01

難

24開年，房企內部都彌漫一種悲觀氣息。

“難”這個詞，也從過去民營房企開始過渡到混合所有制乃至地産央國企。

比如24年開局，老潘就聽聞：

其一，某地産央企董事長新年開工第一句話就是向大家強調“2024年特別難，要做好全方位應對。”

其二，萬科郁亮在內部開會也強調應對2024年的12字方針：即

“特別難，也有解；特別好，才能活！”

而開年前2月百強房企銷售大跌52%的現實，更讓人壓力飙升，大家都在期待小陽春，哪怕是適度的局部的小陽春，也在期待兩會能夠出台房地産重大利好。

但從目前兩會定調報告來看，2024年房地産工作重中之重是“化解房地産風險”，這也反向說明政策導向更多側重于“防”、“化解”、而不是“拉”，這也意味著24年在正常市場情況下樓市出台中央更大“強刺激”政策或許是低概率事件！

這個定位讓地産人對本來期許兩會好消息的“期望落空”，以至于衆多地産股過去一周連續多日紛紛下跌。

不過兩會還強調一句，2024年樓市“化解風險”的重要抓手是一視同仁支持不同所有制房企合理融資需求，反複強調的這句話，也給24年民營房企，混合所有制房企融資，帶來

更多期許和希望！

02

10天敲定2筆大額融資

好消息慢慢來了。

尤其作爲招保萬金的“萬，金”兩兄弟，同一天給與市場好消息。

3月5日萬科公開稱，美元債VNKRLE03/11/24即將于3月11日到期，萬科所有資金已經到位，償債工作在有序鋪排中。

同樣是3月5日，金地也迎來好消息。

即傳聞中的“銀團貸款”基本塵埃落定。

3月5日，金地集團透露，北京金地中心的項目公司向交通銀行深圳分行申請經營性物業抵押貸款融資，融資本金40億元，融資期限最長不超過15年。3月6日，金地再次發布一則關于爲北京金地中心的項目公司融資提供擔保的公告。

北京金地中心，是北京重要商務地標之一，地處繁華的東長安街延長線，每年租金收入有6億左右，是金地集團核心資産之一。

值得強調的是，這也是金地在不到10天內落地的第2筆大額融資。

此前在2月26日，金地集團發公告稱，金地物業管理有限公司已向招商銀行深圳分行申請了25億元的授信額度，授信期限最長不超過三年。

這兩筆融資加起來可不少，總共65億，妥妥的大額融資。

事實上，除了上述兩筆大額融資外，金地2024在公開市場已披露的融資動作，還涉及唐山、上海、深圳、金華等城市項目公司的貸款，累計金額超80億。

值得一提的是，加上金地2023年12月將其位于深圳福田的核心資産金地環灣城項目股權（折價爲32.5億）出售給大股東深圳市福田投資控股有限公司。若上述65億、80億加上32.5億能夠盡快兌現，金地集團償還壓力大幅下降，其債務償還工作也將短暫松一口氣。

一名銀行業人士表示：“這種已經簽訂融資擔保相關協議，並且上市公司已經公告的擔保貸款，銀行一般不會反悔，最終銀行放貸是大概率事件。”

與此同時，項目融資現金流，集團是否可以調用？

對此，金地相關人士表示，金地與銀行是總對總的合作模式，融資均以項目爲主體，最後歸集到集團整體調撥使用。

與此同時，金地集團目前對外擔保余額爲158.50億，占公司2022年經審計歸屬于上市公司股東淨資産的比例爲

24.30%！

03

能安全過完這1年，金地就輕松多了

金地如此密集融資，顯然是因爲債務迫在眉睫。

的確，全局看，2024年是金地集團債券密集到期的一年。

怎麽講？

俯看金地全部債券到期日，wind數據顯示，截至3月4日，金地境內外存續債券15只，債券余額約210億。

其中一年內到期的債券就高達9只，余額158億，占所有債券余額7成多。

這等于說，未來1年是金地所有債券歸還的高峰期！

能安全過完這一年，金地就輕松多了。

而在這1年“高壓期”中，僅2024上半年就有5只債券共計76億需兌付。

這其中，眼下的3月份則是一個償債高峰月。因爲一個月內金地就有3筆債券集中到期。

即2筆中期票據，債券余額爲30億元，1筆公司債“16金地02”，債券余額爲11億元。共計41億。

一直以來，金地都在努力保持公開債務市場不違約。

據不完全統計，自2022年以來，金地累計兌付境內外債券本息已超過330億元。

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就以最近2個多月的極端行情來說，他的數據絕對打敗了99%的人！

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投資有風險，入市需謹慎！

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04

“靠銷售”是王道

融資只能解房企當務之急，長遠安全還得靠銷售複蘇！

反過來，如果不是銷售下滑壓力，對金地一家規模2000億量級的地産10強房企而言，觑觑210億債券何足挂齒？

債務集中且償債壓力巨大的2024年，金地銷售走勢又如何了？

2023年金地銷售額1536億，同比下降30.7%。

2024年前2月金地銷售106億，當月排名第12名，同比減少55.8%。

顯然，銷售業績的下滑對金地形成更大的承壓。

但伴隨金地在一二線供貨較多、隨著3、4月銷售業績走高的期許，隨著融資白名單的加快落地（比如最近廣東近40個房地産“白名單”項目已獲得融資43億元落地），尤其伴隨金地這2筆大額融資的到位……金地2024年上半年償債壓力，或將得到較大緩解！

小結

面向未來，金地集團相關人士表示：

“公司正在努力拓寬融資渠道，盡全力做好償債安排。在行業整體銷售尚未回暖的背景下，會考慮處置一些滯重資産、審慎投資，確保今年的債務如期兌付。”

龍湖，又拿地了！

樓市今年大概率沒“小陽春”

樓市的15個預測

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房地産已明顯超跌

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華潤置地PK中海地産