你是否發現現在身邊有很多的實體商業，比如說購物中心、百貨商業、商業街或者你所住小區的一些底商的門面大部分都是比較冷清，很多的實體商業都已經關鋪撤店，這是什麽原因呢？經濟不景氣一定是一方面原因，全世界疫情這三年，各國的經濟都好不到哪兒去，中國也是一樣，但是這種景象折射出商業地産中三個非常明顯的特征。 近期如果到北京的世貿天街，你會發現有點人去樓空的感覺，其實不光世貿天街，北京大體量的實體商業有很多。2023年開業的五棵松萬達，就是之前最早的卓展，空置了很多年，包括南四環外的世界之花也是死了很多年，調來調去，愛琴海收購以後開了沒多長時間後來又被王府井接手，等一些這樣的實體商業在開業一兩個月之內可能人流攢動，當然通過促銷活動可能吸引了部分消費者前往，但是再到後來就人流稀少了，本身就沒有滿租運營的這種商業體或者商業街陸陸續續開始人流稀少，慢慢的就是空置沒人，然後逐步就是大面積的慘淡了。 第一個特征就是網絡電商的沖擊，這不可否認，網絡電商沖擊了實體，減少了終端商品的物價。 第二個特征，更說明了中國的商業面積也太大了，中國的商業面積據不完全統計是世界上商業面積人均最多的，世界發達國家的商業面積的人均也就在1.74㎡，中國現在已經是世界人均商業面積的2.5倍以上了，現在各個城市空置著大量的商業，多如牛毛，我到全國很多城市去看到了很多的商業體以及商業項目，景氣的真的不多。縱觀商業地産的發展，如果退20年，顯然是業主方具有話語權，因爲當時商業面積體量小，各個城市還沒有那麽大量的所謂商業街，購物中心，有的都是一些百貨中心或者小體量的沿街商鋪，這樣業主方就有極大的話語權，現在不同了，隨著商業地産的迅猛發展，各個城市的商業樓宇如雨後春筍，最後就成了品牌方的天下，品牌方可以挑選的余地太多了，所以導致現在一個商業體當中的品牌在培育期間其實就是死亡衰退期。 第三個特征或者叫原因就是高額的租金了，中國稍微好一點的城市，商業地産項目高額的商鋪租金其實都反映在終端商品的售價上來。另一方面，網商的高速發展使得價格越來越低，當然商品的品質也是與價格成正比的。實體商業的租金那麽高，提前透支了很多商家幾年以後的利潤，商家只能把很多售賣的商品的價格擡高，價格擡高沒人願意買，更傾向到網上買，這就形成了一個惡性循環，實體商家賣不出去商品，還要承受高額的綜合成本，最後只能關門撤店或者轉租。這就是目前大家看到城市當中有很多商業體不景氣的三個特征。