每年的3月份，樓市往往都會備受關注。春節期間，許多人會回家過年，購房需求相對較低，而春節過後，許多剛需群體都會關注房地産市場，計劃年初的時候買一套房來奠定一年的基調。其次，每年年初之際，政府也會發布一系列新規對于樓市進行調整，比如信貸政策、土地政策等等，來保持市場平穩發展。對于開發商來說，爲了搶占市場份額，許多房地産開發商會選擇在3月份推出新樓盤或者加大推廣力度，讓購房者有更多選擇，因此樓市往往有“金三銀四”的說法。

2024年同樣也不例外，隨著時間來到3月，不少剛需群體開始關注房地産市場，與此同時，很多熱點城市也紛紛開始推出一系列調控措施來幫助樓市回暖，比如武漢、深圳、成都、廣州、鄭州等熱門城市。另一方面，開發商與中介也加大了宣傳力度，關注樓市的朋友不難發現，最近關于買房的廣告以及中介推銷房産的電話都增加了不少。

如今3月已經過去了一大半，今年樓市表現如何尚未知全貌，但我們可以拿2023年3月份的樓市進行對比。事實上，去年3月房地産市場的“救市”力度比起今年只高不低，許多熱門城市紛紛降低房貸利率到三點幾，同時還將首付比例降低至2成，杭州、長沙某小區業主甚至開始“報團漲價”，想借此機會來推動周邊房價穩住高位。

但從結果來看，去年3月樓市表現並不理想。數據顯示，重點監測100座城市，挂牌均價環比下降0.1%，同比下降0.27%。此外，10個重點監測城市二手房挂牌總量爲196萬套，環比上漲1.6%，同比上漲高達81%。此外，TOP100房企銷售總額爲17589.5億元，只有2021年的一半左右。那麽答案已經很明顯了，即使在一系列回暖措施推動下，樓市表現依舊平淡，房子不僅沒有變少，反而“越賣越多”了。由此可見今年的“金三月”數據同樣不會特別好看。

究其原因，主要在于隨著過去20年樓市的過度發展，許多人都加入了炒房行列，甚至許多上市公司都持有大量房産來實現資産增值，由此導致市場形成了“買漲不買跌”的思維定式。隨著房地産步入下行周期，許多多套房持有者死扛不降價，等到真正意識到樓市已經徹底進入賣方市場的時候才開始抛售，這也是近兩年爲何許多城市都出現了“抛售潮”。

事實上，當前的樓市發展也印證了李嘉誠的觀點，李嘉誠在早期接受采訪時表示：任何行業過度發展過後必定會迎來摧殘，不要去妄想賺取最後一個銅板。並且李嘉誠也貫徹落實了這一點，自2013年起，李嘉誠就在不斷抛售手頭的房産、地産業務，累計套現數千億元，在房地産下行前期進行套現離場。對于未來樓市發展，李嘉誠也有著深遠的見解：未來5年不管是香港還是內地的房價都將會迎來大調整，因爲需求在之前幾年就已經釋放殆盡了，未來面臨“需求枯竭”，所以未來5年房價凶多吉少。

也就是說，當前的樓市已經從“賣方市場”徹底轉變爲“買方市場”，新房囤積數量持續增長，二手房庫存數量也是高居不下，那麽我國到底有多少房子。央行一則數據給出了回答：數據顯示，我國城鎮家庭的住房持有率接近97%，其中31%的家庭持有2套房，10.5%的家庭持有3套及以上的房子，也就是說超過四成的城鎮家庭未來5年可能會面臨“三大難題”：

1、由于房價持續回落，投資的房子出現貶值的問題，房子越多虧損越大

自2021年樓市進入下行周期以來，可以說每年都有人認爲已經跌到了谷底，但實際情況並非如此。事實上，隨著房子的金融投資屬性消除後，房價最終會回到合理水平，那麽如何確定房價是否“合理”呢？經濟學家提出了“房價收入比”的理念，按照國際標准，房價收入比的合理區間在“3.0-6.0,”但根據數據顯示，2023年我國主要城市房價收入比爲11.5，由此可見未來還有一定的下行空間。

更爲重要的是，對于炒房投資群體來說，即使房價一直穩定，對于這類群體來說都是虧損的，因爲如果算上住房折舊率、多套房利率、人工維護成本等因素的話，需要房價年漲幅在9%左右才能實現盈利。因此對于多套房投資群體來說，未來可能要面臨由于房價持續回落，投資的房子出現貶值的問題，並且房子越多虧損越大。

2、受到二手房市場影響，租賃市場同樣不樂觀，“以租養貸”群體或面臨房子難以出租的問題

上文已經提到過，近幾年很多熱點城市都出現了大量抛售的情況，在過去房價上漲之際，不少資金緊張的炒房客，都是通過買房然後出租的形式來保證資金能夠回籠，也就是“以租養貸”的群體，相當于房子是自己的，房貸由租客承擔，並且隨著過去房價上漲，租金也跟著水漲船高。公開數據顯示，在房價最高時期，一線城市平均租金高達92.7元/㎡，其中北京每平米租金超過100元。

但對于以租養貸群體來說，當前正面臨兩個考驗，其一是隨著住房普及率增加，需要租房子的群體數量就會減少，並且當前城鎮化進程已經出現放緩的迹象，也就是說新增租房需求也會減少。其二是隨著房價下行，住房開始貶值，選擇將房子出租的群體越來越多，市場競爭壓力大，因此只能降價來吸引租客，那麽對于以租養貸的群體來說，也有可能出現虧損的問題。

3、二手房市場“房滿爲患”，只能降價出售，甚至最終面臨“無人接盤”的問題

不難發現，最近幾年房價整體在走下坡路，但相較于新房來說，二手房價格下跌的更加明顯，主要原因在于二手房不容易受到宏觀調控措施的影響，更多出于個人意願。因此，對于多套房持有者來說，當前只能抛售多余的房子來避免更大的損失，但當前二手房市場房子已經過剩，只能不斷降價來吸引買家，但另一方面，樓市的整體購房需求已經不足，因此未來會有部分老舊房子面臨“無人接盤”的問題。

對于炒房投資群體來說，未來5年可能會面臨上述3個方面的問題，因此需要提前做好應對措施，多余的房子該賣就賣掉，不用期待未來房價會再次大漲，原因是樓市已經失去了上漲的支撐點。與此同時，對于未來幾年准備買房的群體來說，不要再抱著投資的目的去買房了，也不要背負過高的負債去買房，就算今年買不起也可以等第二年再買。