轉自大碗樓市上海

目前上海樓市中最主流的成交，基本都集中在300-500萬的老破小。

--這樣的價格段，也是跌幅最明顯的。

而下跌的房子，總有跌跌不休的原因和理由。

每當樓市處于下行周期的時候，很多挂學區的老破小總是首當其沖。

曾經樓市的香饽饽、硬通貨，現在真的挺不住了。

底線一次又一次地擊穿。

價格出現了斷崖式下跌，有些在半年內虧損達到百萬。

最著名的單純挂戶口的老破小xq房。

典型的比如闵行春申的高興花園，價格暴跌。

高興花園挂戶口1房，2021年2月份價格最高的時候，有接近十萬的成交單價，總價要457萬。

現在，最新成交的同戶型的産品，總價只要231萬。

什麽是暴跌，這就是暴跌。

這樣的例子比比皆是，比如，占據了優質地段的東昌新村。

位于浦東陸家嘴板塊，地段不可謂不強勢。

也正是憑借著優質地段，2021年7月的時候三十多平的單價可以達到13萬左右，挂戶口的總價在445萬。

現在3年過去了，單價降到了9.8萬，挂戶口總價只要325萬，整體降幅達到了26%左右。

當然，你說現在的學區房能不能買？

如果你預算不多又想念個好學校，當然是能買的，我們團隊小夥伴近期也打算入手一套學區老破小。

目前很多老破小學區房已經跌的沒有任何學區的溢價了。

還有一種跌的很慘的情況。

就是那些住宅密度賊高、體量過于龐大的小區，其實也充滿危險。

最典型的就是上海康城。

你要說板塊的勢能，莘莊板塊的能級其實並不差。

但是整個康城的房價目前低到離譜。

普遍的成交價格在3.6W的樣子。

而且在上一輪的漲幅周期中，不管外部同區域的兄弟小區漲成啥樣，我依然巋然不動。

爲什麽上海康城的房價會這麽的淡定。

因爲這個盤的體量，真的是太大。

整個小區的體量達到了288棟，差不多住了有1.3萬戶家庭。

一旦小區過于龐大，一定會出現三個方面的問題：

概括爲一點，就是居住體驗感差，大家在這裏留不住。

還有一點需要提醒下大家。

對于所有住宅體量超過3000套的小區，大家一定要睜大眼睛避免踩坑。

不要說這種低品質的上海康城，哪怕像高品質和優質地段的中遠兩灣城。

前2年換了萬科物業後，房價也沒有挺住，目前的挂牌單價大面積的只要7W出頭。

大家要知道，這可是上海內環內+蘇州河這樣的超級地段。

這種超大規模的小區，有著衆多挂牌的二手房，大家爲了出貨就很容易形成互相壓價的情況。

比如同樣的一套中遠兩灣城的房子，你買的時候單價是在7萬多每平，現在4年過去了，因爲孩子大了要改善，你賣9萬多，並不算過分吧。

但是有些人因爲買的比較早，單價只要5萬多，他現在賣8萬多，還有的賺，而且還有很多談價空間。

所以你去看像中遠兩灣城、上海康城、世茂濱江花園這樣的超級大小區。

大家還是要慎重的。

房價上漲的時候整體漲幅不明顯。

但是一旦處于下行階段，第一個跌的就是他們。

當然，同樣守不住的還有一些還不錯的中産聚集區域。

當然，這些區域雖然也跌了，但只是回到了19年-20年左右的水平，並沒有直接腰斬。

比如說浦東聯洋，對口的進才實驗是全上海最好的公辦一體對之一。

如果對比21年7月到現在，跌的是蠻狠的。

聯洋的廣洋新景苑，19年年初的時候，只有8萬。

到了21年上半年，最高峰曾到達過13萬+。

漲幅超過50%。

就算現在回撤了，回撤到了10萬，也比19年的價格是要高一點的。

如果忽略由于教育政策改革導致的驟起驟落，其實學區次新的曲線和常規次新的曲線非常接近。

還有個板塊，很多外地的朋友比較喜歡。

長甯古北。

其中的品質次新房，禦翠豪庭，從2020年下半年，價格開始攀升。

到了2021年七月，價格已經從9萬多漲到了14萬。

後面，就是一個持平的價格。

相比較2021年的最高峰，現在的價格是回到了2020年的時候。

在21年-22年的這一波漲幅中，最先崛起的是這樣中産聚集的區域。

最典型的就是聯洋、大甯、古美等。

當然，從抗跌性來看，這些中産聚集區域在此輪周期中大概跌了15%左右。

從跌幅來看，還算是比較穩健的。

從數據看。

目前在寶山、楊浦、松江等區域的普通住宅來說，平均的跌幅大概是在25%左右。

市中心普通住宅的跌幅大概在15%左右。

相比于其他三四線城市，上海非強勢區域的房價跌幅算是比較小的。

當然，我們也幫大家羅列下不同的總價段，應該怎麽買。

1、300萬-500萬，購買原則是要有流動性，便于後期出手。

重點考慮近郊有地鐵，額外帶點産業或強能級的板塊。比如浦東的周浦、青浦的徐泾北城、寶山的楊行、闵行的浦江。

2、500萬-800萬，購買原則是自住優先，兼顧學區。

可以重點考慮浦東的唐鎮、周浦；嘉定新城；闵行莘莊；浦東禦橋、闵行梅隴，都是小區品質不錯，還帶一個不錯的學區。

3、800萬-1500萬，購買原則是居住有品質，板塊有發展。

可以重點考慮比如北蔡大華錦繡片區，浦東的森蘭板塊，莘莊南廣場，都可以買到帶學區的品質小三房。