來一篇人口的話題，去年的人口數據已經發布，看看數據走勢，順便看看哪些房子影響比較大。
人口數據關于人口數據，有幾個指標：常住人口、戶籍人口、出生人口。
以官方發布的數據：
2023年末常住人口846.9萬人，比上年末增加2.1萬人。年末戶籍人口數爲733.63萬人，比上年末增加4.79萬人。全年人口出生率爲7.26‰，人口死亡率爲4.34‰，自然增長率爲2.92‰。
看看這幾年常住人口的走勢：
從全省的數據來看，2023年福建最終出現人口流出，對比2021年流入28.4萬的數據，今年直接流出5萬。
可以說在人口變化這塊，福建省的走勢也非常不理想。
從各城市來看，與以往類似，福廈泉是主要新增區域，不過這2年也在持續走低，其中泉州去年流入量也基本見底，福州2.1萬的數據，已經排到全省第一。
可以說福州雖然數據也在下滑，對比周邊其他地市，依然有一點優勢。
順便看看福州各區域的數據，數據只有2022年截至：
從數據來看，2017年福州增量高達19萬，隨後走低，預計也和當時全面放開二胎有關。
從五區走勢來看，倉山區一直都是增量大戶，其次就是閩侯縣，兩個區域基本占據了90%的數據，不過從目前走勢來看，下滑非常明顯。
倉山區雖然還是第一，已經從2017年新增5.8W，下滑到1.1W，閩侯從4.6W下滑到0.9W。
借鑒七普的數據，這兩個區域最具代表的板塊，就是金山、高新區。
金山的建新鎮+金山街道，合計達到44%，高新區的南嶼+上街，合計達到42%。
可以說這兩個區域，之所以能在新區建設裏面有一點成效，也是借助了當時的人口紅利。
這就很容易引申出一個話題，這幾年福州遍地商圈，但是真正人流量比拼還是有一點差異。
南二環在白湖亭萬達不理想後，今年即將開業的中駿世界城，在建的SM，最終效果如何，預計周邊的人口數據是最大的參考。
聊完常住人口，看看戶籍人口和出生人口。
對于戶籍人口，2023年新增4.79W，對比2022年繼續下滑，這已經是近8年的新低。
從依然數據來看，2021年福州戶籍人口迎來爆發，和常住人口一樣，主要是因爲政策，當年福州放開落戶，樓市走了一波回暖期。
從各區域對比來看，分成五區，老八縣，2021年老八縣部分區域出現減少，2022年數量減少，很明顯受放開落戶，數據僅僅是轉移。
最後就是出生數據：
從數據來看，2023年出生率7.26‰，對比2022年7.37‰，下滑不算非常大。
2023年死亡率爲4.34‰，對比2022年3.39‰，增加接近1‰。
最終2023年增長率出現下滑，當然整體數據還算穩定，至于死亡人數爲何走高？
對于各區域就不用做過多比較，都在下跌。
對于人口數據，還有一個就是人口目標，大家印象最深的就是當初的那個千萬人口目標。
不管是2025年底、還是2035年，從這個走勢來看，150W的缺口，每年2W的增量，還在持續走低，很明顯這個目標大概率是完成不了。
綜上，對于人口的數據，整體就是下滑，各個區域無一幸免，加上出生率的全面走低，未來的人口趨勢基本難以逆轉。
樓盤影響關于人口對樓市的影響，涉及的方面可能很多，比如前幾年漲幅巨大的學區房，市場一直認爲出生率降低，以後所謂的學區房求著人上門入讀。
關于學區房的影響，個人感受最大的方面依然是政策的打壓。
人口減少僅僅是讓外圍的部分村小失去生源，對于頭部區域，少生的背後依然還是會投入更多精力去關注教育，所以頭部學區關于人口的波動，個人感受並不會很強烈。
在樓市裏面，除了學區房，還有很多類型：豪宅、改善、剛需、安置房、老破房、新房等等。
這裏面看看幾個二手案例：
位于三環邊的福灣新城，前幾年一直是低價的代表，老舊安置房。
近年上新聞都是因爲火宅，目前項目的成交價，已經從1.7W到走到1.1W左右，部分戶型一般的，甚至跌破1W。
除此之外，位于萬寶的上海新苑近期一套51平的高層精裝，成交單價2W，對比2年前，同樣的戶型，成交單價2.9W。
這個市區內的安置房，也出現大面積下滑。
分析：對于這兩個安置房，可以說是集齊了目前安置房的特色，一個地處外圍，周邊配套一般，房齡老舊，居住舒適度偏差，還存在安全隱患，一個地處市區，高層安置房定位，老舊率非常快，居住舒適度偏低。
對于人口減少的影響，最明顯的市場就是接盤俠怎麽找，按樓市的發展，無非就是一級承接一級。
對于外圍的老破安置房，目前來看根本看不到潛在買家，加上目前一堆安商新房的低價二手出現，這種安置房基本只剩下出租的用途。
對于上海新苑這種，超高層住宅，高密度的安置房，雖然地處市區，但是很難滿足居住需求，最簡單的對比，這種安置房居住體驗，比周邊老房齡的樓梯房還差。
這一年市中心開啓舊改，部分安置房都是定位高層高容積率，唯一的優勢可能就是房齡很新，目前上海新苑的價格走低，可能就是那些項目未來的寫照。
盤點總結人口減少這個不可逆的走勢，對于未來很多方面都會出現影響，對于樓市的選擇也變得非常直接。
就像這幾年樓市遇冷後，外圍新區出現崩塌，很多市區內的大房齡二手，反而還更有市場。
就像群友最近說到，東二環的泰禾，這幾年的人流出現下滑，反而世歐廣場人流變多。
這裏面可能涉及到商圈招商運營等問題，但是這個走勢，其實也是反映了購房的一個選擇。
新區的開拓，最基本的底氣就是人口，沒有人口基礎後，生活配套、生活氣息、人流密度，反而成爲關鍵。
前幾天二群說到一個話題，很有意思，三江口PK三遠，哪個區域更有價值，或者說哪個區域房價更高？（這裏面三江口以清華附中周邊爲主）
這個話題，個人感受也和目前樓市的人口等非常契合，放在不同的時間窗口，得出的答案可能都不同。
綜上，福州雖然數據領跑，但是依然趨勢不理想，當失去人口紅利，樓市的選擇和分化都會變得很明顯，不管是板塊、還是樓盤的選擇，都會變得不同，對于購房者，最好有自己的盤點。
