樓市現狀就不多說了，就一句話：雖然出台了諸多樓市寬松和刺激政策，但購房者反應平淡。用日前一調研公司面前房産中介的問卷調查結果看，雖然咨詢量確實有增多迹象，但實際出手的很少，究其原因，擔心房價下跌是賣家、買家共同的心態。這句話，懂的都懂，特別是那些身在樓市中的人，感受最深。

不過，筆者常說，市場到了一定階段不可能一直僵持下去，要麽向左，要麽向右，這並非市場本身調使然，而是有一只隱形的大手撥弄著市場朝著希望的方向前進。相信大家都看到了這個長假熱議的話題，那就是國家要求“控制住宅用地供應”。網上關于相關信息解讀有很多，但一些讀者想了解的東西並未看見，讀者甚至對一些不負責的解讀産生誤判。比如，對樓市有沒有作用？房價什麽時候回暖？什麽時候是買房和賣房時機？本文簡要分析一下，希望對我們有所啓發。

時隔8年，樓市再下“死命令”，到底意味著什麽？

自然資源部在假期發出的通知，很明顯是基于同一天ZY提出“統籌研究消化存量房和優化增量住房的政策措施”精神，前者作爲後者的措施的重要組成部分。在筆者看來，後面應該還會有相應配套措施出來，但這次會議和這個通知，可以說是本輪樓市的標志性事件和拐點。感興趣的朋友不妨留存本文觀察，看是不是這麽回事。

研究樓市的都知道，本輪樓市狀況唯一能參照的就是與2015-1018年那波樓市，其核心要件非常相似，大背景都是新房庫存在7.5億平米左右，已經影響到行業的正常運轉和經濟發展，房企債務暴雷，也一定程度影響到金融系統安全。現在看來，決策者的做法也非常相似。

從2014年6月開始，非一線城市陸續取消限購，市場反應平淡。這輪也是一樣，去年開始多個新一線城市取消限購，市場效果不明顯。到2014年9.30後，全國二套房認定標准由“認房又認貸”改爲調整爲“認貸不認房”，接著是央行大幅降低房貸利率，這輪是也是從9月份開始，一線城市逐步放開購房資格，調整爲“認房不認貸”，房貸利率持續下降。疊加地方上的調整公積金貸款額度、發放購房補貼等等，樓市寬松前所未有。

結果大家都看到了，效果仍舊不明顯。一直到2015年12月底，ZY經濟工作會議提出供給側改革，其中一項重要任務就是“去樓市庫存”。對比到本輪，由于市場對此前的一系列樓市措施反應平淡，ZY級別針對樓市供給側的改革並未放到今年底，ZY4.30提出的去樓市庫存，事實上已經提前了大半年。由此可見，國家對當下樓市的重視，目的不言自明，希望盡快穩住下滑的市場，並盡早啓動和恢複市場。

在時間節點上，自2015年12月底國家定調2016年全面去樓市庫存以後，當時輔以“棚改貨幣化安置”政策，市場很快就有起色，一二線城市率先啓動。而本輪樓市呢，我們可把ZY4.30會議視作“全面啓動去樓市庫存”，輔助的手段包括“部分拆遷”+“控制宅地供應”。下面我們來看看，兩個輔助政策效力能否劃等號呢？

棚改貨幣化安置，其實就是大範圍的拆遷，直接給你現金，不給安置房了，你拿著這些拆遷資金到商品房市場買房。此項政策效果很直接，直接去化樓市庫存，一些縣市越用越順手，以至于中部一些省份的棚改貨幣化安置比例占到整個拆遷80%以上。可以說，棚改貨幣化安置是上一輪樓市去庫存效果顯現的主要抓手。

時至今日，雖然還有城中村改造、成片拆遷等拆遷方式，但規模和力度顯然不及棚改貨幣化安置，正因爲如此，看到樓市庫存並未得到根本性改善情況下，自然資源部再下樓市“死命令”：控制宅地供應。從內容上看，要求非常詳細和操作性也非常強，主要有兩個方面：

一是新房去化周期在18-36個月的，“盤活多少，供應多少”。意思是，自己算算城市需要多少房子，已經開發和待開發的房子有多少了，再確定能供應多少地。毫無疑問，肯定不能按此前的財政需求來供地，而是根據市場實際需求供地，土地供應量在不同城市中都會有壓縮。

二是新房去化周期在36個月以上的，“暫停供地”。網上有相關機構的數據統計，100強城市，大概有40多座都超過36個月了，而且還是不全數據，實際應該是超半數了。當然了，100強城市都如此，全國600多座城市，其他城市經濟發展實力還不如前面的呢，意味著超過36個月去化周期而需暫停供地的城市會更多。說白了，大部分城市都應從2024年開始暫停供地，直至樓市恢複。

此外，僅僅明面上限制土地供應還不夠，自然部還要求對“閑置兩年以上的土地”，該依法收回的要收回。其實，這不僅僅是土地閑置浪費，還是潛在的住房供應量，對房企資金占用都是不利的，所以，索性收回來，有利于樓市去庫存。在文件的最後，自然部也說了，要層層壓實責任，將重點監測70個大中城市宅地市場。畢竟，統計部門每個月都會發布這70個代表性城市的樓市運行數據，他們基本代表了提振樓市效果走向。一句話，樓市庫存不去化到既定目標，絕不“罷休”。這也是我在此前文章多次提及，要想樓市真正恢複，必須開啓自上而下的樓市去庫存戰略這一關鍵招，如今，終究還是來了。

意味著什麽？市場走向很清晰了。

可以看出，“部分拆遷”+“控制宅地供應”與上一輪“棚改貨幣化安置”政策，最終起到的效果應該是差不多，但我們也要知道，控制宅地供應發揮作用需要一定的時間。正常情況下，從拿地到上市銷售，起碼要在6個月到1年的時間，這樣算的話，即便暫停供地或者少供地，市場起碼要在半年到一年時間才會開始有反應。這樣算的話，樓市熱點城市應該在下半年有反應，而其他城市應在明年開春以後了。

對于我們普通人而言，無論是賣方，還是買方，記住一句話就行，樓市恢複是一定的。你別管你的二手房價格跌了多少，目前連看房的人都沒，只要住房供應控制，隨著庫存被消耗掉，市場恢複是一定的，因爲任何市場都必須遵循“供需原理”，有需求沒供應，就是市場反轉之時。

到此，該出的大政策也都出了，是不是總感覺欠缺點什麽？

上一輪2015年底在宣布“去樓市庫存”以後，2016年“2.17”的一則信息是點燃樓市的一把火，2024年又會是什麽呢？

在我看來，種種信息顯示，主要還在外部+內部環境的共振。都知道，港股最近都漲瘋了，連大A都受影響而分了一杯羹，我們說，凡事都不會無緣無故。有機構說是因爲國內環境安定，加上前期跌幅過多，具備了“避險+低估值”的優勢，外資紛紛看好並抄底。還有圈內的朋友說，老美通過了“亞裔細分法案”，一些移民到老美的富人資産，會不會像此前日本人在美被全部沒收？畢竟，我們不想資金流出去，老美巨額的負債也需要找到替罪羊。

其實，不管是哪種原因，還是各種原因都有，外資快速流入到中國是事實。引起股市異動只是第一步，但那麽多跑出去的錢又回來的話，肯定不會都投向證券的，他們還會尋找其他載體或者標的的。

不僅如此，資金寬松的大環境也在形成。最新信息顯示，歐洲央行年內可能先于老美進行降息，而老美由于大選原因雖會推遲降息，但年內降息則是大概率的。彼時，我們自然也可安心的降息了，以形成多年未見的內外同頻降息。那個時候，我們可以看到，有錢人想著把錢投出去買核心資産，而沒多少錢的人也想著加杠杆買核心資産抗通脹。那麽，你覺得什麽才是核心資産呢？

在我看來，占據家庭財富70%以上、3年平均調整幅度30%以上、政策又力主促拐點的中國房産，必將有重要的一席之地。