轉自大胡子看深圳
樓市政策又有了最新調整！
日前，廣州日報、珠海特區報等多家官媒報道：
珠海、東莞、佛山、中山等廣東15個城市已取消首套房貸利率下限，實際利率由商業銀行按照市場化、法制化原則與借款人自主協商確定
且政策適用于首套住房，不包括二套住房
關于房貸利率下限這一條政策，其實中間調整過幾次。
首先是在2022年5月15日。
央行、銀保監會印發了《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，其中提到：
對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整爲不低于相應期限LPR（貸款市場報價利率）減20個基點；
二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行
這個時候，房貸利率還是有下限的，也就是LPR-20BP。
而到了同年的12月，央行、銀保監會又進一步調整了政策：
建立新發放首套住房商業性個人住房貸款利率政策動態調整長效機制
對評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。
也就是說，一個城市必須是房價環比和同比都連降3個月，才有機會放寬貸款利率下限。
從這個角度看：
佛山、中山、東莞、珠海這些城市，顯然是滿足了住宅銷售價格環比和同比連續3個月下降這個條件之後，才最終確定取消貸款利率下限。
要知道，這些城市當下的貸款利率已經處于曆史性的地位。
比如中山，首套房貸利率爲5年期以上LPR減60個基點，也就是3.95%減去60BP即3.35%。
如果進一步取消貸款的利率下限，這些城市的首套房可能真會跌到3%以下。
曆史性的低利率時代，真的要來了！
這一回取消貸款利率下限，我認爲有幾個主要影響：
1、銀行不僅是利潤被壓縮，話語權更是進一步降低
降房貸利率，將會大大增加銀行的壓力，因爲過去銀行就是靠高貸款利率生存的。
此外，業主能夠自主協商房貸利率水平，也給銀行提出了新的挑戰。
因爲之前銀行這個角色是強勢方，貸款者只能按照銀行給定的利率、政策去貸款，貸款方沒有談判權力。
現在放寬貸款利率，給業主協商的權力之後，相當于銀行和貸款業主之間的地位更平等，甚至于業主的地位都可能超過銀行了。
所以我在銀行的朋友也不得不感歎：
現在銀行的地位已經降到最低
角色變化之後，銀行再也不能按照過去那套運作模式執行了，需要有新的服務體系。
2、爲了保證利差，銀行存款利率還會繼續降低
數據顯示，截至2023年末，商業銀行淨息差下滑至1.69%，首次跌破1.7%關口。
主要原因在于——
從2023年全年表現來看，貸款利率下降速度快于存款利率。
原本息差就已經在減少，現在還要繼續壓縮貸款利率。
既然貸款層面銀行沒有權力調整，那銀行就只下調存款利率，以維持基本的息差和生存。
從最近的消息面來看，上半年全國已經有部分銀行開始謀劃存款降息了。
在貸款利率持續下降的大趨勢下，存款利率繼續降也是必然趨勢。
當然，也並不是所有銀行的利率都會跟隨整個市場變動，有些銀行的利率會高于市場，有些銀行則會遠低于市場利率。
比如在深圳，我掌握的信息來看就有一部分銀行的貸款利率比市場正常利率要更低，也有一部分銀行的存款利率要比市場利率要高。
爲什麽有些人買房總是能貸款利率做到比你低？有些人的存款投資利率總是能做到比你高？
關鍵就在于他們擁有深圳金融銀行體系的資源，能夠獲取銀行體系的信息差！
有了這些信息差，才能更好地利用手上的資金、不至于被當做韭菜收割、被信息差坑死。
對于關注深圳的朋友而言，現在大家很關心的一個問題是：
大灣區幾個城市已經開始取消利率下限了，那深圳會不會跟上？
首先從條件上看，根據過往幾個月的70城房價數據，深圳是滿足住宅銷售價格環比和同比連續3個月下降這個條件的。
也就是說從准入門檻來看，深圳是有資格取消利率下限的。
不過我的判斷是深圳短期內應該不會取消利率下限。
首先，深圳這幾年在樓市政策調整上，從來都不是第一個“吃螃蟹的一線城市。”
比如放開限購、比如認房不認貸這些政策調整，不是廣州先放開、就是北京、上海先動手。
深圳這幾年的調整總顯得有點畏首畏尾，從來沒有站在前頭。
因此我猜測深圳即便取消貸款利率下限，大概率也是等廣州先動手之後才會考慮調整。
其次，深圳的樓市政策還是維穩心態太重。
深圳的樓市關注度還是比較高的，不太敢邁開步子調政策。
對深圳來說，維持利率穩定，或者說緩慢下調利率，會比一下子放開利率下限更穩妥，也更符合現在深圳政策調整的基調。
但無論如何，降息不僅是全國也是深圳不可抵擋趨勢。
當買家都開始期待降息潮的時候，多觀望一天，購房成本就可能會繼續下降，業主賣房只會越來越難。
最近有不少業主都在找我們咨詢賣房的問題。
但我發現很多業主賣房都存在一個問題：
把挂價格出來丟給中介然後就不管了，壓根沒有其他賣房的技巧和方法。
說句實在話：如果你一直都是這種甩鍋式的賣房模式，房子好賣才不正常。
