這個周末(3月16日)，2024年的龍華新卷王—卓越珺奕府，開盤去化41.5%，當天勁銷305套。
在當下的市場，這個開盤去化率在龍華一騎絕塵。
據悉，開盤當天綜合折扣近87折，折後單價4.95萬起，總價369萬起買三房！
戶型面積爲80-89-106-113㎡三至四房，
其中80㎡2房369-409萬，
89㎡3房411-453萬，
106㎡4房524-575萬，
113㎡4房571-625萬
這價格比部分沙井光明的樓盤都便宜，甚至比周邊的3.9萬/㎡人才房也只貴了7000元/㎡。
卓越.珺奕府
【占地面積】約3.26萬㎡
【建築面積】約31.4萬㎡
【推售産品】80-113㎡ 3-4房
【交付標准】精裝交付
【交房時間】2027年3月
【房産性質】70年
【總 戶 數】規劃2136戶
【車 位 數】約2343個
【物業公司】卓越物業
【物 業 費】5.5
【容 積 率】約6.75
【綠 化 率】約40%
【梯 戶 比】3T6、3T7
樓盤質量如何？一萬間也實地踩盤，給大家做了購房攻略！
01踩盤卓越珺奕府卓越珺奕府距離地鐵4號線龍勝地鐵站600米左右，位置有點尴尬，既蹭不上龍華中心區，也蹭不上龍華上塘。
但是一萬間說旁邊幾個有名氣的住宅盤，大家就知道它的位置和價值在哪裏了。
旁邊二手房有港鐵天頌、特發和平裏、鴻榮源尚峻等，新房有深鐵珑境、卓越珺奕府等。
周邊二手房，鏈家截圖
2023年的龍華卷王華僑城四海華亭距離它直線900米左右（實際2公裏）。
百度地圖截圖
所以，現在卓越珺奕府折後單價4字頭，足以讓周邊樓盤業主咬牙切齒。
實探的時候，一萬間發現，卓越珺奕府竟然與深鐵珑境只有一牆之隔。
深鐵珑境旁邊就是港鐵天頌，一萬間實拍
一萬間是工作日下午去踩盤的，但是可以看到沙盤和洽談區都很多人，人氣很旺。
根據銷售介紹，卓越珺奕府由7棟建築圍合而成，這次首推1棟一單元、二單元、三單元3棟樓，都是48層。
因爲項目原屬于赤頭嶺一片區更新，所以不可避免有回遷房、保障房，但是保障房樓棟在7棟住宅後面，互不幹擾。
卓越珺奕府與周邊住宅對比，最大優勢是明確做到最低門檻370萬左右/首付110萬左右即可上車80平3房。
這個價格位甚至吊打龍華清湖、觀瀾等片區的同價位新房。
清湖、觀瀾內心
我們看房的時候，可以感受到卓越作爲老牌開發商，項目在設計、細節很用心，比如營銷中心外面的咖啡廳、洽談區玻璃牆外的噴泉景觀、穿過的健身房去看樣板間等。
一萬間實拍
這樣下來，雖然卓越珺奕府仍是在建狀態，但是已經給客戶一個豐富的生活想象，悠閑秀美的戶外空間、下樓即可踩上跑步機.......
樣板間，卓越珺奕府只做了80平和89平的，所以一萬間給大家重點分析一下。
80平和89平布局差不多，只是89平多了一個洗手間，可以理解爲可以理解成89平是80平米戶型的加強版。
點擊查看戶型圖
這2個戶型是卓越珺奕府的主打戶型，力求做到小而美，小而精。
可以看到設計師的用心，都是傳統的豎廳動靜分區格局，同時U型廚房、衛生間三段式分離設計，最大可能地增加空間感。
而且無論是80平或89平，每個房間的空間都足夠，陽台雖然不大但是夠用，剛需家庭買真的不錯。
89平戶型房間，一萬間實拍
80平戶型兒童房，一萬間實拍
80平戶型陽台，一萬間實拍
這2個戶型如果要說缺點的話，就是存在太緊湊的問題，爲了做三房，閹割了廚房和客廳面積。
半開放廚房，雖然做了U型操作台，但是緊迫感還是存在。
89平戶型廚房+餐廳，一萬間實拍
另外客廳寬度不夠，一萬間在現場看的時候，有一個客戶就提出客廳寬度太窄的顧慮，雖然銷售解釋客廳寬度有3米多，但是客戶還是比劃半天不滿意。
89平戶型客廳，一萬間實拍
不過一萬間覺得，卓越珺奕府的客戶群體是剛需家庭，價格上讓利能讓客戶減少很多顧慮，這2個戶型，主打就是夠用，但是對于改善，銷售會推薦看看四房大戶型。
106平和113平的四房大戶型，沒有做樣板間，但是我們通過戶型圖可以看到：
106平4房2衛，是傳統的豎廳戶型，動靜區劃分合理，空間感明顯比80平和89平戶型大很多，屬于比較優秀的戶型設計，但是靠近公衛方向的臥室要考慮采光問題。
113平4房2衛，橫廳設計，南北通透，開放式廚房配合大陽台，空間感肯定不錯，主臥是 L 型飄窗，保證了整個房間的采光，不在意價格，這個戶型相對不錯。
02卓越珺奕府價格優勢卓越珺奕府是龍華今年的性價比之王，這是毋需置疑的。
卓越珺奕府折後價格出來了（折後單價4.95萬起，總價369萬起買三房），整個大浪片區，以及部分龍華中心區，都面臨較大去化壓力而持續降價。
龍華部分在售新盤價格信息對比
周邊的新房，估計現在華僑城四海華亭（折後總價457萬起步買三房）心裏都要罵罵咧咧的，隔壁兄弟盤卓越柏奕府（折後單價6字頭）更是不想認識它。
但是對隔壁好鄰居深鐵珑境反而影響不大，因爲深鐵珑境産品主打小高層和疊墅，毛坯限價70875元/㎡，他們的客戶群體並不重合。
在龍華扒拉一圈，三房總價比它低的也就觀瀾的招商雍雲府以及大浪的錦順名居，但是一萬間敢說，我帶你們在這三個盤都轉一圈，你都知道選哪裏！
圖源鏈家
與周邊二手房對比，卓越珺奕府總價門檻相比周邊新盤和次新小區，便宜了不少。
周邊小區二手房近期成交價在6萬左右，如旁邊的港鐵天頌挂牌均價7.04萬，近三個月成交均價5.97萬/㎡。
鴻榮源尚峻挂牌均價7.14萬，近三個月成交均價6.03萬/㎡。
綜合來看，一萬間認爲剛需家庭450萬以內想在龍華買三房的，無論意向是新房還是二手房，都可以先去看看卓越珺奕府。
新房不用多說，目前龍華熱門板塊，北站、紅山、龍華中心、上塘都沒有450萬以內三房。
況且，卓越珺奕府還是帶高峰學區+近地鐵站，雙重優勢。
對于預算不高的購房者來說，用光明、沙井的價格，買龍華相對核芯區域的新盤，性價比沒得說。
沙井珈譽府2，總價369萬起買三房！
光明潤宏城加推，備案單價3.97萬起，總價336萬起。
03購買評價踩盤後，一萬間認爲卓越珺奕府位置比較特殊，它處于大浪新與舊界面的分割點上，它的右側是嶄新的上塘片區，所以它能享受上塘—紅山的配套便利，它的左側開始是大浪延綿的城中村和工業區，塊規劃概念不足，沒有故事可講。
卓越珺奕府營銷中心入口處，一邊是深鐵珑境，一邊是城中村
一萬間覺得，這是珺奕府定價比周邊樓盤低的原因之一。
同時一萬間認爲，現在珺奕府的3房的價位是龍華衆多新房中比較安全的，400左右的價位，日後二手房入市，對比周邊還是有競爭力的。（所以，擔心房價下行的剛需，放心入手。）
上塘很多住宅有噪音幹擾，但是因爲珺奕府位置不靠近城市主幹道以及“天鐵”，它反而沒有這個煩惱。
所以一萬間還是堅持一個看法：剛需家庭或者預算不高的年輕人買房之前可以先去這裏看看再做決定。
但是，買卓越珺奕府也有要注意的問題，比如：
1，項目是2027年3月份交房，著急孩子讀書的慎入。
2，4房總價區間524-614萬，可以對比一下北站和紅山片區同品質房源再做決定。
