原創 劉曉博

降低房貸利率，再次出現重大突破！

存量二套房，將有機會大幅降息了！杭州成爲首個實施這項重大利好的城市。

據杭州日報、財聯社等多家媒體報道，杭州多家銀行確認：凡符合“首套標准”的二套房，且房貸是在2023年8月31日之前放款的，都可攜相關材料，前往櫃台辦理“二套轉首套”業務。

事情的來龍去脈是這樣的：

5月9日，杭州發布了樓市新政，除了全面取消限購外，最重要的條款是：購房人在所購住房城區範圍內無住房的，或在所購住房城區範圍內僅有一套住房且正在挂牌出售的，辦理新購住房的按揭貸款時可按首套住房認定。

杭州一共有10個區，並代管3個縣或縣級市。這意味著，如果你分別在各區縣都買1套房的話，13套房都可以享受首套房的利率優惠。如果你把首套房挂牌“擬出售”，那麽在同一區的二套房也可以被認定爲首套房！

新政前，杭州首套住房利率爲3.75%，上城、西湖、拱墅和濱江四區域二套房貸利率爲4.25%，其余區域二套房貸利率爲4.15%。

新政下：在杭州買26套（每個區縣2套，其中1套挂牌擬出售）房子都可以享受首套房貸款優惠，而之前第二套房就要上浮利率，這顯然很不公平。

所以，杭州實施了對存量二手房貸款的優惠：凡符合“首套標准”的二套房，且房貸利率是在2023年8月31日之前放款的，都可攜相關材料，前往櫃台辦理“二套轉首套”業務。

爲什麽要卡在2023年8月31日？因爲這一天央行、金融管理局聯合下發了《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。

這兩份文件對房貸利率做了如下規定：

1、首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定（LPR-20個基點）執行，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限調整爲不低于相應期限貸款市場報價利率加20個基點。

2、中國人民銀行、國家金融監督管理總局各派出機構按照因城施策原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地産市場形勢及當地政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例和利率下限。

也就是說，2023年8月31日之後貸款買二套房的人，其房貸利率已經不算高了。我查了一下，去年10月前後杭州的二套房貸款利率大致爲：限購區內利率爲4.5%，即LPR加30個基點；限購區外利率爲4.4%，即LPR加20個基點。

這意味，2023年8月31日之前在杭州買的二套房，如果符合現在的首套房定義，就可以享受目前的首套房貸款利率——3.75%，也就是LPR-20個基點。

至于2023年8月31日之後貸款買的2套房，暫時還不能享受此次優惠，大概率是維持之前的“LPR+20個基點”。

在今年2月，5年期LPR降息過25個基點，所以這部分購房者的貸款爲4.15%，由于貸款重新定價日不同，有些人或許要到明年1月1日才能降息爲4.15%，而目前可能還是4.4%或4.5%。

此次杭州新政的最大利好是：開啓了對存量二套房貸款利率的“額外打折之門”！

有了杭州這個先例，估計會有更多的城市跟進，大概率會推廣到全國。

去年四季度，國家降低了存量首套房貸款利率，這是曆史上第二次給房貸額外打折。

熟悉房貸利率規則的朋友應該知道，早期的房貸定價是在央行公布的5年期以上貸款利率基礎上上浮或者打折，後來是LPR（貸款市場報價利率）基礎上加點或減點。

無論是折扣，還是“加點”或“減點”，在整個貸款、還款期內是保持不變的，變化的是基准利率。

給存量房貸額外打折，意味著房貸利率的折扣或“加點（減點）”變了，這是突破貸款合同的行爲，需要官方做出統一的安排。

曆史上只有一次先例，是全球金融風暴之後，爲了刺激樓市從2009年1月1日，把所有沒有享受貸款利率7折的房貸，統一優惠到7折。

第二次就是去年四季度，但這次力度比2009年小。只給存量首套房貸款降了加點，二套房沒有變。

上圖是過去幾年個人住房貸款加權平均利率走勢圖，2018年到2021年末的房貸利率最高，一些城市比如洛陽、惠州的二套房貸款利率甚至突破了6%，達到了6.5%。

去年末的存量首套房貸款利率打折後，存量二套房貸款者被套在高處，很多人被迫提前還房貸。

現在杭州成爲首個給這類購房者優惠的城市，大概率會在全國推廣。

這說明，爲了樓市去庫存，爲了推動樓市回暖、經濟回暖，利好會不斷出台。

看起來好像是擠牙膏，但累積起來作用將是巨大的。

另外，今天坊間流傳一篇據說是彭博社的小作文：政府可能會從開發商手中收購數百萬套存量住房（庫存的新房）來做保障房，以此推動樓市去庫存。收購的主體可能是各地的城投公司，資金來源是國有銀行貸款，收購價格比較低，折扣比較大，收購規模比較大。

受這個消息影響，保利、萬科等房地産股出現了顯著上漲。

這個消息是真的嗎？

其實各地已經在這樣做了，只是因爲缺錢，收購規模不大。最近官方淡化了“三大工程”（保障房、城中村改造、平急兩用基礎設施）的，估計會把原來建設保障房、推動城中村改造的錢，用于收購商品房庫存。

即便如此，全國收購規模能否達到萬億以上，也是存疑的。但不管怎麽說，樓市去庫存正在發力，這對于樓市是利好。