二手別墅市場，曆來都是房地産流通市場上，一個比較小衆的細分類目。

二手別墅交易，由于其交易的受衆少、非標化高、頻次低、流動性差等特點，一直以來都缺乏比較系統、全面、普遍適用的經驗和規律。

因此，二手別墅交易，一直被當作二手房市場“帶刺的玫瑰”。玫瑰雖美，但一不小心，是會紮到手、會流血的。

從我們多年以來接觸過的衆多二手別墅交易的流程來看，以下幾個方面的風險，是普遍存在的：

別墅的房産價值，和普通的高層住宅，有很大的不同。

普通的高層住宅，含金量裏面很大的權重，在于腳下所綁定的地塊和土地，以及所環繞在周邊的城市配套資源，房子本身的硬件、戶型上，只占到很小的權重。

而別墅很大的含金量，就來自于房子本身的價值，比如戶型設計合理性、花園大小、居住空間尺度等，反而周邊的地段、配套並不那麽值得關注，因爲大多數別墅的地段、配套，都普遍比較差。

也就是說，普通高層住宅的價值邏輯，主要的權重是地段和配套，而別墅的價值邏輯，主要權重在于房子硬件本身。

因此，一旦遇到房子本身存在一些難以發現的瑕疵，比如朝向、滲水、防潮、戶型結構設計等方面存在硬傷，那麽這套房子的價值將會一落千丈，高層住宅硬件再不濟，也有地段和配套兜底，而別墅就只能直面價值貶損。

別墅小區的入住環境，是存在很大不確定性的，因爲當你買下這套別墅的時候，對于未來的居住環境，是無法提前預知的。

入住率太高的別墅小區，前前後後陸續裝修的鄰居會很多，因此，整個小區會長期處于施工狀態，施工的車輛、人員進進出出，材料遍地，小區灰塵彌漫、噪音擾民層出不窮，而且由于別墅的裝修工期比較長，這個過程往往會持續很長一段時間。

此外，還要擔心惡鄰的私搭亂建，破壞小區外立面，完全一整個城中村的即視感。

而對于入住率低的別墅小區，甚至會逐漸淪爲被荒廢的“鬼城”，冷冷清清，荒涼化、無人化，最終變得根本不適合居住。

由于二手別墅的總價，通常都比較高，資金占用量大不說，其交易的成本，往往涉及到的稅費、中介費等，都要遠遠高于普通的高層住宅。

有的二手別墅的成交成本，都能在市區購買一套小公寓用于對外出租了，而換成別墅，如果自住條件不理想，那就是得不償失，出租也出租不出去，自住也不適合，只能長期空置，還會産生高額的物業費、水電費等持有成本。

現在市面上已有的二手別墅，大多數是在過去的容積率限制下，在土地利用效率、開發商利潤之間妥協出來的産品。

因此， 過去的二手別墅，無論是在戶型還是占到面積方面，居住體驗感都是大打折扣的，有的聯排、合院別墅，樓梯又窄又陡，屬于富人看不上，普通人買不起的尴尬境地。

未來，隨著越來越多的“好房子”面世，以及遠郊區容積率1.0限制的取消，市場上會誕生一大批大花園、大院落、大面寬的新生代別墅，隨著數量的增加，其性價比也會趨于合理。

屆時，在舊規範體系下建造出來的二手別墅，將會面臨碾壓式的競爭，甚至會出現流動性枯竭的現象。

綜上所述，二手別墅，如果買來不能自住，那還是應該三思而行，尤其是在現階段，房地産發展的新模式還未落地，未來還不太明朗的情況下，切忌亂投亂買。