開發商2.8萬的一手房還沒賣完，同小區安置房業主就把均價下探到1.5萬以下！沒錯，我說的就是福州東二環的安商房首開香頌。

這個小區共規劃6棟商品房和5棟安置房，合計1022套住宅。如今，538套安置房陸續辦證入市，二手房總價動辄比售樓部便宜大幾十萬。

一邊是安置房業主砸盤，一邊是新入市純商盤搶客，首開正被逼入“死胡同”！

最近，中介推了一套首開香頌105㎡三房的安置房源，毛坯總價155萬元，折合單價僅1.48萬/㎡。

這個價格不及1.6萬/㎡的安置房對接價，甚至比項目1.5萬/㎡的樓面地價還便宜！從網友反饋來看，這套房源位于低樓層。

低樓層不夠有參考性的話，那我們看貝殼找房平台上二手房的整體挂牌均價：1.8萬/㎡。其中一套中樓層105㎡的東端頭三房，總價180萬元，單價也才1.71萬/㎡。

不管怎麽看，這些安置房入市對于開發商和新房業主來說都是暴擊。

要知道首開香頌2021年底剛開盤的時候，備案均價2.95萬/㎡，但實際加價賣到了3.05萬/㎡。有一陣項目特價房降到2.6萬，目前均價大概在2.8萬/㎡。

即使地塊有高低差的分區管理，同小區1萬/㎡左右的差價，也不是博弈輸贏的問題，而是完全沒有博弈。

其實在安置房入市之前，首開香頌就因爲價格虛高和隔離之爭去化艱難。項目雖然有著東區難得的68㎡小戶型産品，但是靠近三環，距離東泰禾將近2公裏，離地鐵橫嶼站也有850米，周邊配套一般。

推不倒的軟隔離更是讓商品房業主和拆遷戶都很受傷。在安置房和商品房中間，交房最初是綠化帶，後來變成鐵絲網，今年1月開發商直接放了十幾米長的假山，一次次抗議後，上個月開發商又准備種植樹木隔離……

最近，該項目還被業主投訴：一千多戶業主，電動車充電口不足百個。

據業內統計，負面不斷的首開香頌，近3個月網簽0套！項目484套商品房目前還有261套未售，兩年半時間，去化不到一半。

首開香頌的滯銷，也是當下東區安商樓盤困境的縮影。

2021年前後，福州安商房盛行，彼時東區大部分樓盤都配建安置房，購房者沒得選，那問題不大。

但據東街1號統計，2023年至今，福州土拍共成交了40幅可售宅地，只有1幅是安商房。當市區遍地純商盤，誰還願意吃安商房的苦？即影響居住體驗，二手房也賣不上價。

不過，東區目前還沒賣完的安商房多是大比例安商項目，商品房庫存不算太大：

瑞嶽華庭，混合式安商配比90%，可售商品房還有88套；五建瑞嶼軒，混合式安商配比80%，可售商品房69套；大東海晉棠府二期，混合式安商配比87%，可售商品房41套；聯發臻榕府，分棟安商配比43%，可售商品房14套。

盤點下來，還有200多套商品房庫存的首開香頌，才是東區最後一批安商房中去化壓力最大的那個，特別是最近取證的3#樓133㎡大戶型，買得起的人也不願意和拆遷戶當鄰居。

當初以14993元/㎡的最高限價競得安商配比44%的地塊，本就是失策，可惜開發商沒有我們這般上帝視角。

首開可以算外來房企折戟福州的典型了。作爲交房有保障的國企，旗下的首開國仕府、首開香頌、首開香悅、榕耀之城，無一不是賣到現房。當鼓台的戶型越做越大，二環內的大平層——首開端禮著也失去了昔日的絕對優勢。

首開香頌的競爭對手不止是自家小區的拆遷戶。據統計，東區近年來供應了9000多套安商房，這些和商品房同品質的低價房源會成爲購房者的首選。

更悲觀的是，東區三遠板塊近60萬方的商品房已經開始入市。福厝遠山拾裏作爲純商盤，起價僅17888元/㎡，即使按2.6萬/㎡備案均價賣，也比首開香頌2.8萬/㎡的安商房有性價比。王莊超百畝新盤榕發錦珹大觀也已經亮相，地段配套明顯更勝一籌。

上不能跟東區純商新盤角力，下又被安置房沖擊，降價似乎成了開發商唯一的出路。

目前來看，首開香頌得割出貼地價才能卷過安置房。但是“國有資産不能流失”的顧慮讓首開在促銷上束手束腳。參考倉山螺洲的首開國仕府，滯銷了三年半，才真正降到位。

首開香頌，還得再熬一熬。

上爲正文。