今天從房地産行業開始，寫一寫關于4月份政治局會議裏的內容思考。

會議通稿對于房地産的描述爲“繼續堅持因城施策，壓實地方政府、房地産企業、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。要結合房地産市場供求關系的新變化、人民群衆對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房産和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地産發展新模式，促進房地産高質量發展。”較2023年的描述明顯增多了很多，主要是紅色字部分，這大概也是昨天房地産股票齊漲的一個原因。

這裏比較值得關注的主要有3個點，一個是房地産發展新模式從“加快”變成了“抓緊”，一個是定性了房地産新模式的幾個內涵：“供需新變化”、“人民群衆新期待”以及“消化存量和優化增量”，當然更重要的是增加了各方責任的描述，這一點在一定程度上可以理解爲房地産的“風向”變了，這個判斷要追溯到到4月15日的《人民日報》上看刊發過的一篇文章。

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一、主體責任的轉換

4月15日的《人民日報》第二版刊登了一篇鄭州調研房地産工作座談會的新聞通稿，文章叫《全力保障在建房地産項目按時保質交付 促進房地産市場平穩健康發展》，它可以理解爲是對這次會議中對于各方責任要求的一個闡釋，全文中有一句很重要話：“城市政府要堅決扛起維護本地房地産市場平穩健康發展的主體責任，用好房地産調控自主權，因地制宜調整優化房地産政策”。

這句話結合這一次的要求預示著房地産市場中責任主體發生了變化，即在此之前的房地産市場是主體，政府部門爲窗口主導；而此之後政府部門將成爲承擔穩定房地産市場的責任主體。這個邏輯的底層變化可以總結爲“有效的市場”與“有爲的政府”關系的轉化，是一個主次要責任轉換，這也就意味著當下的市場處于低效率狀態，無法有效調節供需關系，需要政府的“有爲”幹預來重新使得市場恢複健康、有序發展。它最典型的政策面反應就是鄭州、南京等地的取消限購等房市政策出來。

二、有效的市場 OR 有爲的政府？

在新自由主義學經濟理論中多認爲政府對經濟幹預的破壞作用大于調節作用。但從曆次的經濟危機來看，政府對經濟幹預需要周期討論，即在經濟過熱或者經濟蕭條周期下市場往往在集體的狂熱和恐懼情緒影響下進入“失靈”區間，此時政府的主動有爲有益于平抑周期的峰谷，避免經濟形成“尖峰尖谷”，引導系統恢複理性，對整個系統的穩定起到關鍵作用。而在市場理性增長周期下，無形的手處于有效狀態，政府更多的是樂見其成及進行秩序監管。

“有效的市場”與“有爲的政府”兩者的關系總結來說當處于一個有效市場時，市場可以通過“無形的手”調整供需關系，自發形成良性的市場發展，但當市場處于一個低效或者無效狀態時，“無形的手”一定期限內無法調整供需關系，導致市場處于失靈狀態，有爲政府進行托底壓頂以使市場恢複理性。

二、爲什麽開始強調有爲政府

在《美國和日本“房地産泡沫”後的轉型路徑選擇思考》文章中複盤過，1990年日本和2008年美國的社會財富都出現了蒸發現象，人民收入左移、返貧現象增加、中産階級縮減以及大量企業倒閉帶來了巨大的社會問題。

同時在《不平等的民主》中也提到了二十世紀七十年代末是美國民主在收入結構上呈現“不平等”的失衡問題的一個轉折點，這個時間點剛好是第一次石油危機和美國房地産泡沫破裂的時期。

圖片來自拉裏·M.巴特爾斯的《不平等的民主：新鍍金時代的政治經濟學分析》

從這一系列曆史事件可以總結，當房地産體量占據社會財富，特別是銀行業資産負債表30%-40%(美日兩次危機爆發均處于這個比例區間），房地産泡沫很容易誘發社會風險，甚至是貧富兩極分化的關鍵轉折。

因此從這個角度而言，當市場進入失靈區間，穩定房地産市場就需要政府有形的手下場幹預，“主動有爲”地對曲線“削峰填谷”以使市場的情緒恢複理性，推動曲線走入“有效市場”區間，防止其進一步演變爲社會危機（如上圖，紅色和灰色部分是社會民生問題）。

三、未來會怎樣？

1、“穩”不是，從“穩”到“好”還需要一個相對長的過程。

穩定的含義在數據上是止跌企穩進入震蕩區間，情緒上是社會預期的改善，從一致性的看空和悲觀預期逐步走向理性看待。因此從這角度來講未來的房地産行業短期內仍舊處于一個震蕩止跌趨勢，這個跌勢最典型的標志就是社會面討論房價下跌問題的人明顯減少。

2、政策制度面的改善向基本面改善需要一個相對長的過程

政策面和制度面的改善到行業乃至企業的基本面改善仍然需要一段時間，如果把去年開始的政策開始算政策的托底，那麽仍有3-6個月的傳導時間。

3、房地産已然出現分化

從各省房價數據來看，房地産的價格已經出現了分化，且隨著各地區的居民收入和社會結構變化，各地區的地産內部需求也會發生變化，在經濟重心東西切換的背景下，房地産行業將呈現一個更加明顯的分化趨勢。

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