拾星船自開博以來，多次發表觀點認爲房價會降，而且從經濟的合理健康角度來看，也必須要降，而且在2024年《預測未來》系列中更闡述了房價會因爲人口下降的大勢而長期走低。

我今天通過房産交易APP浏覽了幾個我之前關注的小區，以我住的小區爲例，去年這個時候成交均價還是17000，今年已經是14000了。以一個100平房子爲例，一年之間下跌30萬。

即去年買房的人，只用了一年時間就虧了30萬。而一個准一線城市（工資相當于二線城市）的家庭要攢出30萬，那可得好幾年的光景。

我的小區是萬科，在當地相對來說，還稍微保值一點。而別的小區降價更加厲害，有不少已經跌破萬元大關。

有人會爲自己看不清未來大勢，而錯誤的決斷而狡辯：反正我買房也不是投資的，我是自己住的。

難道自己住就要多花這幾十萬的冤枉錢？而且還是早花了一年。晚花一年，可以少花的這些錢，可以做多少事情啊，可以提升多高的生活品質啊！

這不是買個手機、汽車，降價了後可以豪氣的說：早買早享受。手機多花千八百，汽車多花幾萬都沒什麽。

房子是幾十萬，人一輩子能攢幾個幾十萬？

可見，認不清未來大勢，非但賺不了錢，很可能虧錢。

甚至虧的一輩子翻不了身，如前幾年追高買房，這兩年又因爲還不了貸而割肉賣房的。

這幾年，我勸退過幾個打算買房的朋友，當然也有不少人執迷不悟的趟了這趟渾水。最近也有不少朋友、讀者會問我：現在適不適合買房？

我的觀點還是不變，只要把握住人口下降、房子庫存量這兩個關鍵變量，計算供求關系，就可以推斷出房價長期走勢肯定是下跌的。

當然，在這個長期下跌過程中，肯定會因爲短期的一些利好政策等因素有所波動，但是大勢所趨是無法扭轉的。

這對買房人是一個利好，但對已經買房的人是一個超大利空，因爲所承受的虧損，還要繼續擴大。

所以說，你不是急需房子用來結婚、生娃等，可以再等等。如果你覺得你無懼那幾十萬的虧損，那無所謂。畢竟每個人的財力是不同的，對待幾十萬的態度也是不一樣的。

本篇文章，拾星船想要計算下，房價到底降到多少是合理的。

如果按照建築成本再加上開發商的合理利潤，來推導房價，肯定是不合理的。因爲我們的房價裏面還包含著土地出讓金。

所以拾星船想用租售比來計算下房價的合理位置。

租售比，就是指買一套房子或商鋪，出租出去回本需要用多少年。

一般而言，優質資質的租售比應該在20-25年。

我們就以25年來算，在我所在城市區域來算，如果想要租出5000元一月的價格，那需要房子的地理位置、小區品質、物業品質、房子面積、裝修品質相當高才可以。

而即使以5000元的月租來算，一年是6萬，25年也不過才150萬。這尚且沒有計算裝修成本、房貸成本。

如果以3000元一月的租金來算，25年才90萬。

90萬能買一套房子嗎？

可見，現在即使是房價開始跌落，依然離優質資産相去甚遠、甚遠。

房子本質上是一個消費品，有使用年限限制（如70年産權），而且25年以上的小區，可以歸爲“老破小”，居住品質大大降低。

未來的老破小不是優質資産，甚至可以說是劣質資産。

所以，從經濟學角度來說，如果買一套房子居住，還不如租一套房子居住劃算的話，而且房子不再會像以前那樣升值的話，那買房子就沒有意義。

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