太久沒有樓盤分析，來一篇近期剛土拍，就放出資料，關注度較高的汽車南站純商-建發瑞雲。

建發瑞雲：備案名（雲熙公館），地處：台江區五一中路與國貨西路交叉口西北側

項目占地33畝，規劃6棟13-33F高層住宅，合計約246套，主打建面：149-236平米。

2023年11月18日，廈門建發以12.8億拿下宗地2023-43號汽車南站周邊舊改造地塊，溢價率41.4%，成交樓面價28734元/㎡，土地面積：33.41畝；容積率：2.0；限高：100米。

地塊與規劃地鐵8號線五一南路站合建方案按照榕地鐵總函〔2023〕88號落實，合建費用1000萬元由競得人承擔。具體合建方案以市地鐵集團確認爲准，合建費用超出1000萬元部分由市地鐵集團承擔，合建費用由競得人與市地鐵集團共同核定。

分析：去年鼓台核心區開啓供應，廈門建發當天拿下2幅最核心的純商地塊，一幅是高工舊改，樓面價38523，溢價率23%，另外一幅即汽車南站舊改，樓面價28734，溢價率41%。

時隔10天之後的下一場土拍，守正拿下浦下地塊，樓面價26592，溢價率17%，最終也交給建發操盤。

最終房企給三個項目分別取名：汽車南站建發瑞雲、晉安浦下建發灏雲，鼓樓高工建發雲啓紫宸。

至此，福州首次鼓台核心供應的地塊，除了屏西被保利拿下外，剩余全部被建發操盤。

房企在福州的X雲，也開始遍地開花：養雲，缦雲，朗雲，玺雲，璞雲，瑞雲，灏雲。

回到土拍，當天房企41%溢價率拿地，土拍過程比較激烈，其中兄弟房企聯發參與度不低，不過喊到一定程度也接不下去。

對于商住地塊，達到這樣溢價率，這也是福州土拍限價搖號，隨後遇冷之後，3年裏面最高的一幅。

2.87W的樓面價，在台江區的比拼裏面，高過上海西，僅低于天琴灣。

對于地塊條件來說，限高雖然100米，不過容積率僅2.0，單看指標挺優秀。

不過地塊整體不規整，緊鄰大馬路，最終房企給出的布局圖，南側設計33層的兩棟高層，預計也是因爲周邊老舊小區采光要求所致。

只能說社區真實體驗低于容積率的表面數字。

地塊有個特殊背景，即規劃的8號線在此經過，預計未來會被打造成一個TOD盤。

對于tod，這幾年熱銷盤不少，不過這個屬性對于剛需而言算加分項，但是對于改善盤，特別是高改，是否是加分，值得商榷。

tod帶來了交通的便利，相對應的人流、商業等，都會影響居住體驗。

總的來說，地塊條件不錯，不過受限因素不少。

149平米A：四房兩廳兩衛，獨梯設計，位于5#小高層，四開間朝南，主流大面寬布局，主臥空間較大，整個戶型沒有太大硬傷，這幾年也不少見，唯一不同南面陽台預計做了內包。

149平米B：四房兩廳兩衛，位于7#高層，四開間朝南，客餐廳南北完全對流，同樣南面部分陽台做了內包，預計這個戶型得房率低于上面。

169平米：四房兩廳三衛，位于6#高層，布局依舊四開間朝南，陽台內包，缺點在于一個客衛是暗衛，一個客衛對著北向陽台，廚房狹長。

172平米：四房兩廳三衛，獨梯設計，位于5#小高層，采取L型觀景布局，這幾年出現在部分改善盤的180-210平的産品，産品特色就是動區空間大，4個臥室除了主臥空間都一般，其中一個還是暗衛。

186平米：四房兩廳三衛，位于1#高層，主流大面寬布局，149A的升級版，主臥+主衛占據較大空間，同樣存在一個暗衛，這個戶型做三衛常見的問題。

217平米：四房兩廳四衛，位于3#高層，戶型單獨設計傭人房獨立進出，不過電梯沒做到隔離，做到南向雙主臥的設計，主要硬傷還是存在多個暗衛。

236平米：四房兩廳四衛，位于2#小高層，單層獨戶，雙電梯設計，這個産品在福州這幾年算少見，采取動靜分區，客餐廳搭配兩面采光，空間體驗不錯，臥室區略顯不足，除了主臥占據較大空間外，剩余三房規格都比較一般，設計的衛生間空間也比較緊湊，還有暗衛存在。

綜上，對于項目的戶型效果圖，面積段不少，整體的跨度較大，對于客源的選擇面也大，大部分戶型都采取了主流的大面寬，不會有太大問題，在200平以上的産品，也給出了不一樣的設計，雖然有些缺點，但是亮點同樣不可忽略。

特別這幾年改善第四代住宅過多，這樣的産品預計會解決部分排斥新品的客源。

項目位于台江區二環內，周邊存在南公園，規劃地鐵3號線+8號線交彙，未來預計地鐵優勢較大，項目南側東側都是大馬路，存在一定噪音粉塵影響。

項目周邊以老舊小區爲主，南面設計高層住宅，對于項目其他樓棟的采光視野都存在一定影響。

對于汽車南站這個區位，最大的困擾是認可度，特別是高改的客源，如何看待。

如果只是剛需、剛改的産品，這個區位絕對算得上不錯。

只不過對于更上遊的購房群體，個人感受沒有過于稀缺的屬性。

項目還未上市，即便對外的放風價也不太真實，加上沒有指導價，做個簡單對比：

1、建發璞雲：樓面價2.68W，售價4.85W+40W車位

2、建發朗雲：樓面價2.6W，售價4.8W+40W車位

3、國貿天琴灣：樓面價3.04W，售價5.5W+70W車位

分析：如果僅僅以樓面價做類比，項目2.87W樓面價，精裝售價預計5W-5.2W左右。

個人瞎猜：采取高低配，33層的兩棟高層，預計4.7W左右，180平以上的5W左右。

當然這僅僅是類比，實際的售價依然還是看市場的蓄客情況。

目前從存量盤銷售來看，競品基本就是上海西的天琴樾，以及建發自身剛拿地的另外兩個。

可以說房企可以通過操盤周期，來規避這些競爭。

除此之外，地塊更大的殺傷是項目北側的狀元小區地塊，已經上架准備土拍，地塊面積43畝，容積率2.51，純商定位，起始樓面價：24506元/㎡。

項目如果操盤周期被迫拉長，不排除這幅地塊被其他房企拿下，成爲競品。

當然今年鼓台是否還會繼續推進舊改，看上去概率也是極高。

此前群友截圖了官方回複鳳凰新村，預計啓動舊改，這幅地塊體量不小，屆時沖擊力更大。

綜上，對于房企而言，這幅地塊體量不大，後續隱藏對手不少，最好的方式依然是高周轉上市，靠價格走量，畢竟房企在福州已經有溢價，即便樓面價2.87W，賣上海西的售價，同樣有較大利潤存在。

對于購房者而言，個人建議地緣改善考慮，面積不要買過大。

項目位于汽車南站，區位尚可，後續有地鐵預期，純商定位，門檻尚可，戶型設計較主流，加上非第四代住宅，對于地緣改善是一個選擇存在。

劣勢在于，部分樓棟采光需注意，周邊配套對于高改沒有稀缺性。

近期福州發布新的建築規約，擴大了陽台的面積，對于項目而言，已經領取了規劃許可，無法享受。

這個可能也是對項目高周轉的一個被動傷害。

總的來說，項目中規中矩，存在部分特色戶型，總體感受定位：地緣改善盤。