價下跌，成交平均價格下跌。房價按實用面積計算（非建築面積，即公攤面積+套內面積），2023年第四季整體住宅單位的平均成交價爲每平方米8.9259萬澳門元，按季下跌1.6%。
澳門半島住宅單位平均成交價8.2617萬澳門元/平，下跌6.4%，凼仔爲9.6882萬澳門元/平，上升4.9%。辦公室7.5454萬澳門元/平，下跌10.2%。工業單位4.4985萬澳門元/平，下跌9.2%。
澳門樓市撤辣的原因
2023年底部分“辣招”取消後政策效果差，澳門樓市的回升迹象並不明顯。2024年1月澳門住宅市場僅錄得約263宗成交，同比2023年沒有明顯變化，較2019年疫情前月均600多宗的水平低60%左右。
澳門財政局強調，澳門政府並非“托市”，是因應具體市場變化而作出適當反應。以香港全面撤辣爲例，反映政府取消需求管理措施後可釋放購買力，而需求管理措施亦不是主要影響價格的原因。
綜合分析澳門現時經濟狀況推出措施，尤其現時住宅物業的供應量，以及自置物業(私人房屋及經屋)的住戶占73.4%，考慮到物業是澳門家庭及企業持有的資産主要成分之一，而澳門樓市的穩定與市民、企業息息相關，因此決定撤辣。
普遍市民希望房價穩定，不希望“大上大落”，而房地産行業占澳門特區産業較大的份額，一般占10%，而疫情期間最高是占17%，若房地産市場萎縮會直接影響市場流動性較低，亦會影響家庭及企業的變現能力，嚴重導致資金周轉困難。
澳門政府認爲，穩住地産市場與澳門特區總體經濟發展步伐一致，亦可穩住房地産行業雇員的就業。按照官方的說法來看，政策救市效果差、穩經濟、保就業、防風險，是撤銷樓市辣招的根本原因。
香港樓市撤辣的原因
香港差饷物業估價署（負責向香港所有地産物業估值及征收差饷及地租部門）數據顯示，2023年香港住宅樓價下跌6.75%，較2021年高位累跌近22%。2024年1月樓價指數跌至306.4，跌至7年多以來的最低點，按年跌幅達9.43%。
2023年香港住宅物業市場在息口上升及外圍環境充滿不確定性的情況下，市場氣氛自去年中起十分審慎。樓價全年下跌7%，成交量縮減5%至約4.3萬宗的低水平。在當前的經濟及市場情況下，有關措施已無需要。
賣地收入減少帶來的財政壓力。香港特區政府公布的新一年財政預算案顯示，2023/2024年度港府綜合赤字預計達1016億元，較去年的估算多出86%。相對比印花稅收入的減少，土地收入的影響因素占比或許更大。
數據顯示，2023/2024年度地價收入爲194億港元，較去年的2月預計的850億港元大幅減少77%。這也是近18年來地價收入最低的一年。如此大的優惠力度背後，是香港樓市不可小觑的庫存壓力。
香港房屋局的數據顯示，未來3到4年，香港一手可售住宅單位潛在供應量約爲109000套，創有記錄以來最高。相比之下，土地注冊處的數據顯示，過去兩年，一手住宅年均銷售量僅爲10000套左右。
頭部地産商開發壓力。長實集團最新公布的2023年財報顯示，公司目前擁有可開發土地儲備約7400萬平方英尺，其中位于香港的有700萬平方英尺。2023年房地産銷售收入同比減少29%至131.53億港元。
其中香港銷售收入爲58.4億港元，比上一年減少60%。新鴻基地産發展中及待售物業達2197億港元。恒基地産則擁有總計1010萬平方英尺的待發展/發展中之物業及已建成主要存貨。
新世界發展截至去年6月，在香港持有應占總樓面面積的土地儲備則爲814萬平方英尺。毫無疑問，房價下跌、成交低迷、庫存上升、房企壓力、地方財稅下降、經濟下滑，是香港撤辣的根本原因。
澳門樓市撤辣效果待觀察
澳門“減辣”措施實施後，效果微小，澳門樓市況未見明顯起色，加上適逢農曆新年傳統淡季和利率依然高企，2024年澳門一季度樓市成交量維持在較低水平，呈現下降的調整趨勢。
澳門財政局統計數據顯示，2024年一、二月成交量分別約263宗及132宗，同比2023年1月、2月成交量沒有明顯的變化。預計3月開發商減價推盤下，有望回升至約180宗水平，推算全季約575宗，環比下跌約40%。
澳門目前在成交多集中在減價盤，樓價持續受壓，估計2024年首季每平方米樓價按實用面積計算約8.58萬元水平，環比下跌約7%。澳門基于資金自由進出的優勢，會吸引內地人才和資金去買房，這是政策出台目的所在。
目前香港全面撤辣效果來看，刺激效果是顯而易見的。物業代理公司美聯物業監測的數據顯示，3月，香港一手房成交按月升逾14倍至4200宗，創1998年後單月新高，而“撤辣”前一個月（1月28日至2月27日）成交量僅有229宗。
香港特區土地注冊處最近公布的數據亦顯示，3月份送交土地注冊處注冊的所有種類樓宇買賣合約共5013份，環比上升57.2%。其中住宅樓宇買賣合約占3971份，環比上升67.2%，單月注冊量亦爲去年6月以來最多。
反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）開始見回升，最新報147.08點（4月7日）。土地注冊處數據顯示，3月份樓宇買賣合約總值374億港元，環比上升65.5%。其中住宅樓宇買賣合約總值301億港元，環比上升57.4%。
香港全面撤辣産生的樓市火爆政策效果，主要是産業多元化、資産吸引力、人口吸引力、經濟與人口總量、區域位置優勢大于澳門，其次是需求的積壓爆發，持續的人才、人口、企業紛紛進入效果。
琴澳一體化後，澳門居民紛紛到橫琴及珠三角買房，內地一線城市退出限購的預期增強，澳門本地的房屋産權年限較長，産業相對單一，人口總量增長放緩等多種因素導致，與香港火爆比較，澳門撤辣政策效果相對弱。
