《中華人民共和國民法典》第二編物權，第一分編通則，第二章物權的設立、變更、轉讓和消滅，第一節不動産登記，第二百一十二條：“登記機構應當履行下列職責：（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；（二）就有關登記事項詢問申請人；（三）如實、及時登記有關事項；（四）法律、行政法規規定的其他職責”。“申請登記的不動産的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看”。

本條是關于不動産登記機構應當履行的審查職責的規定。

《物權法》第十二條：“登記機構應當履行下列職責：（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；（二）就有關登記事項詢問申請人；（三）如實、及時登記有關事項；（四）法律、行政法規規定的其他職責”。“申請登記的不動産的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看”。

本條與《物權法》第十二條完全一致。

在該規定的基礎上，爲了回應登記的實踐需求，《不動産登記暫行條例》及其實施細則、《不動産登記操作規範（試行）》等下位規範又對登記機構的職責進行了更爲詳盡的規定，如《不動産登記暫行條例》（國務院令656號）第十九條：“屬于下列情形之一的，不動産登記機構可以對申請登記的不動産進行實地查看：（一）房屋等建築物、構築物所有權首次登記；（二）在建建築物抵押權登記；（三）因不動産滅失導致的注銷登記；（四）不動産登記機構認爲需要實地查看的其他情形”。“對可能存在權屬爭議，或者可能涉及他人利害關系的登記申請，不動産登記機構可以向申請人、利害關系人或者有關單位進行調查”。“不動産登記機構進行實地查看或者調查時，申請人、被調查人應當予以配合”。

上述規定明確了登記機構對申請人、利害關系人以及有關單位的調查權，《不動産登記暫行條例實施細則》第十七條還明確了登記機構在特定情形下公告登記事項的職責等。

只有不動産登記簿的記載與權利的客觀真實狀況在最大限度上保持吻合，登記各項法律效力才能有正當化的可信基礎，而要想不動産登記獲得高概率的正確性，登記機構必須依法登記，法律明確規定登記機構的職責因此就不可或缺。

本條規定爲督促和保障登記機構依法登記提供了基礎，也爲其他不動産登記規範規定登記機構的職責提供了上位法依據，還爲登記的法律效力提供了保障。

不動産登記審查分爲實質審查和形式審查兩種形式，其主要區別在于；不動産登記工作人員是否有權對不動産物權發生變動的原因關系進行審查。不動産登記工作人員有權對不動産物權發生變動的原因關系進行審查的，爲實質審查，反之則爲形式審查。實質審查與形式審查各有其優點和缺點。

相比較而言，實質審查的優點在于，不動産登記機構對不動産物權發生變動的原因關系進行全面審查，有利于減少因單方的、片面化信息造成登記錯誤，提高了不動産登記的公信力。但實質審查必然要求不動産登記機構對每一項登記事項都進行充分詳細地審查。在目前交易市場日益發達的情況下，以現有的不動産登記機構工作人員數量應對高要求的審查工作，任務將非常艱巨，勢必會影響到不動産登記的效率。

形式審查最大的優點在于其登記效率高，但其缺點無疑就是，不動産登記機構工作人員簡單依據不動産申請登記人提交的材料完成不動産登記，存在登記錯誤增加的風險。不同國家及地區的不動産物權登記機構的職責並不相同，如我國台灣地區的“土地登記規則”只規定了不動産登記機構審查當事人的申請材料的職能。

就我國不動産登記審查制度而言，較多學者主張在中國當前情勢下，應當采用實質審查模式，以維護登記的公信力。但也有學者指出，采用實質審查將導致登記效率的低下和權力尋租等問題出現。從本條規定的不動産登記機構的審查職責來看，法律並沒有明確界定什麽是實質審查，什麽是形式審查，更沒有將不動産登記機構的審查職責定性爲實質審查還是形式審查。從審查的內容來看，我國不動産登記機構的職責在形式審查的基礎上，適當融合了實質審查的部分特征。

第一，從審查的材料來看，包括了不動産物權權屬證明材料和標明不動産情況的材料以及其他必要材料。

權屬證明材料主要是指權利設立、變更、轉讓和消滅的原因關系的證明，包括不動産物權設立、轉讓、變更、消滅合同，以及人民法院或者仲裁機關的生效法律文書等。這實際上表明，本條規定的不動産登記審查不僅僅是對提交的材料進行形式上的審查，還要查驗、確認這些材料的真實合法性。

第二，從不動産登記機構可以詢問登記申請人來看，不動産登記機構以確保登記內容的真實性爲目的，可以對登記的內容進行詢問，以了解不動産物權的實際情況。

第三，不動産登記機構于必要時還可以實地查看不動産，這實際上賦予了不動産登記機構調查職權。而只有在實質審查模式下，不動産登記機構才能夠行使調查職權。

第四，實質審查賦予不動産登記機構更大的審查權力的目的就在于確保登記的准確性，減少人爲原因造成的登記錯誤，因此，不動産登記機構也就負有更大的責任。根據《民法典》第二百二十二條第二款的規定，在因不動産登記機構的過錯造成登記錯誤時，不動産登記機構要對因此造成的損害承擔賠償責任。而形式審查，由于不動産登記機構僅作形式上的審查，不涉及保證登記真實正確的問題，一般不存在因爲登記錯誤而由不動産登記機構承擔賠償責任的情況。

本條的規定，是基于對不動産登記公信力的維護和保護交易安全的目的，在調研我國各地不動産登記實際情況並充分聽取各方面意見的基礎上作出的，建立的這種不動産登記審查模式，能夠使不動産登記機構在各自的職權範圍內充分履行職責，盡可能地保證如實、准確、及時登記不動産物權有關事項，避免登記錯誤，符合我國實際需要。

當然，在實踐中，我國不動産登記機構還存在審查登記效率有待提高等問題，如囿于交易數量較大的問題，房地産登記效率一直有待提升，特別是新購房的産權登記，有的購房人需要等待多年才能辦下來。但《民法典》中並沒有直接建立相應的配套制度以彌補實質性審查職能所帶來的效率缺陷，這需要日後有關部門進一步制定詳細的、專業化的方案予以完善和解決。

當前，某些不動産領域正在進行有益探索，如土地登記主管部門正在嘗試建立中介代理制度，把登記中大量的實質審查工作交由中介代理機構承擔，通過中介代理機構的行業規範和行業自律，對申請材料進行實質審查，以保證材料的真實性、完整性，然後不動産登記機構再對由有資質的中介機構提交的資料進行形式審查。如果發生因登記錯誤造成的損失，不動産登記機構承擔責任；對由于中介代理機構造成的登記錯誤，不動産登記機關可以向中介代理機構追償。

在不動産登記機構的職責中，受理、審核和處理登記申請最爲重要。

《不動産登記暫行條例》（國務院令656號）第十七條：“不動産登記機構收到不動産登記申請材料，應當分別按照下列情況辦理：（一）屬于登記職責範圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應當受理並書面告知申請人；（二）申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當告知申請人當場更正，申請人當場更正後，應當受理並書面告知申請人；（三）申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場書面告知申請人不予受理並一次性告知需要補正的全部內容；（四）申請登記的不動産不屬于本機構登記範圍的，應當當場書面告知申請人不予受理並告知申請人向有登記權的機構申請”。“不動産登記機構未當場書面告知申請人不予受理的，視爲受理”。

（一）受理

（1）基本界定

申請到達不動産登記機構，是登記程序的啓動標志。對于當事人提交的申請，登記機構不能直接拒收，而是必須按照法定程序接受，並展開必要的審查，以決定是否受理。審查在此是受理的必要前奏，這能避免給此後的審核帶來不必要的負累，也不會拖延申請人修正申請瑕疵的時機，從而有效維護登記的嚴肅性和審核的高效性。

（2）初步審查

在申請到達不動産登記機構後，登記機構應初步審查，根據《不動産登記記暫行條例》第十七條，主要審查以下內容：（1）申請事項是否與不動産登記有關，如申請所涉及的標的物是否爲不動産、申請登記的權利有無登記能力；（2）申請事項是否在本登記機構的管轄範圍；（3）申請方式是否符合相應的要求，如在房屋所有權轉讓時，申請人是否爲當事人雙方；（4）申請材料是否齊全、是否符合法定形式。初步審查的目的只是將明顯不合法的申請篩選出來，以減輕登記機構的工作負擔，至于登記申請材料是否真實、內容是否合法，不在初步審查的範圍，當然，如其內容明顯違法，登記機構也可在進一步甄別後，不予受理。

（3）當場處理

不動産登記機構在收到申請後，是否以及如何受理，是登記能否順利向前推進的第一步，這不僅對申請人的權利影響深遠，還決定著申請人要跑幾趟登記機構。《不動産登記暫行條例》第十七條對此的態度相當慎重，秉持登記便民的原則，在時間上要求登記機構當場決定是否受理，在程序上要求登記機構書面告知申請人，這樣就能確保申請人及時知道申請有無瑕疵及可能的補救措施。

具體而言，根據《不動産登記暫行條例》上述第十七條第一款之規定。

（二）審 核

（1）在對象上以實質審核爲方向

爲了實現不動産登記的法律效力，並切實保障不動産物權交易安全，登記機構審核的對象包括物權變動的原因事實，只有這樣，才能從根本上保證登記結果的正當性，這是實質審核。不過，出于提高登記效率的考慮，同時也顧及登記機構自身的權限，盡管審核的對象涉及不動産物權變動的原因事實，但登記機構在審核時，重點查驗其涉及的主體、標的物、權利與登記申請書、登記簿、權屬證書或登記證明等材料是否一致，並不當然涉及其有效性，無需查明引致不動産物權變動的合同是否爲當事人的真實意思表示。在審核時，登記機構可采用審查書面材料、詢問申請人、實地查看等方式。

（2）在方式上以書面審核爲主導

所謂書面審核，是指不動産登記機構對申請材料進行查驗，並據此作出決定的審核機制。書面審核是占主導地位的審核機制，它無需申請人再行積極配合，可避免申請人花費額外的時間和精力，體現了登記便民的原則。在進行書面審核時，登記機構要遵循以下規範：

第一，查驗申請材料的真實性和合格性。

申請材料中諸多證明材料起著建構交易事實的作用，是申請事項應否登記的重要支撐，它們必須貨真價實。要解決這個問題，應盡快實現登記信息的互通互享機制，主要表現爲《不動産登記暫行條例》（國務院令656號）第二十四條：“不動産登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享”。“不動産登記機構能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求不動産登記申請人重複提交”。第二十五條：“國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門應當加強不動産登記有關信息互通共享”。

這樣能有效防止申請人在身份證明材料、稅收繳納證明材料、主管部門的批准等證明材料上作假。此外，登記機構還要查驗申請材料的適格性，這主要針對需由一定資質的專業機構出具的材料，如房屋測繪報告，在審查時應注意甄別出具相關材料的專業機構是否有相應資質。

第二，在查驗申請人的資格和能力的基礎上，查驗申請人與申請事項的關聯性和適格性。

這主要表現爲：（1）查驗申請人有無權利能力，申請人必須是有權利能力的民事主體，死者等沒有權利能力者不能成爲申請人。（2）查驗申請人有無完全行爲能力，沒有完全行爲能力的，同時查驗監護人的資格；委托申請的，同時查驗授權的正當性。（3）查驗申請人與申請事項的關聯性，如其是否爲原因行爲的當事人、是否爲登記簿或權利證書記載的權利人。（4）查驗申請人與申請事項的適格性，如在實施住房限購的城市，購房人應滿足一定的條件，登記機構應查驗作爲申請人的購房人是否滿足這些條件。

第三，查驗不動産界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動産狀況的一致性。

《不動産登記暫行條例》（國務院令656號）第十八條：“不動産登記機構受理不動産登記申請的，應當按照下列要求進行查驗：（一）不動産界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動産狀況是否一致；（二）有關證明材料、文件與申請登記的內容是否一致；（三）登記申請是否違反法律、行政法規規定”。

在查驗時，登記機構應對比用以表征不動産上述自然狀況的材料，如登記簿或地籍圖，與申請書表明的不動産自然狀況是否吻合。

第四，查驗有關證明材料、文件與申請登記的內容的一致性。

《不動産登記暫行條例》（國務院令656號）第十八條第二項規定，在查驗時，登記機構應對比用以表征不動産權利或其他事項的材料，如登記簿、權屬證書、登記證明、原因事實證明材料，與申請書描述的內容是否吻合。

第五，查驗申請的合法性，即申請是否違反法律、行政法規規定.

《不動産登記暫行條例》（國務院令656號）第十八條第三項規定，在查驗時，不動産登記機構應查詢與申請事項有關的法律、行政法規的規定，比如，根據《土地管理法》第二條第三款，我國禁止土地買賣，集體土地所有權轉移登記的申請就屬于違法申請。

需要注意的是，法律、行政法規的制定和修改有嚴格程序，爲了保持穩定性和可預期性，它們主要針對調整領域的通常情況加以規範，由此導致可操作性不強，往往需要通過部門規章等下位規範性文件來解釋和細化。這些下位規範沿著法律、行政法規所設定的方向，通過更細致的調整和更具體的規定，來落實法律、行政法規的目的和內容，它們相互勾連爲有機的法律體系。在這種體系中，就同一規範目的和同一調整事項而言，法律、行政法規和其他規範之間具有普遍和特別、一般和具體的緊密一體關系。

可以說，要想全面准確理解法律、行政法規，離開與其相關的其他規範，恐怕難以達到目的。故而，一旦申請事項未被法律或行政法規禁止或限制，但與部門規章等下位規範文件相悖，只要這些規範落在法律、行政法規的文義或目的範圍，申請仍應視爲違法。

（3）在必要時以其他機制爲輔助

書面審核雖然有快捷高效之利，但不動産登記機構畢竟限于書面材料，會陷入信息不完全的困局，爲了消除這個弊端，登記機構還能采用其他輔助性審查機制，主要包括：

第一，詢問申請人。

不動産登記機構在審核申請材料時，爲了做出准確判斷、有權就需進一步明確的有關事項對申請人進行詢問。在詢問時，登記機構應制作詢問記錄，經申請人簽字確認後，作爲申請材料由登記機構妥善保管。

第二，調查申請人、利害關系人或有關單位。

與詢問機制相比，調查機制有以下特點：（1）在對象上，除了申請人，還包括利害關系人、有關單位。（2）在適用上，主要針對可能存在權屬爭議，或可能涉及他人利害關系的申請，而詢問不限于此，只要不動産登記機構認爲申請存在應進一步明確的地方，均可詢問申請人。（3）在手段上，登記機構在調查時，除了口頭問詢和書面記錄之外，還可要求被調查人提供相應證據或信息。在調查時，登記機構應制作調查記錄，經被調查人簽字確認後，作爲登記材料由登記機構妥善保管；對于被調查人提供的證據或信息，登記機構無法提取原件的，可采用拍照、複制等方式予以記錄。

第三，實地查看。

本條第二款規定，不動産登記機構在必要時可以實地查看。

《不動産登記暫行條例》第十九條第一款細化了必要情形，即建築物、構築物所有權首次登記、在建建築物抵押權登記、因不動産滅失導致的注銷登記、登記機構認爲需要實地查看的其他情形。申請建築物、構築物所有權首次登記的，登記機構應查看標的物坐落及占地範圍，看其與所占地的權屬證書或登記簿記載是否一致；標的物與申請人提交的規劃證明材料記載的標的物是否一致；標的物的建造完成情況，看其與竣工證明材料記載的情況是否一致。申請在建建築物抵押權登記的，登記機構應查看建設項目的名稱、坐落以及建造情況，看其權屬證明、登記簿以及申請材料的記載是否一致。因不動産滅失申請注銷登記的，登記機構應查看不動産滅失情況。

登記機構在實地查看時，應制作查勘記錄，並輔以拍照、錄像等手段來固化實地查看的過程和結果，並交申請人簽名確認。

第四，公告。

爲了達到兼聽則明的效用，不動産登記機構其他審查機制用盡後，針對法律、行政法規規定的情形，應公告相關申請事項，聽取利害關系人或社會公衆的意見，以最大限度地排除可能不正當的申請事項，爲審查結果的正當性提供堅實基礎。

公告適用于集體土地所有權首次登記、集體建設用地使用權及其建築物、構築物所有權首次登記、宅基地使用權及其建築物、構築物所有權首次登記、海域使用權首次登記等法律、行政法規規定的情形。

由于公告關系到申請人和利害關系人的切身利益，因此公告的發布媒介及公告期限應當著眼于對申請人及利害關系人的合法權益提供切實保障，應在不損害效率的前提下，盡可能確保他們能知悉公告內容。登記機構在發布公告時，應明確擬予登記的權利要素，即權利人、不動産、權利類型等；明確異議機制，即提出異議的期限、方式、受理機構，這些均可由登記機構在職權範圍內自由決定；其他必要內容，如說明公告的原因、公告發布的具體時間等。

（三）處 理

處理是不動産登記機構在審核後，依法對申請事項作出最終結論的環節。在此環節，需明確規定登記機構可以爲的權限範圍和類型，以防止它濫用自由裁量權。以申請是否符合法律規定的條件爲標准，處理有肯定和否定兩類，前者就是登簿，即把申請事項記載于登記簿，後者就是不予登記。無論哪一種結果，均表明登記的辦結。

（1）辦結時限

爲了確保申請人的利益，也爲了督促不動産登記機構及時行爲和高效工作，登記機構必須在法定期限內完成審查，並在登記簿中記載或作出不予登記的決定，否則，其正當性就要受到質疑。《不動産登記暫行條例》（國務院令656號）第二十條：“不動産登記機構應當自受理登記申請之日起30個工作日內辦結不動産登記手續，法律另有規定的除外”。

（2）登簿

《不動産登記暫行條例》（國務院令656號）第二十一條：“登記事項自記載于不動産登記簿時完成登記”。“不動産登記機構完成登記，應當依法向申請人核發不動産權屬證書或者登記證明”。不動産登記申請事項完全符合法律規定要件的，登記機構應辦理登記，將申請內容記載于登記簿，以實現申請人的申請目的，從而完成登記，並依法向申請人核發權屬證書或者登記證明。

也就是說，只要申請事項記載于登記簿，無需申請人再行申請，登記機構就應核發權屬證書或登記證明，這完全符合我國民衆希望持有産權證書的交易習慣和心理頻期，也有助于持證人監督登記機構的行爲，即證書與登記簿的記載應一致，登記機構不得擅自更改登記簿的信息。在登簿後，登記機構還應按照有關規定整理相關材料，建立登記檔案，這不僅能爲之後的調查核實、查詢複制、統計研究等提供詳實可靠的依據，還是評價登記辦理質量和對登記人員進行考核的重要依據。

（3）不予登記

《不動産登記暫行條例》（國務院令656號）第二十二條：“登記申請有下列情形之一的，不動産登記機構應當不予登記，並書面告知申請人：（一）違反法律、行政法規規定的；（二）存在尚未解決的權屬爭議的；（三）申請登記的不動産權利超過規定期限的；（四）法律、行政法規規定不予登記的其他情形”。

不動産登記的申請有根本缺陷而不能補救的，如違反法律、行政法規規定、申請登記的不動産因不能特定或不具有獨立利用價值而無法建立登記簿、存在尚未解決的權屬爭議、申請登記的不動産權利超過規定期限、申請處分的不動産被依法查封登記等，登記機構應不予登記。

不予登記完全否定了申請，故而不存在允許部分申請事項登記，部分申請事項不予登記的結果。不予登記使申請人的目的不能實現，嚴重影響申請人的利益，爲了保證不予登記決定的嚴肅性，也爲了給申請人提供法律救濟，登記機構必須以書面形式通知申請人，其中應述明理由、法律依據以及救濟途徑。這樣能使申請人既知道問題所在，又知道能否或如何采用其他補救措施，從而可安排進一步的行爲。自登記機構作出不予登記決定之日起，申請喪失法律效力，登記機構應把申請材料的原件發還申請人。

不動産登記機構履行職責的行爲是行政行爲，根據《行政訴訟法》第三十四條，在行政訴訟中，作爲被告的登記機構對作出的行政行爲負有舉證責任，應當提供作出該行政行爲的證據和所依據的規範性文件，不提供或者無正當理由逾期提供證據，視爲沒有相應證據。

《最高人民法院關于審理房屋登記案件若幹問題的規定》“法釋〔2010〕14號”第九條：“被告對被訴房屋登記行爲的合法性負舉證責任。被告保管證據原件的，應當在法庭上出示。被告不保管原件的，應當提交與原件核對一致的複印件、複制件並作出說明。當事人對被告提交的上述證據提出異議的，應當提供相應的證據”。

作爲被告的登記機構對被訴房屋登記行爲的合法性負舉證責任，登記機構保管證據原件的，應當在法庭上出示；登記機構不保管原件的，應當提交與原件核對一致的複印件、複制件並作出說明。當然，根據舉證責任規範，行政訴訟的原告對登記機構提交的證據提出異議的，應當提供相應的證據加以證明。

第一，本條規定的不動産物權登記機構審查職責，主要是針對因法律行爲設立、變更、轉讓不動産物權的情形，對于非因法律行爲導致的不動産物權變動，原則上不宜一律采取本條規定的審查模式，而應按照實際情況予以辦理。

例如，對于由人民法院、仲裁機構作出的生效裁判文書，行政機關作出的征收決定等確定的不動産物權的設立、變更、轉讓或者消滅，當事人申請登記時，登記機構只需對相關生效法律文書的真實性予以審查即可，不必再對生效裁判文書或征收決定等的內容是否妥當以及不動産物權的實際情況進行審查。即使不動産登記機構認爲上述文書確有錯誤，也不應直接拒絕登記，而是應先依法給予登記，同時可以向作出生效法律文書的人民法院、仲裁機構或者行政機關提出具體的專業化建議。

第二，不動産登記申請人提交不動産登記申請材料後，不動産登記機構首先需對登記申請材料進行審查，確定是否受理申請人提出的不動産登記申請。在這一環節中，不動産登記機構的工作人員需要對申請材料進行綜合審查，包括申請登記事項是否屬于本登記機構職責範圍、材料是否齊全、是否符合法定形式，對明顯不符合登記條件的申請，要麽不予受理，要麽作出其他補正要求。通過這一程序，不動産登記機構可以提前將那些明顯不合法的不動産登記申請排除，大大減輕其後的其他環節的工作量。

不動産登記機構具體主要應查驗以下內容：

一是記載不動産界址、空間界址、面積等信息的材料與申請登記的不動産實際狀況是否一致。判斷是否一致，通常可以通過審查繪測報告來進行。在不能單憑測繪報告等書面文件判斷的情況下，不動産登記機構工作人員認爲有必要時可以實地查看，如房屋所有權系首次登記的情況等。

二是其他必要證明材料、文件與申請登記的內容是否一致。權屬來源證明材料包括不動産權屬證書和登記證明等能夠證明申請人不動産物權來源的證明材料。一方面，不動産登記機構要審查權屬來源證明材料的不動産權屬證書和登記證明的真實性。權屬證書和登記證明是由不動産登記機構發放的，且具有一定的防僞功能，不動産登記機構有能力也應當識別權屬證書和登記證明是否真實。另一方面，不動産登記機構的工作人員要就權屬來源證明材料和有關證明文件與申請登記的內容的一致性進行檢驗，通過與登記申請書等材料的比對，至少保證這些材料在表面上內容是一致的。

三是登記申請是否違反法律、行政法規規定。如果申請登記事項違反的是地方性法規、部門規章或者有關文件的規定，則不一定不予登記，而需要進行進一步的審查才能判斷。這一審查對不動産登記機構工作人員的業務水平提出了較高要求，需要工作人員熟知相關的法律法規才能完成。

第三，關于向不動産登記申請人的詢問的問題。不動産登記機構對不動産物權具體事項的登記主要依據不動産登記申請人提供的權屬證明材料和標明不動産界址、面積等必要材料。由于不動産物權登記具有實質審查性質，不動産登記機構有權進行必要的詢問和調查，如果調查的結果與當事人提供的材料不一致，不動産登記機構可以按照實際調查的結果進行登記。如果不動産登記機構登記的內容與實際內容不一致，應當依法承擔相應的責任。

第四，關于不動産登記機構的如實、及時登記義務的問題。及時登記是對不動産登記機構審查登記工作的效率要求，一般而言，不動産登記機構應當自受理登記申請之日起30個工作日內辦結不動産登記手續，法律另有規定的除外。正如前面所說，實質審查模式最大的問題就是可能會導致效率低下，所以有關主管部門應對不動産登記機構的登記工作進行監督，時間不宜過長，以便于不動産交易市場的發展。需要注意的是，審查時限並不包括公告的時間。

公告雖然並非不動産登記的必經程序，但如果不動産登記機構在進行審查過程中需要公告的，或者法律法規有明確規定需要公告的，公告的時間應當另行計算。判斷不動産登記機構是否履行及時登記的義務，應當結合登記審查的實際情況來綜合考量。

第五，關于實地查看，有下列情形之一的，不動産登記機構可以對申請登記的不動産進行實地查看：

（1）房屋等建築物、構築物所有權首次登記。辦理房屋初始登記時，不動産登記機構可以到實地查看，主要包括：房屋坐落、占地範圍與土地使用權證明上所記載的房屋用地情況是否一致；房屋與申請人提交的建設工程符合規劃的證明材料記載的房屋是否一致；房屋與已竣工的證明材料記載的情況是否一致等。

（2）在建建築物抵押權登記。在建建築物抵押權登記的實地查看主要包括兩方面內容：其一是對已建成的部分是否真實存在進行查看；其二是對項目的名稱、坐落等進行核實。若有必要，不動産登記機構應當通過文字或者拍照的方式對已進行實地查看的情況予以記錄保存。

（3）因不動産滅失導致的注銷登記。不動産實際上已經不存在，但權利人並未主動申請注銷登記，此時不動産登記簿上記載的信息與不動産的真實狀況是不相符的。若原權利人在利益的驅動下利用此漏洞將不動産登記簿上記載的實際上已經不存在的不動産進行轉移、抵押等處分，極易産生擾亂不動産交易市場秩序、侵犯第三人合法權益的後果。爲了更好地保護相對人既有的所有權和共有權，在辦理因不動産滅失導致的注銷登記申請時，不動産登記機構可以進行實際地查看。

（4）不動産登記機構認爲需要實地查看的其他情形。

實地查看應由不動産登記機構的工作人員參加，現場查看人員應對查看對象拍照、錄像等，填寫實地查看記錄。現場照片、視頻及查看記錄應當及時歸檔。對于可能存在權屬登記爭議，或者可能涉及他人利害關系的不動産登記申請，不動産登記機構可以向申請人、利害關系人或者有關單位進行調查。不動産登記機構進行調查時，申請人、被調查人應當予以配合。

（未完待續）。