五一的時候，有國外朋友來找我玩，我們一起吃了頓燒烤，吃著吃著，朋友就向我吐槽起來。

我這朋友來自于尼加拉瓜的一個省會城市，他很痛苦的和我說，在他們拉瓜，雖然全國樓市都在跌，但他那房價跌幅排到了第一，前幾年上車的他已經虧掉了首付，他實在不明白，明明是個省會城市，爲什麽房價跌那麽厲害呢？

我翻了下《世界經濟圖鑒》，邊吃腰子邊研究，兩杯大烏蘇下肚，就和他分析了起來。

他們的城市我稱爲N市，在那裏有個很顯著的特點，就是城市很發達，中心度很高，建設也很完備，人口很多，可以天然吸納周邊An Grey、North Su等城市的人口，在過去的幾年裏，房價漲的特別快，人們的預期特別好。

然而一切看起來很完美，卻隱藏了一個不爲人知的風險，那就是N市作爲該州的中心，不僅承擔著經濟上的作用，更承擔著行政上的作用，導致這裏“鐵飯碗”行業特別多，包括公務人員、國企、銀行、以及大學教授和老師，他們占比之多，在整個尼加拉瓜都是排得上名的。

這些人特點非常明顯：1、不算富豪；2、收入不低；3、收入穩定；4、信用極好；5、厭惡風險；6、缺少投資渠道（或不能開公司）。

正因爲有著這樣的特點，在樓市好的時候，他們是會天然流入樓市的，畢竟一來他們收入很高，公積金也很高，當地的房價對他們壓力不大；二來他們信用極好，銀行非常喜歡他們；三來他們也沒啥別的投資渠道了。

這就帶來了一個結果，那就是該市長達10多年的房産投資熱，有實力的買個5套6套，沒實力的借錢也要買個1套2套。

看似2、3套房不算多，與其他城市炒房團動辄購買一幢樓産生了鮮明的對比，但考慮到N市鐵飯碗很多，這個投資性房産的絕對數量其實是比較可觀的。

這點呢，與尼加拉瓜的其他城市不一樣。

尼加拉瓜位于美洲，在其沿海地區還有一些發達城市的，比如S市，那裏貿易商很多，私企很多，人們收入很高，房價也特別高，一套價格剛需房價格就能賣到上千萬科多巴（尼加拉瓜貨幣），而N市一套房可能就300-500萬科多巴。

故而S市也被當地稱爲炒房大市，在當地媒體上也經常能看到“炒房團”的報道，但如果我們深入研究，會發現S市雖然炒房的帽子很大，但真正炒房的未必很多。

原因在于S市房價太高了，已經不是一個普通打工人炒得起的了，往往需要很多人集資合起來才能炒一套，所以實際上S市裏投資性房産的數量並不多，意味著當樓市下行的時候，二手房抛售量是比較少的。

但N市不太一樣，N市房子不貴，鐵飯碗又多，就導致人人都買得起房，于是人人都買房，最終這個城市的投資性房産別特多，一旦樓市下滑，大家都會紛紛抛售，導致供大于求，即便城市再好，也頂不住這種抛售量，最終房價下跌的很厲害。

事實上，如果你深入市場的話，會發現那些下跌嚴重的板塊裏，常常N多套房都是一個人的，這裏面的瓜比尼加拉瓜還瓜，砸盤能不厲害嗎？

每個人都喜歡買房且買得起房，導致投資性房産太多，房價波動巨大，牛市的時候漲的很快，熊市的時候跌的很快，這才是核心原因。

朋友聽了我的話茅塞頓開，立馬又給我點了好幾串腰子，問我應該怎麽辦？

我又翻了下N市的經濟情況，看了下它所處的環境和地位，我覺得N市基本面沒問題，現在最大的問題就是投資性房産太多，要等這些房子出清，樓市才可能健康。

那麽多久能出清呢？

我看了下他們跌幅比較嚴重的地方，最誇張的一個小區1000套房，大概有700套都是投資的，目前挂牌也就200套，另外500套還在邊出租邊觀望，而目前一個月也就賣個十幾套，那麽出清的時間還是挺久的。

嗯，想要讓投資客們把房子都拿出來且賣掉，確實要挺久的，但再久也能等到。

然而關鍵問題在于，你並不知道未來會怎麽樣，比如N年之後，當房子出清了，人口會如何變化？收入會如何變化？政策會如何變化？自動駕駛又會對樓市産生多少影響？你損失的利息收入又怎麽算？

這些都不知道，也是各位等待的風險，所以也不是說無腦死扛就是對的。

最後，我指著他們的豪宅大別野，對朋友說：這東西應該還是能保值的，畢竟富人的錢太多了。