恒大被清算、許家印被重罰，只是房地産市場的開端。

“房企暴雷、破産清算”，很多人都認爲市場再這麽下去，就是損人不利己的發展。其實，房企破産清算對現階段樓市是最好的釋義。

前幾天的兩會上，住建部長倪虹就喊話房企和市場：

對于嚴重資不抵債、失去經營能力的房企，要按照法治化、市場化原則，該破産破産、該重組重組。

誰能抓住機遇轉型發展，誰能爲群衆建設好房子，提供好服務，誰就能有市場。

房地産作爲中國經濟主要拉動，每逢重大會議、重要時間點，國家都會對其發出重要發展指示，給到市場和老百姓判斷和分析，而住建部長的這次喊話，更是對今年房地産市場重要指引，用白話翻譯就是“現有房企，如果無法扛下市場毒打，就算倒閉破産也是咎由自取”。

隨著房地産進入深度調整狀態，房企面臨前所未有的挑戰。

中房網統計，2023年共有233家房地産企業發布了破産清算文書，江蘇、廣東、湖南、新疆、浙江五省破産房企占占總量50%，其中，廣東有27家房企破産，占比11.59%；湖南28家，占比12%；浙江36家，占比15.5%。

綜合過去3年數據，你會發現每年破産的房企數量都維持在300家左右，雖然只是地方小微房企，對行業影響效果有限，但不要忘記“春江水暖鴨先知”，大房企背靠銀行貸款好乘涼，小微開發商體量有限無法獲得大額貸款，只要銷售跟不上資金鏈就可能面臨斷裂風險，當小開發商接連倒閉，大房企也離暴雷不遠了。

民營房企“四巨頭”恒大第一個暴雷，不完全統計，恒大目前爛尾樓約162萬套，涉及600萬購房者，融創、碧桂園也沒錢了，還倒欠一屁股債。

萬科也不太平，有誰能想到，現在打折最狠的不是電動車降價，而是萬科的股票和債券，這半年內，萬科多次出現股債雙殺的局面，還要打折出售優質資産“斷臂求生”。2月份上海七寶萬科以23.84億的就價格出售給方領展房産，該項目是萬科最優資産之一，有地鐵配套出租率超過93%，一度估值超過70億。

優質項目就這麽“賤賣”了？

只能說明現在的萬科已經到了揭不開鍋的情況，活下去都成問題了，肯定砸鍋賣鐵先自救上岸。

這些情況正好對應了住建部長倪虹的喊話，嚴重資不抵債、失去經營能力的房企，該破産破産、該重組重組。

你不得不承認，或許這預示著接下來的樓市將發生一些新的變化。

房地産市場出現的任何一個變化，都會迎來所有人的目光，樓市是時候來場自我革新的道路。

不要老指望著降房貸利率，打骨折降房價才是重點。

兩年時間，LPR從4.6%降到了3.98%，降幅高達0.65BP，爲了鼓勵剛需買房，刺激經濟回暖，央媽是不斷突破底線，出手兜底，但市場依舊還是一坨shi。

最新發布《70個大衆城市商品房價格》統計，2月份全國70個大中城市新房和二手房價格下跌分別是59個和68個，上漲的只有8個和2個。

家人們，你知道這意味著什麽嗎？

全國房價，無論是二手房還是新房都在“普跌”，說明房子根本就沒多少人買，大家幾乎都在觀望。這點在作爲“回鄉置業潮”的春節統計數據就可以看出。

44個重點城市春節周（2月9日-15日）商品房成交量僅爲23.38萬平米，環比下降87%，同比下降40%，比2022年同期下跌82%。百強房企2月銷售金額只有1856.6億，環比下降超20%，創下近5年來單月業績規模新低，很明顯2024開年前2個月樓市預期支撐不住，購買力和需求都在低谷，不誇張的說，整個房地産市場都沒什麽人買房。

各城市去化周期數據佐證了我的觀點。

先看總體數據，截止3月初，國內重點30城裏，超80%以上商品房去化周期超過18個月，去化壓力加大，其中東莞、長春、珠海商品房去化周期均超過40個月。

武漢的庫存規模最高，超過1860萬平米，庫存房上漲最明顯的是西安，同比漲幅超過85%。

從去年6月開始，重點30城去化周期就一直在上漲，從16.7個月平均去化周期漲到現在27.8個月，可能你對這個數值沒有什麽概念，這麽跟你解釋吧！即便是人手一套房，全民都買，各大城市現存商品房庫存，也足夠賣2年半而不缺貨。

供大于求，市場處于有價無市的狀態，即便是這樣，房企也不願降價甩賣，而是依舊保持高房價，難道經濟學邏輯遇到國內樓市就失效了？

細分來看，30城裏有26個城市去化周期超過18個月警戒線。長春最高，截止3月初達到了47.7個月，環比上漲61%，庫存規模爲1062萬平米，緊跟其後的是東莞43.5個月，珠海44.9個月。

專家建議剛需買房人群，在今年可以出手了，再看回各大城市去化周期，這是讓我們當純愛戰士，爲樓市接盤的趕腳？

土地儲備是房企的第二大命脈，手裏沒有土地，所有的項目都是在“畫大餅”，後續建設全都搞不起來，所以各大房企積極參與拍地，不怕買的地多，就怕手上沒地可開發。

但是現在能拿地的房企真的不多了。

2023年的拿地榜單前十名，都是招商、保利、華潤、越秀、華發等國央企，唯一的民企龍湖集團以259億，排在第11位，這有點在內涵民營房企“兜比臉還趕緊，沒錢了就別跟我們玩”。

“土地很好，但我們不敢買”這是如今很多民企的心聲。在過去，以恒大、碧桂園、萬科、融創爲首“民營房企四巨頭”，一直都是拿地建房主力，管你什麽央國企都得靠邊站，風水輪流轉，現在民企不拿地，是真的沒錢了。

這裏有個很明顯的邏輯，不買地是因爲資金流吃緊，受限于市場環境、經濟狀況，即便拿下地建房，後續銷售遇冷，即便用時間換空間延長銷售時間，但其間産生各種營銷、人工成本更高；第二個，不拿地不會死人，一旦拿錯地就會沒命，龍湖集團去年在佛山花費6.3億拿下一塊地，又在西安花5.5億拿下另一塊地，但是忽略了消費者買房信心，也沒注意到市場規模縮水和固定資産價值下跌問題，國央企可能還有高層兜底，暴雷爛尾不至于會發生，但民企的背後只有自己，倒下就倒下了，其他人只會補刀，怎麽會出手撈一把呢？

一棵站滿了鳥的大樹，你開了一槍打下其中一只鳥，其它的鳥還會原地不飛走，乖乖等你來抓，這可能嗎？

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